金色家園前期物業(yè)管理方案

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1、[鍵入文字]金色家園公司物業(yè)管理整體策劃方案石家莊佳德地產(chǎn)咨詢有限公司二零零三年八月[鍵入文字][鍵入文字]目錄一、金色家園基本情況二、前期物業(yè)管理目標(biāo)，服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)三、組織構(gòu)架及人員配置四、金色家園物業(yè)管理活動費用預(yù)算五、金色家園物業(yè)管理費測算六、金色家園物業(yè)管理經(jīng)營思想[鍵入文字][鍵入文字]一、金色家園基本情況小區(qū)用地：40775m2建筑面積：78144m2密度：28.9%密積率：1.92綠化面積：36.5%總戶數(shù)：784戶物管費：0.30元/m2（不含商鋪，商鋪物業(yè)費未定）交房日期：2004年6

2、月18日二、前期物業(yè)管理目標(biāo)、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（一）管理目標(biāo)1．年度業(yè)主/住戶綜合滿意率≥90％2．年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率≥90℅3．年度內(nèi)無重大責(zé)任事故發(fā)生。（二）服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)(1)前期介入1．項目設(shè)計方案的建議；2．施工工程的跟進及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改；3．參與單項工程的交接驗收；4．參與整體工程的交接驗收；5．進行物業(yè)的接管驗收及問題的整改、督促；6．接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢;(2)業(yè)主入住管理[鍵入文字][鍵入文字]1.辦理業(yè)主入住相關(guān)手續(xù)；2.對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進行管理；(3)入住后

3、的管理1．公共性服務(wù)⑴清潔衛(wèi)生管理；⑵綠化日常維護管理；⑶治安管理；⑷水泵房、蓄水池、上水管道共用部分的維護管理；⑸水電管理；⑹雨水、排污設(shè)施管理；⑺道路維修管理；⑻房屋共用部位的日常養(yǎng)護維修；⑼熱交換站、暖氣系統(tǒng)共用部分的維護管理；⑽物業(yè)檔案資料管理；⑾車輛停放及交通秩序管理；⑿安排社區(qū)文化活動，協(xié)助政府宣傳教育；⒀代收水、電、氣費用（根據(jù)屆時實際情況定）⒁根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項目2．特約性服務(wù)⑴家居設(shè)施維修：包括：保修期滿的上水、下水、暖氣管路供電設(shè)備及線路的維修、廚具、衛(wèi)生潔具維修、家電維修、家具

4、及門窗維修等。⑵家政服務(wù)：包括：代客定票、送餐服務(wù)，保險、法律咨詢、洗車、代租房屋等。(4）物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1．房屋管理與維修[鍵入文字][鍵入文字]⑴房屋完好率達到90℅以上，樓宇外觀美觀、整潔、無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭亂建現(xiàn)象。⑵房屋零修及時率達到90％以上，水電等設(shè)備隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內(nèi)完成，零修合格率達到95℅以上；⑶水、電、氣費收繳率在90℅以上；1．設(shè)備管理：設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需的各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同

5、設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運行正常并有針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無故障運行時間達到95℅以上；2．供電系統(tǒng)：⑴保證24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除；⑵限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)主。3．消防系統(tǒng)管理⑴確保消防系統(tǒng)完好無損，可隨時啟用；⑵訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，組織義務(wù)消防隊，并定期訓(xùn)練；4．給排水系統(tǒng)：⑴每年進行水質(zhì)檢驗，操作人員上崗證年檢，定期對二次加壓蓄水池進行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患；⑵設(shè)備、閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；⑶所有排水系統(tǒng)暢通

6、，訊期道路基本無積水，樓內(nèi)、地下室無積水、浸泡發(fā)生；⑷遇有事故，維修人員能及時進行搶修；⑸無長時間停水事故；5．空調(diào)位置要求按規(guī)定安裝，位置統(tǒng)一，排列有序，冷凝水集中收集；6．市政公用設(shè)施管理⑴公共配套設(shè)施完好，不隨意改變用途；⑵公用照明、通訊、郵政設(shè)施齊全，工作正常；7．車輛管理：交通車輛按規(guī)定位置停放，無亂停亂放現(xiàn)象；[鍵入文字][鍵入文字]1．綠化管理：定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進行養(yǎng)護，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象；10．環(huán)境衛(wèi)生管理：⑴垃圾日產(chǎn)日清，公共走道，地下室等所有公共場所

7、保持清潔，無隨意堆放雜物和占用；⑵商業(yè)網(wǎng)點無亂設(shè)攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象；11．治安管理⑴實行半封閉管理，并實行24小時安全防范制度；⑵無重大火災(zāi)和交通事故；12．業(yè)主滿意率：無重大投訴，對物業(yè)管理公司的評議，滿意率達90℅以上；三、組織構(gòu)架及人員配置⑴管理機構(gòu)設(shè)置圖總經(jīng)理經(jīng)理助理工程部企管部⑵部門職能及人員配置：（人員編制系據(jù)經(jīng)驗推測，管理運作后按小區(qū)實際情況調(diào)整）會計：1人做帳、報稅、檔案管理出納：1人現(xiàn)金管理、收費、倉庫管理、文員企管部保安：10人治安、車輛、巡邏、消防（培訓(xùn)1人）（含班長1人）

8、保潔綠化：5人保潔：4人綠化及消殺：1人（據(jù)實際情況也可考慮外包）[鍵入文字][鍵入文字]品質(zhì)管理：（主管兼）品質(zhì)管理崗位培訓(xùn)社區(qū)文化客服：2人收費、業(yè)主檔案、入住及裝修手續(xù)房管、聯(lián)系報修、工程檔案工程部維修：5人設(shè)備日常操作巡視、保養(yǎng)維修、24小時值班、（主管1人）強弱電、給排水、供暖、土建系統(tǒng)維修住戶日常維修服務(wù)熱交換站：2人季節(jié)性24小時值班總計28人（不含熱交換站季節(jié)性用工）四、金色家園管理項目啟動費用預(yù)算1．員工制服