xx家園前期物業(yè)管理方案

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1、金色家園公司物業(yè)管理整體策劃方案石家莊佳德地產(chǎn)咨詢有限公司二零零三年八月目錄一、金色家園基本情況二、前期物業(yè)管理目標(biāo)，服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)三、組織構(gòu)架及人員配置四、金色家園物業(yè)管理活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算五、金色家園物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算六、金色家園物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)思想一、金色家園基本情況小區(qū)用地：40775m2建筑面積：78144m2密度：28.9%密積率：1.92綠化面積：36.5%總戶數(shù)：784戶物管費(fèi)：0.30元/m2（不含商鋪，商鋪物業(yè)費(fèi)未定）交房日期：2004年6月18日二、前期物業(yè)管理目標(biāo)、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（一）管理目標(biāo)1．年度業(yè)主/住戶綜合滿意率≥90％2．年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率≥90℅3．年度內(nèi)無(wú)重大責(zé)

2、任事故發(fā)生。（二）服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)(1)前期介入1．項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的建議；2．施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的建議并督促整改；3．參與單項(xiàng)工程的交接驗(yàn)收；4．參與整體工程的交接驗(yàn)收；5．進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收及問(wèn)題的整改、督促；6．接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢;(2)業(yè)主入住管理1.辦理業(yè)主入住相關(guān)手續(xù)；2.對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理；(3)入住后的管理1．公共性服務(wù)⑴清潔衛(wèi)生管理；⑵綠化日常維護(hù)管理；⑶治安管理；⑷水泵房、蓄水池、上水管道共用部分的維護(hù)管理；⑸水電管理；⑹雨水、排污設(shè)施管理；⑺道路維修管理；⑻房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修；⑼熱交換站、暖氣系統(tǒng)共用部分的維護(hù)管理；⑽物業(yè)檔案資料管理

3、；⑾車(chē)輛停放及交通秩序管理；⑿安排社區(qū)文化活動(dòng)，協(xié)助政府宣傳教育；⒀代收水、電、氣費(fèi)用（根據(jù)屆時(shí)實(shí)際情況定）⒁根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目2．特約性服務(wù)⑴家居設(shè)施維修：包括：保修期滿的上水、下水、暖氣管路供電設(shè)備及線路的維修、廚具、衛(wèi)生潔具維修、家電維修、家具及門(mén)窗維修等。⑵家政服務(wù)：包括：代客定票、送餐服務(wù)，保險(xiǎn)、法律咨詢、洗車(chē)、代租房屋等。(4）物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1．房屋管理與維修⑴房屋完好率達(dá)到90℅以上，樓宇外觀美觀、整潔、無(wú)改變使用功能，無(wú)違反規(guī)劃亂搭亂建現(xiàn)象。⑵房屋零修及時(shí)率達(dá)到90％以上，水電等設(shè)備隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問(wèn)題接報(bào)后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)到95℅以上；⑶水

4、、電、氣費(fèi)收繳率在90℅以上；1．設(shè)備管理：設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時(shí)查閱，配備所需的各種專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對(duì)不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無(wú)故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到95℅以上；2．供電系統(tǒng)：⑴保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除；⑵限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)主。3．消防系統(tǒng)管理⑴確保消防系統(tǒng)完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用；⑵訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，組織義務(wù)消防隊(duì)，并定期訓(xùn)練；4．給排水系統(tǒng)：⑴每年進(jìn)行水質(zhì)檢驗(yàn)，操作人員上崗證年檢，定期對(duì)二次加壓蓄水池進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周?chē)h(huán)境的清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染

5、及隱患；⑵設(shè)備、閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；⑶所有排水系統(tǒng)暢通，訊期道路基本無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室無(wú)積水、浸泡發(fā)生；⑷遇有事故，維修人員能及時(shí)進(jìn)行搶修；⑸無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水事故；5．空調(diào)位置要求按規(guī)定安裝，位置統(tǒng)一，排列有序，冷凝水集中收集；6．市政公用設(shè)施管理⑴公共配套設(shè)施完好，不隨意改變用途；⑵公用照明、通訊、郵政設(shè)施齊全，工作正常；1．車(chē)輛管理：交通車(chē)輛按規(guī)定位置停放，無(wú)亂停亂放現(xiàn)象；2．綠化管理：定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，無(wú)破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象；10．環(huán)境衛(wèi)生管理：⑴垃圾日產(chǎn)日清，公共走道，地下室等所有公共場(chǎng)所保持清潔，無(wú)隨意堆放雜物和占用；⑵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

6、無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象；11．治安管理⑴實(shí)行半封閉管理，并實(shí)行24小時(shí)安全防范制度；⑵無(wú)重大火災(zāi)和交通事故；12．業(yè)主滿意率：無(wú)重大投訴，對(duì)物業(yè)管理公司的評(píng)議，滿意率達(dá)90℅以上；三、組織構(gòu)架及人員配置⑴管理機(jī)構(gòu)設(shè)置圖總經(jīng)理經(jīng)理助理工程部企管部⑵部門(mén)職能及人員配置：（人員編制系據(jù)經(jīng)驗(yàn)推測(cè)，管理運(yùn)作后按小區(qū)實(shí)際情況調(diào)整）會(huì)計(jì)：1人做帳、報(bào)稅、檔案管理出納：1人現(xiàn)金管理、收費(fèi)、倉(cāng)庫(kù)管理、文員企管部保安：10人治安、車(chē)輛、巡邏、消防（培訓(xùn)1人）（含班長(zhǎng)1人）保潔綠化：5人保潔：4人綠化及消殺：1人（據(jù)實(shí)際情況也可考慮外包）品質(zhì)管理：（主管兼）品質(zhì)管理崗位培訓(xùn)社區(qū)文化客服：2人收費(fèi)、

7、業(yè)主檔案、入住及裝修手續(xù)房管、聯(lián)系報(bào)修、工程檔案工程部維修：5人設(shè)備日常操作巡視、保養(yǎng)維修、24小時(shí)值班、（主管1人）強(qiáng)弱電、給排水、供暖、土建系統(tǒng)維修住戶日常維修服務(wù)熱交換站：2人季節(jié)性24小時(shí)值班總計(jì)28人（不含熱交換站季節(jié)性用工）四、金色家園管理項(xiàng)目啟動(dòng)費(fèi)用預(yù)算1．員工制服⑴管理人員：6人（經(jīng)理1、助理1、主管2、財(cái)務(wù)2）每人2套6×1×500＝3000⑵其他員工：22人每人2套22×100×2＝4400小計(jì)：7400元2.辦