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1、房地產(chǎn)市場調(diào)研《住宅篇》房地產(chǎn)市場調(diào)研的四步曲為什么要進(jìn)行市場調(diào)研？為達(dá)到上述目的，我們要進(jìn)行哪些方面的市場調(diào)研？如何獲取上述資料？市場調(diào)研報告的成文為什么要進(jìn)行市場調(diào)研？序曲1、對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測,把握市場方向(對公司)。2、了解競爭對手,做到知已知彼,方能百戰(zhàn)不殆(對置業(yè)顧問)。3、為公司擬訂經(jīng)營策略提供依據(jù)(對公司)—調(diào)研目的—市場調(diào)研的重點第二步曲—項目概況—1.了解項目基地包括：項目名稱、項目地址、售樓處地址、開發(fā)及交付時間、開發(fā)地塊規(guī)劃、總/部分占地面積、總/部分建筑面積、總/部分容積率、總/部分規(guī)劃戶數(shù)、總/部分車位
2、數(shù)及配比、總/部分綠化率及總/部分施工進(jìn)度2.了解開發(fā)團(tuán)隊包括：投資商、開發(fā)商、住/商規(guī)劃設(shè)計單位、景觀設(shè)計單位、承建商（即施工單位）、監(jiān)理、營/銷策劃公司、物業(yè)公司及其他具有特色的開發(fā)團(tuán)隊成員—產(chǎn)品概況—1.了解產(chǎn)品形態(tài)包括：建筑形態(tài)及結(jié)構(gòu)、房型分類及面積、房型配比及總/部分得房率2.了解配套及建材包括：外立面材質(zhì)及顏色、電梯（品牌、轎箱裝飾、載重量/人數(shù)、速度）、公共部位裝修材質(zhì)及顏色、室內(nèi)天地墻材質(zhì)及顏色（全裝修房需附建材及物件品牌）、門窗形態(tài)材質(zhì)及顏色、衛(wèi)生間天地墻材質(zhì)及顏色（全裝修房需附建材及物件品牌）—銷售概況—1、了解銷售道
3、具包括：售樓處銷售道具（模型、看板、樣板房及其他運用于銷售的特色物品）、銷售員銷售道具（樓書、戶型圖、單片及其他銷售員用于幫助銷售的物品）2、了解銷售狀況包括：推案進(jìn)度（樓棟）、銷售進(jìn)度（房型）、銷售速率（開盤期、持續(xù)期及近期）、銷售價格（開盤基價、開盤起價及最高價、開盤均價、調(diào)價比例、主力房型均價、樓棟均價差、房型均價差、車位價）、價格優(yōu)惠方式及額度（從開盤至今）、及其他對銷售存在影響的潛在因素3、了解銷售服務(wù)包括：大定有效期及定金額度、簽約有效期、貸款服務(wù)及其他與購房者有關(guān)聯(lián)的銷售服務(wù)亮點內(nèi)容4、了解目標(biāo)客戶群包括：前往看房及購房的客
4、戶群體類別、客群偏好5、了解銷售人員的狀況包括：專業(yè)素質(zhì)、精神狀況等—項目周邊環(huán)境—1.商業(yè)配套包括：大小超市賣場、餐飲、娛樂、購物及金融場所2.公建配套包括：各級教育配套（公立對口、私立）、醫(yī)療設(shè)施配套、社會治安配套及其他政府職能機(jī)構(gòu)3.交通設(shè)施包括：公交站點、軌道交通配套4.人文景觀包括：公園、公共綠地、文化宮、紀(jì)念館、圖書館5.鄰近商圈包括：商業(yè)或辦公的開發(fā)聚集區(qū)域如何獲取市調(diào)的資料第三步曲市場調(diào)研的精髓勇敢大膽的嘗試不折不撓的精神市調(diào)人員--受冷遇--大肚量是你突破第一道防線—獲取調(diào)研信息的3個基本途徑—樓盤調(diào)研方法之一《網(wǎng)絡(luò)查詢
5、法》目前網(wǎng)絡(luò)查詢已經(jīng)成為市場信息調(diào)研的主要途徑之一優(yōu)勢：政府部門建立的官方網(wǎng)站，如網(wǎng)上房地產(chǎn)等，由于現(xiàn)在有許多城市都實行了網(wǎng)上銷售，對所有在售樓盤的報價和成交價進(jìn)行公示，成為房地產(chǎn)價格調(diào)研的重要手段之一，劣勢：在于網(wǎng)上房地產(chǎn)的價格均表現(xiàn)為均價形式，無法體現(xiàn)出樓盤的價格范圍；在網(wǎng)上公開，但由于更新速度、調(diào)研質(zhì)量和專業(yè)性等方面的局限，其價格的準(zhǔn)確度無法充分保證，因而只能作為參考依據(jù)，或在進(jìn)行異地調(diào)研時斟酌采用?！@取調(diào)研信息的3個基本途徑—樓盤調(diào)研方法之二《電話尋問法》銷售員通過打電話到售樓處，詢問樓盤相關(guān)情況。優(yōu)勢：這種方法可以節(jié)約調(diào)研的時
6、間、人員和費用，但一般建立在對調(diào)研對象已經(jīng)有了一定程度的了解，資料比較完備的基礎(chǔ)上，常用于常規(guī)調(diào)研，劣勢：在對于相關(guān)信息的真實性方面存在不足，仍需要與現(xiàn)場調(diào)研相結(jié)合?！@取調(diào)研信息的3個基本途徑—樓盤調(diào)研方法之三《現(xiàn)場調(diào)研法》現(xiàn)場調(diào)查，這是房地產(chǎn)樓盤調(diào)研中最主要的方法，實際操作過程是訪問法和觀察法的結(jié)合。一般來說，銷售員可以選擇明調(diào)和暗調(diào)進(jìn)入銷售現(xiàn)場，但在進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)研的過程中，客戶身份更為便利和有效。銷售員通過索取樓盤資料、聽取售樓人員介紹，掌握目標(biāo)樓盤產(chǎn)品的規(guī)模、戶型等信息；同時，通過誘導(dǎo)售樓人員對產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)介紹，結(jié)合對施工現(xiàn)場的實地
7、觀察，了解產(chǎn)品在技術(shù)、材料、設(shè)計等方面的特色，獲取建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況；此外，調(diào)查人員通過對現(xiàn)場氣氛的觀察和與其它客戶的交流，了解客戶和業(yè)主對該樓盤產(chǎn)品的意見和接受程度。有很多事，其實并不在于多么難做，而是取決于你愿不愿意這樣去做。——某位成功人士樓盤調(diào)研方法之奇招《攔截調(diào)研法》攔截調(diào)研法指的是在市調(diào)樓盤的固定范圍內(nèi)（例如售樓處門口、馬路對面、馬路轉(zhuǎn)角等教隱蔽處）攔截從該售樓處出來的客戶進(jìn)行面訪調(diào)查，可以在較短時間內(nèi)獲得一定的有參考性信息，是進(jìn)行目標(biāo)客戶需求調(diào)研時常用的方法，同時由于其調(diào)查的內(nèi)容較靈活性，因此會對樓盤調(diào)研起到意想不
8、到的作用。市場調(diào)研報告的成文第四步曲—資料與思路的完美結(jié)合—1.將所有調(diào)研到的資料進(jìn)行歸類整理，根據(jù)調(diào)研表格的要求，將已知的內(nèi)容進(jìn)行完整填寫。2.對未能獲取信息的主要原因及已采取的補(bǔ)救方法進(jìn)行
