《房地產(chǎn)市場調(diào)研》PPT課件

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1、房地產(chǎn)市場調(diào)研第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)研的基本認(rèn)識(shí)（一）房地產(chǎn)市場調(diào)研的概念1、調(diào)研的含義2、房地產(chǎn)調(diào)研對象：房地產(chǎn)市場手段：科學(xué)理論及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)過程：收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場的資料信息結(jié)果：把握市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢3、房地產(chǎn)調(diào)研的構(gòu)成要素（1）調(diào)查主體：市場調(diào)研活動(dòng)的組織者、操作者（2）調(diào)查客體：調(diào)研過程中調(diào)查對象（3）調(diào)查宿體：房地產(chǎn)調(diào)查結(jié)果的使用者4房地產(chǎn)市場調(diào)研的作用市場調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)，其主要作用表現(xiàn)在：（1）市場調(diào)查是項(xiàng)目策劃者認(rèn)識(shí)市場，捕捉新的市場機(jī)會(huì)的前提；（2）市場調(diào)查是項(xiàng)目策劃者感知市場，了解消費(fèi)者需求的

2、主要手段；（3）市場調(diào)查是項(xiàng)目策劃者了解市場、挖掘賣點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要前提；（4）市場調(diào)查是項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營銷等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)，貫穿項(xiàng)目全程策劃的始終。房地產(chǎn)市場調(diào)查項(xiàng)目定位投資機(jī)會(huì)研究項(xiàng)目營銷項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)認(rèn)識(shí)市場感知市場了解市場二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的原則1、客觀性（基本原則）2、科學(xué)性原則3、適用性4、系統(tǒng)性5、經(jīng)濟(jì)性三、房地產(chǎn)市場調(diào)研的類型1、探索性調(diào)研找出問題“是什么”是房地產(chǎn)企業(yè)在對房地產(chǎn)市場情況很模糊或?qū)λ{(diào)查的問題不知從何處著手時(shí)所采取的方法。2、描述性調(diào)研對問題如實(shí)的反映和具體回答，關(guān)鍵詞“

3、何時(shí)”“如何”等等3、因果性調(diào)研“為什么”是在描述性調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)一步研究分析問題的前因后果，找出影響問題的各個(gè)因素之間的因果關(guān)系。4、反饋性調(diào)研5、預(yù)測性調(diào)研“今后怎么樣”是通過收集、分析、研究現(xiàn)有的各種市場資料，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，估計(jì)未來一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場對某種類型物業(yè)的需求量及其變化趨勢。四、房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容（一）不可控因素調(diào)研1、政治法律環(huán)境2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境（1）人口增長趨勢、年齡結(jié)構(gòu)的變化；（2）國民生產(chǎn)總值和國民收入的增長情況及其對社會(huì)購買力的影響；（3）家庭收入變化情況；（4）消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化；（5）物價(jià)水平及通貨膨脹情況

4、；（6）就業(yè)狀況及勞動(dòng)力資源；（7）基礎(chǔ)設(shè)施及原材料供應(yīng)狀況；（8）經(jīng)濟(jì)形勢和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)情況。3、社會(huì)文化環(huán)境4、技術(shù)環(huán)境5、自然地理環(huán)境6、消費(fèi)者狀況調(diào)研7、競爭對手調(diào)研二、房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容（二）可控因素調(diào)研1、產(chǎn)品調(diào)研2、價(jià)格調(diào)研影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素；消費(fèi)者對房地產(chǎn)價(jià)格的反應(yīng)；房地產(chǎn)企業(yè)新產(chǎn)品的定價(jià)和消費(fèi)者的反映情況；房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整的幅度；各種不同的價(jià)格政策對房地產(chǎn)銷售的影響等3、促銷調(diào)研房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式，廣告媒介的比較、選擇；房地產(chǎn)商品廣告費(fèi)用和效果的測定；房地產(chǎn)商品廣告計(jì)劃和預(yù)算的擬定；房地產(chǎn)廣告代理公司的選擇；房地產(chǎn)廣

5、告藝術(shù)的設(shè)計(jì)等。4、銷售渠道一房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查1.宏觀環(huán)境調(diào)查層面（1）政治法律環(huán)境應(yīng)當(dāng)關(guān)注政府有關(guān)方針政策，如住房制度政策、舊城改造政策等；現(xiàn)在的新國八條、一房一價(jià)等制度也要調(diào)查有關(guān)法律法規(guī)是否有新的調(diào)整；必要時(shí)也需要關(guān)注政局的變化，如政府人事變動(dòng)以及社會(huì)動(dòng)蕩等情況。（2）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。包括國民生產(chǎn)總值、國民收入總值以及其發(fā)展速度；物價(jià)水平、CPI數(shù)據(jù)（如我國2011年1月份我國CPI同比上漲4.9%環(huán)比上漲1.0%）、通貨膨脹率、金融市場環(huán)境等；城鄉(xiāng)居民家庭收入、個(gè)人收入水平；通訊及交通運(yùn)輸、能源與原材料供應(yīng)、技術(shù)協(xié)作條件等。注意：

6、在經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查中，房地產(chǎn)金融狀況是影響房地產(chǎn)開發(fā)的重要因素之一?！景咐恐袊嗣胥y行決定，自2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)入2011年以來第二次加息。（3）房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行狀況對當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行狀況的分析判斷和預(yù)測，是項(xiàng)目前期投資決策工作的重要環(huán)境，對項(xiàng)目開發(fā)有著根本性的影響。（4）人口環(huán)境人口是構(gòu)成市場的主要因素之一。人口調(diào)查的內(nèi)容包括人口規(guī)模、人口增長率、人口密度、人口遷徙流動(dòng)情況，人口地理分布、民族分布，出生率、結(jié)婚率以及家庭規(guī)模等。（5）技術(shù)環(huán)

7、境主要包括有關(guān)建筑設(shè)計(jì)和建筑材料等方面的新技術(shù)、新工藝、新材料的技術(shù)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、國內(nèi)外先進(jìn)水平、應(yīng)用前景等。【案例】南京鋒尚國際公寓利用可再生能源使夏季制冷不用傳統(tǒng)電力，一年四季保持適宜居住的溫度和濕度，室內(nèi)裝修和配置超過五星級(jí)酒店，實(shí)現(xiàn)六星級(jí)的舒適和節(jié)能環(huán)保。鋒尚國際公寓衛(wèi)生間的瓷磚全部是整磚并與衛(wèi)生潔具對中；除精裝修質(zhì)量外，在建筑科技上還設(shè)有衛(wèi)生間墻排水系統(tǒng)（根除衛(wèi)生間異味）、健康置換式新風(fēng)系統(tǒng)（預(yù)防空調(diào)病）、垃圾處理系統(tǒng)等八大子系統(tǒng)。（6）對外開放程度對外開放，是我國進(jìn)行對外房地產(chǎn)交流、房地產(chǎn)合作的重要舉措?！景咐?007年1

8、1月7日，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》?！赌夸洝芬?guī)定，從2007年12月1日起，不再鼓勵(lì)外資進(jìn)入內(nèi)地普通住宅的開發(fā)建設(shè)中，同時(shí)該政策第一次明確提出，外