蘇州中騰項目別墅市場研展報告.doc

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1、...中騰項目別墅市場研展報告中騰項目經(jīng)過數(shù)次調(diào)整之后，明確了打造具有本土特色的江南精品別墅。由此，我們對別墅市場的展開了進一步研究，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場及別墅市場的變化，對以往進行的江南特色別墅調(diào)研作出階段性總結(jié)；對高檔別墅的發(fā)展趨勢作出預(yù)判；從市場角度出發(fā)，提出我司對中騰項目建議和意見，希望從市場的反饋中強化規(guī)劃理念，突出產(chǎn)品優(yōu)勢，為項目樹立頂級別墅形象將來項目推廣預(yù)埋管線，尋找本項目產(chǎn)品等方面在市場上的機會點，為項目的順利發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。一、本次研究的目的與重點1、別墅市場的現(xiàn)狀及未來一年發(fā)展趨勢預(yù)判2、高檔別墅市場動態(tài)，中騰項目的重點競爭個案分析及競爭態(tài)勢

2、的預(yù)判；3、對中式別墅的階段性總結(jié)及市場認同度的客觀反映；從市場角度尋求項目的機會點二、研究的思路與方法（一）研究圍的界定鑒于本項目的高端性質(zhì)和產(chǎn)品的特殊性，本次市場研究圍主要鎖定在市區(qū)的純別墅社區(qū)，其中又側(cè)重于西部太湖旅游度假區(qū)及周邊西部市場；聚焦于西部市場總價在500萬以上的幾個高檔別墅項目，具體研究圍如下：1、市區(qū)純別墅社區(qū)2、側(cè)重于高檔別墅（總價500萬以上）3、中式別墅.......從市場競爭的角度來看，主要從價格、區(qū)域、別墅風(fēng)格等方面進行分析，認清市場競爭態(tài)勢及發(fā)展趨勢。在此需要指出的是，別墅風(fēng)格本不應(yīng)成為競爭的主要的因素，但從近年來別墅市場發(fā)展的趨勢來

3、看，隨著具有本土建筑、文化傳承色彩的中式別墅走俏及文化消費的趨勢，具有江南民居特色的中式別墅在別墅物業(yè)的開發(fā)中盡顯回歸主流的趨勢，故在此對中式別墅的發(fā)展進行階段性總結(jié)。由于本項目在價格和客戶方面最主要的競爭來自太湖及周遍區(qū)域，因此本次研究的重點以木瀆、太湖旅游度假區(qū)、西山等區(qū)域在售和待售的別墅物業(yè)為主。（二）研究方法與資料來源1、研究方法u有針對性地、有重點地進行研究，不求大而全，空而泛；盡量做到有的放矢；u橫向比較（競爭區(qū)域）與縱向分析（現(xiàn)狀與趨勢）相結(jié)合；u定性（中式別墅）分析與定量（價格）分析并重；u研究注重延續(xù)性，后期繼續(xù)跟進；2、資料來源主要是通過實地考察

4、、及網(wǎng)絡(luò)搜集等多種調(diào)研手段獲取項目基礎(chǔ)資料，在獲取新入市項目信息的同時，對以往項目信息進行了及時的更新整理，確保對項目在一段時間的持續(xù)性關(guān)注，更能客觀反映市場及項目的發(fā)展變化，并據(jù)此對趨勢進行預(yù)判，提出我方觀點，并希望從中能帶來有利于項目發(fā)展的影響和啟發(fā)。主要資源來源如下：u太湖等區(qū)域?qū)嵉乜疾飓@取的一手信息u搜房網(wǎng)相關(guān)信息u日報品牌傳媒工作室交流獲取的二手信息u江南文化及江南特色樓盤調(diào)研報告u區(qū)域別墅市場調(diào)研報告u中騰項目總體定位報告.......三、別墅市場分析1、——滋生高檔別墅的肥沃土壤成全觀點：建筑融于環(huán)境，環(huán)境凸現(xiàn)建筑，只有二者有機的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，才能體現(xiàn)出

5、別墅的藝術(shù)韻味，在當(dāng)今房地產(chǎn)發(fā)展日趨成熟的嗣后，優(yōu)越的環(huán)境往往是別墅最大的升值空間，同時也是凸現(xiàn)別墅風(fēng)格的最佳載體。“讓建筑成為景觀的點綴”，這是佘山月湖山莊的開發(fā)理念，從一個側(cè)面反映了目前市場上別墅開發(fā)的一種理念，也是別墅對景觀重視的突出體現(xiàn)。當(dāng)今別墅價值的體現(xiàn)，一方面依靠產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計，另一方面則主要依靠優(yōu)越的自然景觀和人文景觀提升項目的價值。尤其是自然景觀資源的利用，已經(jīng)成為高檔別墅物業(yè)不可或缺的重要因素，從某種意義上來看，高檔別墅如果離開了優(yōu)越的自然景觀資源，那就無所謂高檔了。從項目所處區(qū)域來看，自然條件相當(dāng)優(yōu)越。東山、西山是離項目較近且較為豐富的自然資源，

6、如能整合其中與項目較為切合的資源，勢必形成一股強力的沖擊波，震撼整個別墅市場?！疚魃健课魃揭蛱鴭趁亩嘧?，太湖因西山而豐富多彩。山巒起伏，奇石嶙峋，峰回路轉(zhuǎn)，曲徑通幽，自古就形成了以地帶景，以景抒情的八大美景和七大名勝。主要景點有石公山，太湖大橋，林屋洞，羅漢寺，太湖梅園等。【東山】東山，是東洞庭山的簡稱，以花果叢林、山水名勝、明清建筑著稱，東山氣候宜人，物產(chǎn)豐富，是名聞江南的魚米之鄉(xiāng)和花果山。主要景點有陸巷古村、雕花樓、紫金庵、三山島、雨花勝境。成全建議：從項目地塊出發(fā)，充分利用部自然資源，可將部較好的景觀資源加以梳理和提煉，作為銷售語言在將來的市場推廣加以展示

7、。此外，太湖自然資源、旅游資源豐富，整合太湖周邊資源，將有利于項目品質(zhì)的提升。.......2、別墅區(qū)域市場簡析成全觀點：2500年歷史的白發(fā)，具有深厚的文化底蘊，優(yōu)越的人文自然景觀，在別墅第三次浪潮的到來之后，別墅的影響在逐漸向華東（尤其是）及全國蔓延。碧波蕩漾的太湖、物產(chǎn)豐富的陽澄湖、頗具新都市景觀的金雞湖等區(qū)域，都具備了建造高檔別墅的絕佳環(huán)境，并在此基礎(chǔ)上形成了三大別墅區(qū)域——木瀆、太湖、園區(qū)（金雞湖區(qū)域），其他別墅項目散落于古城區(qū)、相城區(qū)的別墅市場格局。而這樣的格局正隨著太湖旅游度假區(qū)的大力開發(fā)而產(chǎn)生傾斜，未來一年的別墅市場硝煙將彌漫在太湖上空，太湖區(qū)域