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1、目錄摘要：1一、地產后周期產業(yè)鏈一覽3二、地產后周期的判斷邏輯4（一）如何判斷地產后周期？4（二）銷售向竣工傳導時間有多久？5（三）竣工面積是如何被低估的？7（四）當下處于周期的哪個階段？9三、地產后周期的商品投資機會14（一）黑色板塊：竣工周期第一階段未完全結束，玻璃的需求支撐仍在14（二）化工板塊：PVC存在需求驅動，后續(xù)苯乙烯、PTA與短纖或受益15（三）有色板塊：當下關注鋁，未來重點關注家電內需的啟動17免責聲明20一、地產后周期產業(yè)鏈一覽房地產是一個強周期行業(yè)，大約3-5年就有一輪短周
2、期，表現在地產開發(fā)投資上就是一個“觸底、回升、觸頂、回落”的過程，并且以“銷售-新開工-施工-竣工”的邏輯鏈條進行傳導。地產后周期，又稱為竣工周期，即處于一輪地產短周期的最末端。以房屋建筑施工的流程順序為線索，我們可以梳理出地產后周期的相關產業(yè)鏈。建筑施工可大致分為地下階段和地上主體階段，竣工一般開始于地上主體工程的封頂。（需要補充說明的是，施工單位為了提高效率，一般采取的是穿插式施工，因此各環(huán)節(jié)存在一定的重疊，不是絕對的先后順序）地上主體工程封頂后，電梯開始安裝；進入砌體、抹灰工程等二次施工階
3、段，門窗開始安裝，涉及玻璃和建筑鋁型材等；屋面及內裝工程涉及建筑外管材，一般來說給水管、燃氣用管主要為PE管，而排水管、通氣管主要為PVC管。在竣工驗收后，商品房住宅交付業(yè)主，隨后進入到室內裝修階段（如果是精裝修房，裝修則發(fā)生在房屋竣工前），室內裝修主要包括硬裝和軟裝兩個過程，裝修工期一般在3個月左右，主要涉及以下相關產業(yè)：（1）硬裝階段包括水電、泥瓦、木工、油漆以及安裝工程，先后涉及室內管（主要用PP管）、瓷磚、木材、涂料、五金、廚電等產品。（2）軟裝階段主要是家具配飾和家電的進場，涉及床上用
4、品等家紡布藝，以及電視、空調、冰箱、洗衣機等家用電器。家電產品的原材料主要是銅、鋁、鋼材（冷軋、鍍鋅）、塑料，其中塑料主要是ABS、EPS等，其上游為苯乙烯；家紡布藝將拉動PTA和聚酯短纖的需求。圖1：地產后周期產業(yè)鏈一覽資料來源：二、地產后周期的判斷邏輯（一）如何判斷地產后周期？地產銷售作為地產短周期的起點，其周期性波動的特征最為明顯。若以銷售面積的累計同比增速來劃分，2006年以來，我國共經歷了4輪地產短周期，分別是2006.2-2008.12（34個月），2009.1-2012.3（38個
5、月），2012.4-2015.2（34個月）以及2015.3至今。地產銷售順著產業(yè)鏈的路徑向后傳導，就形成了所謂的“地產后周期”。圖2：房地產短周期2006.2-2008.122009.1-2012.32012.4-2015.22015.3-?（受疫情擾動）商品房銷售面積:住宅:累計同比房地產開發(fā)投資完成額:累計同比6050403020100-10-20-302006/022008/022010/022012/022014/022016/022018/022020/02資料來源：Wind通過對比
6、銷售面積與竣工面積的累計同比增速，可以清晰的梳理出每一輪地產短周期中地產銷售向竣工進行傳導的時間路徑：（1）2007年的銷售高峰對應2009年的竣工高峰，形成2008年12月至2009年12月的竣工上升周期；（2）2010年的銷售高峰對應2012年的竣工高峰，形成2010年12月至2012年2月的竣工上升周期；（3）2013年的銷售高峰對應2016年的竣工高峰，形成2015年8月至2016年8月的竣工上升周期。至此，有兩個問題值得深入研究：（1）銷售向竣工的傳導時滯在明顯拉長，2016年的銷售高
7、峰對應的竣工高峰應該在哪里？傳導時滯拉長的原因是什么？（2）本輪周期中，竣工面積保持著長時間的負增長，導致竣工面積與銷售面積的剪刀差持續(xù)擴大，那么竣工面積是否被低估？用竣工增速來判斷周期拐點是否仍然有效？圖3：期房銷售面積向竣工面積傳導的時間路徑資料來源：Wind（二）銷售向竣工傳導時間有多久？我們認為銷售向竣工傳導的時間變長主要有三方面原因：原因一：期房銷售比例的逐年抬升，導致傳導時滯逐漸拉長。2005年期房住宅銷售面積占住宅銷售的比例為57.44?，隨后期房銷售占比逐年增長，2019年期房
8、銷售比例提升至88?。由于現房銷售發(fā)生在房屋竣工后，因此可以認為現房銷售對竣工傳導不存在時滯或者說兩者是相對同步的；而期房預售發(fā)生在房屋竣工前，因此在預售后，房企面臨著剛性的交房壓力。由于期房銷售比例的提升，銷售對竣工的傳導時滯在拉長。圖4：商品房住宅銷售以期房為主圖5：2006年以來期房銷售比例逐年提升萬平方米商品房銷售面積:期房:住宅:年度商品房銷售面積:現房:住宅:年度160000140000120000100000800006000040000200000100現房銷售占比期房銷售占比
