政治局會議研究兼論地產(chǎn)投資：地產(chǎn)板塊是否迎來投資機會？.docx

《政治局會議研究兼論地產(chǎn)投資：地產(chǎn)板塊是否迎來投資機會？.docx》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、策略研究/深度報告?地產(chǎn)板塊對于調(diào)控政策變動的敏感性較高，且與滬深300具有共振效應明顯我們發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)板塊與滬深300共振效應明顯，原因有二：其一在于樓市與股市均與宏觀經(jīng)濟相關(guān)性高，由此地產(chǎn)板塊的漲跌邏輯與大盤重合度較高；其二在于樓市和股市均受資金驅(qū)動，我們也驗證了一年期存貸利率變動時會對樓市、股市均有較為顯著的聯(lián)動效應。我們發(fā)現(xiàn)調(diào)控政策和貨幣政策寬松后地產(chǎn)板塊均會先于樓市反彈并產(chǎn)生超額收益，但調(diào)控政策本身松動帶來的超額收益更多，貨幣政策過于寬松的情形下超額收益反而有所收窄。投資建議調(diào)控放松下地產(chǎn)板塊有望實現(xiàn)估值修復而獲得超額收益，

2、但三季度盈利大幅下滑對A股市場造成壓力，估值修復或需要更長時間。建議投資者在中長期維度下選擇房地產(chǎn)板塊龍頭企業(yè)進行配置。我們認為，即使中美關(guān)系出現(xiàn)改善，國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力仍大；同時從地方財政角度來看，地產(chǎn)持續(xù)下行會大幅降低其收入來源，而目前尚無其他手段來彌補土地出讓收入的缺口，后續(xù)房地產(chǎn)政策或出現(xiàn)邊際放松；房地產(chǎn)板塊與大盤共振效應明顯。從大盤的角度來看，雖然目前政策底已經(jīng)形成，中美雙方貿(mào)易戰(zhàn)也傳來些許利好，但三季度盈利不達預期，預計后續(xù)市場風險偏好仍舊會被壓制。綜合來看，房地產(chǎn)調(diào)控的邊際放松會給房地產(chǎn)帶來估值修復的機會，但是該過程可能

3、需要更長的時間。我們建議在投資者中長期維度下對當前超跌的房地產(chǎn)板塊進行戰(zhàn)略配置，選擇房地產(chǎn)板塊的龍頭企業(yè)（現(xiàn)金流+土地儲備兩者均占優(yōu)）是一種攻守兼?zhèn)涞牟呗?。龍頭地產(chǎn)商抗風險能力強，可有效應對融資成本上升和回款較慢的風險，殺業(yè)績的可能性??；同時調(diào)控邊際放松后，龍頭地產(chǎn)的品牌溢價能力將得到修復和加強，有利于其業(yè)績改善。風險提示政策不確定性增強；宏觀經(jīng)濟大幅超預期；統(tǒng)計數(shù)據(jù)相關(guān)性發(fā)生變化9請務必閱讀最后一頁股票評級說明和免責聲明策略研究/深度報告目錄一、政策解讀61.經(jīng)濟下行壓力得到重視，穩(wěn)增長或成主要目標62.資本市場更受重視83.民營

4、企業(yè)的融資環(huán)境和經(jīng)營環(huán)境有望獲得改善84.基建未提及，預計將托底經(jīng)濟而非大水漫灌95.房地產(chǎn)未被提及，調(diào)控政策松動可能性較高10二、調(diào)控政策具有邊際松動的可能性嗎？111.宏觀經(jīng)濟與樓市走勢相關(guān)性較高，調(diào)控的邊際放松可減輕經(jīng)濟下行壓力132.土地收入累計增速近期顯著下降，地方財政的壓力將成為調(diào)控松動的重要推手143.房地產(chǎn)量價均出現(xiàn)顯著下跌，但尚未降至歷史低點194.目前地產(chǎn)庫存未到歷史高位，但新開工增速較高需警惕后續(xù)庫存回升205.貨幣政策放松可能性較小，因城施策將成重點21三、地產(chǎn)板塊會迎來投資機會嗎？221.地產(chǎn)板塊對政策變動

5、的敏感性較高222.房地產(chǎn)板塊與滬深300共振效應明顯，大盤轉(zhuǎn)暖地產(chǎn)受益，反之亦然26四、投資建議與風險提示289請務必閱讀最后一頁股票評級說明和免責聲明策略研究/深度報告圖表目錄圖表1今年以來同比為正且三季度利潤增速環(huán)比上行的行業(yè)僅有6個，較Q2減少4個7圖表2三季度凈利潤率有所下降，權(quán)益倍數(shù)穩(wěn)定，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率全線回落7圖表3民營企業(yè)的營收增長率仍舊領先國有企業(yè)9圖表4地方政府缺乏財力來進行大規(guī)?；ńㄔO10圖表5自2016年“9.30”調(diào)控新政以來政治局會議首次未提及地產(chǎn)調(diào)控11圖表6不同群體對于調(diào)控政策有著不同的訴求12圖表7房

6、地產(chǎn)對經(jīng)濟拉動效果明顯，但近年來拉動效果在逐步減弱13圖表8地產(chǎn)銷量與GDP增速趨勢較為一致13圖表9地方政府土地出讓收入占地方財政的比重近年來顯著走高14圖表10地方土地出讓收入和財政收入累計同比自2018年年初以來顯著下降15圖表11地方政府債務余額持續(xù)升高15圖表12地方財政開支降幅較小，近幾月略有回升16圖表13土地購置面積上升而購置費用下降，土地出讓溢價明顯降低16圖表14待開發(fā)土地累計同比快速上升，銷售放緩下房地產(chǎn)將以消化存量土地為主17圖表16房價環(huán)比漲幅均顯著收窄，住宅銷量增速連續(xù)13月為個位數(shù)19圖表17與2014

7、年9月大力去庫存相比，目前庫存水平較低20圖表18新開工維持高位，調(diào)控偏嚴的情況下地產(chǎn)庫存將再度回升20圖表19美聯(lián)儲加息預期下人民幣貶值壓力較大，貨幣政策回旋余地有限21圖表20調(diào)控政策和貨幣政策屬于影響房地產(chǎn)發(fā)展的兩大因素23圖表212008年地產(chǎn)全面放開后房地產(chǎn)板塊才開始快速上行24圖表222008年地產(chǎn)全面放開后房地產(chǎn)板塊才開始快速上行25圖表232012年貨幣寬松調(diào)控從嚴，地產(chǎn)股仍有超額收益259請務必閱讀最后一頁股票評級說明和免責聲明策略研究/深度報告圖表242014年調(diào)控放松后地產(chǎn)板塊的超額收益有所擴大，降息后超額收益

8、反而有所收窄26圖表25房地產(chǎn)指數(shù)收益率與滬深300相關(guān)性更高27圖表26房地產(chǎn)對經(jīng)濟拉動效果明顯，但近年來拉動效果在逐步減弱27圖表27A股與GDP的相關(guān)性也較高28圖表28歷次降息后樓市反彈明顯28圖表29歷次降息后滬深300也有