房價下降對我國經(jīng)濟(jì)的影響.doc

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1、房價下降對我國經(jīng)濟(jì)的影響對中國金融體系風(fēng)險的認(rèn)識，角度不同、利益各異，所形成的結(jié)論也完全不同。在國外的不少投資者看來，按照成熟的市場經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)，中國金融體系面臨著巨大的風(fēng)險，因為無論是銀行信貸濫發(fā)、地方融資平臺擴張，還是房產(chǎn)泡沫破滅及銀行貸款景氣下滑周期中的惡化，都是導(dǎo)致金融體系快速惡化的誘因。不過，在國人特別是相關(guān)決策者看來，中國金融體系有風(fēng)險，但其金融風(fēng)險基本上都在可控的范圍內(nèi)，無論是地方政府融資平臺還是個人房地產(chǎn)按揭貸款的風(fēng)險都是如此。主力資金流分析某些股割肉出逃肯定后悔突發(fā)暴漲很可能不期而至股民福音：套牢股票有救了!證券市場的擔(dān)憂映

2、射房產(chǎn)大泡沫，中國金融體系的風(fēng)險有多高？我們只要看一個現(xiàn)象就可以見葉知秋了。截至8月31日，國內(nèi)16家上市銀行公布了上半年的業(yè)績，其利潤達(dá)4610億元，同比增長達(dá)34%，各銀行年化凈資產(chǎn)收益率普遍達(dá)到20%。在全國利潤額最多的10大企業(yè)中，其中銀行占8席，工行更是成了國內(nèi)最為賺錢的上市公司?？梢哉f，這是國內(nèi)銀行有史以來業(yè)績最好的時候。奇怪的是，銀行上市公司如此好的業(yè)績，股市卻在業(yè)績公布之際跌得底朝天。不少銀行股紛紛跌破了1年來的最低價。市場擔(dān)心國內(nèi)商業(yè)銀行這種業(yè)績不可持續(xù)，擔(dān)心國內(nèi)商業(yè)銀行未來將面臨著巨大的風(fēng)險，擔(dān)心國內(nèi)金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)

3、險爆發(fā)?！　≈袊鹑隗w系與美國金融體系最大的不同是我們以銀行為主導(dǎo)，90%以上的融資都是通過銀行體系來進(jìn)行。不僅銀行利率決定了國內(nèi)金融體系的價格，而且銀行體系的風(fēng)險決定整個金融體系的風(fēng)險。證券市場對銀行上市公司的風(fēng)險的擔(dān)心，其實就是對國內(nèi)金融體系風(fēng)險的擔(dān)心。而國內(nèi)銀行體系的巨大風(fēng)險就在于房產(chǎn)泡沫破滅的信貸風(fēng)險。可以說，近20年來國際金融危機的爆發(fā)，無不與房產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致的信貸風(fēng)險有關(guān)。2003年以來，中國房產(chǎn)泡沫已持續(xù)了近10年的時間，形成了世界經(jīng)濟(jì)史上前所未有的大泡沫。這個泡沫之大，可以從以下幾個方面來看。一是住房價格持續(xù)飆漲。盡管國家

4、統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)說房價上漲幅度十分平穩(wěn)，但實際上各大中城市的房價上漲基本上在5倍以上，而北京這樣一線城市的房價上漲8倍以上，城中心10倍以上(我們只要用10年前某樓盤的價格與當(dāng)前該樓盤二手房的價格比較就看得一清二楚)。二是炒作成風(fēng)。由于政府政策鼓勵住房炒作及房價瘋狂上漲，使得購買住房就能夠賺錢成了一個“真理”，成為人人皆知的賺錢工具。在這種情況下，全民投機炒作住房。歷史上找不到哪個國家哪個時期持有多套住房的人會如此之多。三空置嚴(yán)重。歷史上沒有哪個國家哪個時期住房持有在投機炒作者中的數(shù)量是如此之多。如果國家對中國住房普查，其問題就會全部顯露

5、出來。僅從這3方面來說，中國房產(chǎn)泡沫已經(jīng)膨脹到到了無以復(fù)加的地步，從而致使銀行信貸隨時都面臨著巨大風(fēng)險。更大的風(fēng)險是對大風(fēng)險視而不見，然而，無論是地方官員、金融機構(gòu)管理層、房地產(chǎn)開發(fā)商，還是持有多套住房者等，都對這個巨大的風(fēng)險視而不見，甚至干脆否認(rèn)其存在。比如，當(dāng)前銀行逾期貸款在增長，他們就理解為其占貸款的比重小，并特別指出不良貸款余額及不良貸款率都在下降，因此銀行信貸風(fēng)險是在可控制的范圍內(nèi)；政府融資平臺貸款余額高，四大國有銀行所占的比重也高，但到目前為止其不良率奇低，因此這些貸款不僅沒有問題而且還是質(zhì)量較好的資產(chǎn)。又比如，四大國有銀行的

6、管理層都出來說，對于個人住房按揭貸款，由于這些銀行已發(fā)放的住房按揭貸款首套貸款所占的比例在95%以上，因此個人住房貸款的質(zhì)量良好，根本就不存在風(fēng)險。更為好玩的是，根據(jù)銀監(jiān)會對住房貸款的壓力測試，房價下跌50%對國內(nèi)商業(yè)銀行影響也不會太大或國內(nèi)商業(yè)銀行在房價下跌50%的情況下可以承擔(dān)其風(fēng)險等?？偠灾谒麄兛磥?，國內(nèi)整個銀行信貸根本就不存在多高風(fēng)險或有風(fēng)險也是在可控范圍內(nèi)。但是，上述這些分析是建立在兩個假定條件下。一是假定房價只漲不跌?？梢哉f，只要房價不下跌，國內(nèi)房地產(chǎn)的銀行信貸就不存在風(fēng)險，也不會出現(xiàn)多高的信貸不良率。不過，這種假定是不

7、成立的。中國這個前所未有的房地產(chǎn)大泡沫，即使政府繼續(xù)托市(比如現(xiàn)在這樣，不提高住房貸款利率，不增加住房投機炒作及住房持有成本)，房產(chǎn)泡沫也可能繼續(xù)吹大，但是這個吹得巨大的房產(chǎn)泡沫不逐漸擠出，想讓其不破滅是不可能的。當(dāng)前這些沒有體驗過房地產(chǎn)價格周期性調(diào)整的人根本就無法想象到房產(chǎn)泡沫破滅將帶來何種可怕的后果，當(dāng)然不會認(rèn)為銀行信貸有風(fēng)險了。　　二是假定政府公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)或他們所看到報表反映市場的實際情況，但實際上這不過是自欺欺人而已。比如，我國已發(fā)放的住房按揭貸款首套貸款所占的比例如果真如四大國有銀行管理者所說占95%以上，在政府統(tǒng)計報表中每年

8、的房價又上漲不高，那么這些年來的政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控真是多此一舉。但實際上根本就不是這樣。他們的這個95%其實就是當(dāng)前享受優(yōu)惠利率的貸款者的比例。試想，作為一個住房投機炒作者，如果簡單證明自己是