對我國房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革中存在問題研究與建議思索

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1、對我國房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革中存在問題研究與建議思索　　【摘要】隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也取得了飛速發(fā)展。但是近年來，全國各地房價日益攀升、上漲過快，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國務(wù)院在2011年月推出“新國八條”在上海、重慶兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅，2013年2月又提出“國五條”在全國擴(kuò)大房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍。本文針對我國房地產(chǎn)飛速發(fā)展，房價居高不下和房產(chǎn)稅在上海、重慶的試點(diǎn)情況進(jìn)行了分析總結(jié)，對今后的房產(chǎn)稅的實(shí)行和房地產(chǎn)稅收制度的改革提出了建議思考?！娟P(guān)鍵字】房價；房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)稅；存量房；增量房一、引言房地產(chǎn)業(yè)是綜合性的長鏈條產(chǎn)業(yè)，

2、橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)三大領(lǐng)域，對金融、建材、家電等50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)有直接的拉動作用，和廣大人民群眾的生產(chǎn)生活息息相關(guān)，在經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中具有重要的地位和作用，是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。在中國，房地產(chǎn)行業(yè)是與國民經(jīng)濟(jì)高度關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，占GDP的6.6%和四分之一投資，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)達(dá)到60個。9近年來，由于房地產(chǎn)市場中存在著投資性購房和需求型住房比例失調(diào)，供需矛盾突出，國家調(diào)控政策實(shí)施受阻等一系列原因，導(dǎo)致全國各地房價不斷攀升，2010至2012年全國商品房價格增長分別為7.1

3、1%、5.7%和8.4%，預(yù)計(jì)2013年全國商品房價格將增長為7.8%。為促使全國房價合理增長，保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，2011年1月26日，國務(wù)院推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，其中第三條明確指出，調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地

4、產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。二、各地房產(chǎn)稅的制定與執(zhí)行情況在2011年的國八條出臺不久，上海和重慶作為全國首批試點(diǎn)房產(chǎn)稅的地方發(fā)布了其具體實(shí)施細(xì)則，并開始從1月28日起執(zhí)行。2013年各地對房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的呼聲也越來越高。作為下一步調(diào)控房價的儲備政策，房產(chǎn)稅被寄予了很大期望。9首先，我們對上海重慶房產(chǎn)稅細(xì)則進(jìn)行對比分析。通過分析我們看出，對于房產(chǎn)稅的實(shí)施細(xì)則上，兩地都重點(diǎn)關(guān)鍵把握了以下幾個方面的工作：1、個人擁有的獨(dú)棟商品住宅2、個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達(dá)到上

5、兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房家庭第二套及以上住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）外地居民在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房非本市居民家庭在本市新購的住房計(jì)稅依據(jù)應(yīng)稅住房的計(jì)稅價值為房產(chǎn)交易價。條件成熟時，以房產(chǎn)評估值作為計(jì)稅依據(jù)參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計(jì)算繳納免稅面積一個家庭可對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積，存量獨(dú)棟住

6、宅為180平方米，新購高檔住房100平方米上海市居民家庭人均60平方米1、基本征收標(biāo)準(zhǔn)（稅率、面積等），2、不同產(chǎn)權(quán)類型房產(chǎn)如何征收，3、增量房和存量房征收房產(chǎn)稅的關(guān)系。9其次對于上海和重慶在實(shí)行房地產(chǎn)稅后，平均房價增長分別為24.60%和10.58%，上海平均房價較上一年的24.44%，有小幅增長，重慶平均房價較上一年的42.47%，有大幅降低，通過分析得出通過房產(chǎn)稅的征收，在較大程度上穩(wěn)定了人們的購房預(yù)期，遏制了房價的短期急速上漲，基本達(dá)到了房地產(chǎn)調(diào)控的目的，實(shí)現(xiàn)了房價放緩或平穩(wěn)增長。三、當(dāng)前房產(chǎn)稅在制定與執(zhí)行中存在的主要問題

7、1、基本征收標(biāo)準(zhǔn)的量定不夠科學(xué)。（1）稅率偏低上?；景凑諘憾ǖ?.6%稅率和70%的評估率相乘，即0.42%的有效稅率征收房產(chǎn)稅的，重慶設(shè)定了0.5%—1.2%的累進(jìn)稅率，但大多按照0.5%的稅率執(zhí)行的。上海和重慶兩地的稅率標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于國際上流行的1%平均稅率，而同時由于目前房屋出租回報(bào)率一般為2.25%，遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)稅率。（2）免稅面積較大上海和重慶實(shí)際上都是對購置第二套及以上住房進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收，但是上海是將人均60平方米扣除后，再對超面積進(jìn)行征收，重慶對一個家庭可對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積，存量獨(dú)棟住宅為180平方米，新購高

8、檔住房100平方米。相比之下，上海的免稅面積就較大了。2、征稅范圍過窄。9按照國際慣例，房產(chǎn)稅的征收范圍應(yīng)該覆蓋城市和農(nóng)村，而上海、重慶并沒有把農(nóng)村列為房產(chǎn)稅征收范圍。隨著我國城市化的高速發(fā)展，部分農(nóng)村也已經(jīng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)，會使一些企業(yè)在農(nóng)村以