我國房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)探討

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1、我國房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)探討　　【摘要】有關(guān)房產(chǎn)稅改革的探討已持續(xù)多年，上海和重慶也已于2011年作為試點(diǎn)城市宣布進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。到現(xiàn)在四年多的時(shí)間過去了，但是試點(diǎn)效果卻不甚理想：首先，在房價(jià)的調(diào)控方面沒有達(dá)到公眾預(yù)期；其次，作為欲取代土地財(cái)政而成為地方政府一項(xiàng)新的穩(wěn)定而充足的收入來源，也沒有達(dá)到預(yù)期效果。究竟是什么原因?qū)е路慨a(chǎn)稅改革會是這樣的結(jié)果。本文圍繞這一問題從房產(chǎn)稅改革的沿革出發(fā)，分析此次試點(diǎn)工作的效果以及失敗原因，最后對房產(chǎn)稅深化改革與發(fā)展提出建議【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)效果政策一、房產(chǎn)稅改革的進(jìn)程有關(guān)房產(chǎn)稅改革，最早見于2003年中央出臺的《關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)

2、濟(jì)體制若干問題的決定》：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。當(dāng)時(shí)的提法還是叫“物業(yè)稅”，后來經(jīng)專家論證考慮，認(rèn)為“物業(yè)稅”的稱謂存在一些潛在的問題（比如人們?nèi)菀装阉褪煜さ奈飿I(yè)費(fèi)分不清楚）。經(jīng)過幾年時(shí)間的發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的轉(zhuǎn)變，物業(yè)稅向房產(chǎn)稅過渡的條件日趨成熟。2011年，重慶市人民政府發(fā)布《重慶市關(guān)于開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》，辦法規(guī)定重慶市于2011年1月28日起對新購高檔住宅、存量獨(dú)棟別墅、非重慶居民購買的第二套及以上住房征收房產(chǎn)稅。上海市政府從2011年1月28日開始對上海居民新購的第二套及以上

3、住房和非上海居民的新購住房征收房產(chǎn)稅。此后，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的消息不斷，但都沒有真正全面鋪開。2013年2月國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（簡稱“國五條”）的細(xì)則，為房產(chǎn)稅的深化改革提供了一個(gè)發(fā)展的方向。同年11月《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提及房地產(chǎn)稅，并要求“加快立法并適時(shí)推進(jìn)改革”二、我國房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)概述（一）滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)內(nèi)容比較表1為兩市試點(diǎn)的具體細(xì)則。從課稅對象上看，重慶模式主要針對高檔住房，其政策目標(biāo)也是非常明顯的，即抑制高端住宅消費(fèi)，從而達(dá)到“抽肥補(bǔ)瘦”的目的；上海模式主要針對增量房，存量住宅不在征稅范圍

4、內(nèi)，主要是為遏制炒房行為。從稅率來看，重慶采用累進(jìn)稅率模式，交易價(jià)格越高，適用稅率越高；上海稅率一般為0.6%，但在計(jì)算稅額時(shí)按交易價(jià)的70%進(jìn)行，可以認(rèn)為有效稅率為0.42%。從計(jì)稅依據(jù)看，兩者都按交易價(jià)而不是評估價(jià)。從免稅面積上看，重慶存量獨(dú)棟商品住宅、新購高檔住宅分別按每戶180、100平方米免稅；上海按人均60平方米的面積免稅（二）試點(diǎn)具體效果評述第一，從財(cái)政收入的角度來看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)當(dāng)年，重慶房產(chǎn)稅稅額為20.89億元，11～13年累計(jì)征收房產(chǎn)稅不超過80億元，而重慶市的地方財(cái)政稅收收入分別為881.07億元、970.17億元、1112.62億元。①上海市財(cái)政局宣

5、布2011年征得房產(chǎn)稅73.66億元，三年累計(jì)征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅約259.27億元，但三年財(cái)政稅收收入分別為3172.72億元、3426.79億元、3797.16億元。②兩市改革后的房產(chǎn)稅收入占總的稅收收入的份額最高不超過3%，可見此次改革，房產(chǎn)稅籌集收入的作用均微乎其微，沒有充分體現(xiàn)其能夠充當(dāng)?shù)胤街黧w稅種的功能。此次改革房產(chǎn)稅的初衷是希望在“營改增”完成以后，地方主體稅種嚴(yán)重缺失的情況下，房產(chǎn)稅能夠“獨(dú)樹一幟”為地方政府“保駕護(hù)航”，提供穩(wěn)定、充足的稅源，從而有效解決地方政府對土地財(cái)政的依賴，從根本上遏制房價(jià)的迅猛上漲。但從試點(diǎn)結(jié)果來看，房產(chǎn)稅征得的稅額非常有限。有關(guān)房產(chǎn)

6、稅在地方稅收收入中的比重從國際來看，美國為50%～80%，日本為32%，菲律賓為53%，印度尼西亞為37%。③我國近三年基本維持在2.5%左右，這說明距離使房產(chǎn)稅成為地方政府主體稅種的目標(biāo)還有很大差距，房產(chǎn)稅的改革并沒有達(dá)到預(yù)期的效果第二，從調(diào)控房價(jià)的角度看，房產(chǎn)稅改革在重慶和上海試點(diǎn)后，兩市的商品住宅開發(fā)步伐有所減慢，說明試點(diǎn)之初確實(shí)有部分功效，但之后很快又重新上漲。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，2012年年初上海新建商品住宅價(jià)格累計(jì)環(huán)比上漲0.1%，重慶商品房售價(jià)也呈現(xiàn)環(huán)比上漲態(tài)勢，說明兩地的試點(diǎn)改革并未抑制住房價(jià)上漲的趨勢，同時(shí)兩地的商品房銷售情況也呈現(xiàn)好的跡象，商品房銷售比例高

7、于改革之前。對于房產(chǎn)被納入試點(diǎn)范圍的家庭，房產(chǎn)稅費(fèi)成本每年數(shù)千元左右，首先一個(gè)家庭一旦選擇購買房產(chǎn)，數(shù)千元真的是“九牛一毛”；其次，相對于漲幅較大的房產(chǎn)市場，房產(chǎn)稅費(fèi)很快就成為一種只針對少數(shù)人的“特殊稅”?？梢?，房產(chǎn)稅改革的效果并不能持續(xù)，它難以抑制由房地產(chǎn)泡沫引起的高房價(jià)第三，從收入分配的角度，房產(chǎn)稅稅收收入應(yīng)該是政府用于公共基礎(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)和公共服務(wù)的改良，除此之外，近年來隨著城市化進(jìn)程的加快，房價(jià)居高不下，使得為中低收入者提供保障性住房也成為政府發(fā)揮公共財(cái)政職能的具體方面。但是由于本身征得的房產(chǎn)稅稅款就少，所以