我國房產(chǎn)稅存在的問題及改革建議

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1、我國房產(chǎn)稅存在的問題及改革建議我國房產(chǎn)稅存在的問題及改革建議◆朱寧(山西財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院)【摘要】我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅在稅收立法和征收管理工作中存在著一越來越高,房產(chǎn)稅的免稅范圍已不適應(yīng)于現(xiàn)實社會經(jīng)濟狀況.些亟需解決的法律問題,并且從當(dāng)前的社會現(xiàn)實看,房產(chǎn)稅稅收政4.房產(chǎn)稅政策功能的局限性.從房產(chǎn)稅出臺的政策目標(biāo)看,策的功能也相當(dāng)?shù)木窒?未發(fā)揮其應(yīng)有的作用.對房產(chǎn)征稅是運用稅收杠桿,加強對房地產(chǎn)的管理,提高房產(chǎn)使用【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅計稅依據(jù)征稅范圍效率,控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整,合理調(diào)我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅收的基本規(guī)范

2、是1986年國務(wù)院頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,該條例對房產(chǎn)稅下的定義為——"房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象,依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅".伴隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展,雖然國務(wù)院財政和稅務(wù)部門根據(jù)需要陸續(xù)出臺了一些有關(guān)反產(chǎn)稅征收管理的具體規(guī)定,但在當(dāng)前的稅收立法和征收管理中,房產(chǎn)稅在征收對象,征稅范圍,計稅依據(jù),稅收優(yōu)惠等方面均存在一些亟需解決的法律問題,且需進一步的完善相關(guān)法律法規(guī).一,現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的主要問題1.征稅覆蓋面不全,稅基較窄.按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,房產(chǎn)稅

3、是以房屋為征稅對象,以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù),向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅.房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn).所謂房產(chǎn),是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱),能夠遮風(fēng)擋雨,可供人們生產(chǎn),生活,休息或儲藏物資的場所.如果按照這個規(guī)定,房產(chǎn)稅的征收范圍可以包括一切符合房產(chǎn)特征的建筑物,但目前房產(chǎn)稅的征收范圍是有限制的.《房產(chǎn)稅暫行條例》第1條明確規(guī)定"房產(chǎn)稅在城市,縣城,建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收",廣大的農(nóng)村地區(qū)被排除在房產(chǎn)稅征收范圍以外.隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的加快,一些企業(yè)逐步從城市向農(nóng)村擴展,,在農(nóng)村的鄉(xiāng)鎮(zhèn)

4、企業(yè)和個體私營企業(yè)規(guī)模不斷壯大,城鄉(xiāng)經(jīng)濟日漸融合,城鄉(xiāng)差別和界限不是十分明顯.尤其是鄉(xiāng)村別墅,渡假村等經(jīng)營場所,可以獲得豐厚的利潤,有稅收負(fù)擔(dān)能力,但按現(xiàn)行稅法,卻不在征稅范圍之內(nèi),顯示公平性,也容易增生合法避稅的現(xiàn)象.2.計稅依據(jù)未反應(yīng)公平原則,不適合動態(tài)發(fā)展.我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分兩類:一是房產(chǎn)余值,即按房產(chǎn)原值一次減除10～30%后的余值計算繳納房產(chǎn)稅,稅率為1.2%.二是房租收入,即對房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù),稅率為12%.對以余值為計稅依據(jù)的,因余值是以房產(chǎn)的原值為基礎(chǔ)的,是歷史成本,不能

5、反映級差收入,也不能體現(xiàn)時間價值,導(dǎo)致房產(chǎn)稅不能隨著經(jīng)濟的發(fā)展而正常的增長;由于相關(guān)規(guī)定不一致,企業(yè)因購地時間不同,會計處理方法不同,房產(chǎn)稅的稅基不同,其稅負(fù)相差很大.房產(chǎn)稅對出租房屋以租金收入作為計稅依據(jù),也缺乏科學(xué)性.?3.稅收優(yōu)惠政策范圍不合理.房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠是根據(jù)國家政策和納稅人的負(fù)擔(dān)能力制定一些減免措施.根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第5條,目前房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠措施主要有以下方面:(1)國家機關(guān),人民團體,軍隊自用的房產(chǎn);(2)國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn);(3)宗教寺廟,公園,名勝古跡自用的房產(chǎn);(4)個

6、人所有非營業(yè)用的房產(chǎn);(5)經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn).由上可見,房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策主要針對非經(jīng)營性用房以及滿足居民居住的基本需求方面.這樣規(guī)定是和當(dāng)時的社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)的.但隨著經(jīng)濟的發(fā)展,我國不動產(chǎn)市場化程度節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入.同時,房產(chǎn)稅稅源穩(wěn)定,易于管理,可以作為未來地方財政收入的重要來源之一.然而從當(dāng)前房產(chǎn)稅的實際征收情況看,其總量僅占稅收總收入的1.5%上下,不足以成為對房地產(chǎn)行業(yè)實施宏觀調(diào)控的工具.同時,滯后的房產(chǎn)稅法律制度也極大地制約了其政策功能的發(fā)揮.二,完善我國房產(chǎn)稅的建議1.擴大計稅范

7、圍,拓寬稅基.將房產(chǎn)稅征稅范圍擴大到農(nóng)村,將農(nóng)村非農(nóng)用生產(chǎn)經(jīng)營性用房納入征稅范圍;將自收自支,實行企業(yè)化管理的事業(yè)單位的房產(chǎn)納入征稅范圍;將房產(chǎn)稅納稅人由房屋產(chǎn)權(quán)所有人改為"在中國境內(nèi)擁有或使用房屋的單位和個人",以實際使用人為納稅主體,房屋使用人是房屋產(chǎn)權(quán)所有人的,使用人是納稅人;使用人擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)的,實際使用人為納稅人或扣繳義務(wù)人,這樣可避免房產(chǎn)稅征收過程中因產(chǎn)權(quán)問題出現(xiàn)的扯皮推誘納稅人無法確定現(xiàn)象.應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的商品房設(shè)定免稅空置期限,超時規(guī)定時限的一律征稅.這樣,對空置的房屋征稅,既可以抑制盲目開發(fā),避

8、免資源浪費,又可以打擊囤積住房的行為,進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場.2.計稅依據(jù)改為房產(chǎn)評估值.計稅依據(jù)的合理確定,是課稅得以順利進行的保證.房產(chǎn)課稅以估定價值為計稅基礎(chǔ),己成為一種國際慣例.將計稅依據(jù)改為房產(chǎn)估定價值,這樣做既能建立起稅收收入隨房產(chǎn)價值的上升而增加的機制,確保地方財政收入的穩(wěn)定增長,又有利于解