樓盤策劃方案.docx

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1、資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系改正或者刪除。樓盤策劃方案第一章項(xiàng)目概況第一節(jié):項(xiàng)目區(qū)位分析一、區(qū)位本項(xiàng)目所在地為位于山東膠州市西側(cè),距膠州市中心政府辦公大樓約2.5公里。地處蘭州西建材、家裝一條街中段,現(xiàn)有建材、家裝行業(yè)一支獨(dú)秀。其距離青島市45公里,占地1313平方公里,管轄13鎮(zhèn)、4鄉(xiāng),常住人口74.5萬人。膠州市位于山東省東部的黃海之濱,膠州灣畔。是青島市的衛(wèi)星城市以其得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)和歷史文化底蘊(yùn)構(gòu)成了膠州市鮮明的地域特色。本項(xiàng)目的區(qū)位恰好處于這個(gè)特殊的地理環(huán)境之中,項(xiàng)目規(guī)模適中,地塊位置是市場(chǎng)未來的熱點(diǎn)——膠州市商業(yè)一條街,具有較好的物升值潛力

2、。二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(原規(guī)劃指標(biāo))1、規(guī)劃用地總面積:125674M22、總建筑面積:114277M2多層住宅建筑面積:55313M2小高層住宅建筑面積:10750M2聯(lián)體別墅建筑面積:25968M23、居住總戶數(shù):754戶資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系改正或者刪除。4、綠化率:35.8％5、容積率:0.98第二節(jié):項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)S1、自然環(huán)境本項(xiàng)目地處膠州市蘭州西路和梧洲路交匯處,是膠州市政府規(guī)劃的未來商業(yè)步行街,擁有濃厚的人文及自然資源。其位于膠州市上風(fēng)位置,地勢(shì)開闊,周邊無遮攔,周邊自然環(huán)境良好,四季分明,氣候宜人,雨量充沛,無污染源,

3、空氣質(zhì)量佳。2、交通環(huán)境本項(xiàng)目位于蘭州路與梧州路的交匯處,來往有5路、17路途經(jīng)此地通往市中心及鄉(xiāng)鎮(zhèn),加強(qiáng)了本市于與周邊各城鎮(zhèn)之間的交流。二、劣勢(shì)W1、城市配套雖然本項(xiàng)目具有良好人文環(huán)境資源,可是膠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展同臨近青島市相對(duì)滯后,因此,本項(xiàng)目周邊還處于”處女地”階段,缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施,導(dǎo)致本項(xiàng)目缺乏居住氛圍,市民對(duì)本地塊缺乏”認(rèn)同感”。2、項(xiàng)目遺留問題本項(xiàng)當(dāng)前期工程屬”棘手”工程,由于前期在營銷策略上出現(xiàn)失誤,導(dǎo)致項(xiàng)目在前期銷售階段上出現(xiàn)”熱情預(yù)訂,遲疑退款”的局面,外加地塊內(nèi)尚有未完成的工程,邊施工邊觀望,在當(dāng)?shù)鼐用窈鸵奄Y料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)

4、聯(lián)系改正或者刪除。認(rèn)購該項(xiàng)目的業(yè)主中產(chǎn)生不良口碑,為本項(xiàng)當(dāng)前期銷售增加了難度。3、開發(fā)商品牌開發(fā)商雖在上海市場(chǎng)有一定的知名度及聲譽(yù),但在本地屬外來開發(fā)商仍缺乏本地市場(chǎng)知名度和品牌形象,這對(duì)將來項(xiàng)目開發(fā)及銷售產(chǎn)生較大影響,導(dǎo)致銷售成本及宣傳成本的增加。4、交通狀況雖然地處蘭、梧公路入口,但市內(nèi)公共交通配套不足,導(dǎo)致了居民往市內(nèi)工作、生活的不便。在將來銷售及入伙之后,不得不開通小區(qū)業(yè)主服務(wù)巴士,無形中增加了物管成本。三、機(jī)會(huì)點(diǎn)O1、政府規(guī)劃開發(fā)利好因素膠州市政府提出將本項(xiàng)目周邊規(guī)劃成購物、休閑、娛樂一條街。這一利好因素必然會(huì)刺激項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫,影響

5、住房消費(fèi)升溫。2、地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)當(dāng)前膠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟,但其地理區(qū)位的優(yōu)勢(shì)必然會(huì)贏得較大的發(fā)展趨勢(shì)。因此,此時(shí)介入膠州市地產(chǎn)市場(chǎng),以超前的決策意識(shí),以科學(xué)的態(tài)度研究”供給----需求”,便能夠搶占”先機(jī)”。3、客戶資源充分多年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展滯后,市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品難以滿足中高檔人士的住房需求,為中高檔物業(yè)的供求積累了大量的客戶資源。資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系改正或者刪除。4、國際名牌企業(yè)的入住提高了膠州本地的知名度世界著名企業(yè)紛紛落戶膠州市,包括世界著名跨國公司ABB、美國DOLE德國DEGUSSA韓國HYUNDAI海爾集團(tuán)等。無疑在膠州市原有知名度

6、的基礎(chǔ)上,增加世人關(guān)注和青睞的焦點(diǎn),為本項(xiàng)目開發(fā)提供了又一利好因素。5、工業(yè)開發(fā)區(qū)匯聚了人氣膠州市工業(yè)開發(fā)區(qū),隨著城市知名度的提升,區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)快速發(fā)展而帶來人氣的上升,而本項(xiàng)目開發(fā)周期估計(jì)完全能夠”借勢(shì)造勢(shì)”,為增加項(xiàng)目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。四、風(fēng)險(xiǎn)T1、市場(chǎng)因素從當(dāng)前膠州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重,已引起許多開發(fā)商的重視,按我們的開發(fā)周期測(cè)算,一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品”差異性”的重要性或迅速模仿。那時(shí),本項(xiàng)目還是具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性。2、自身因素本項(xiàng)當(dāng)前期的”棘手”遺留問題,導(dǎo)致了客戶在選擇項(xiàng)目過程中過多的疑慮和慎重,如果在開發(fā)過程中不能有

7、效的把握形象----品牌戰(zhàn)略,進(jìn)行廣告宣傳,銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見的。五、綜合分析從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較,機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng),順應(yīng)消費(fèi)者的心愿,整合資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系改正或者刪除。與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素,運(yùn)用智慧,創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品,以合理的成本、利潤,達(dá)到科學(xué)的”投入產(chǎn)業(yè)比”,追求產(chǎn)品供給----需求的完善性,使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。第二章定位策略第一節(jié)定位要素分析1、區(qū)位利好因素分析本項(xiàng)目順應(yīng)這一市