城鎮(zhèn)公共設(shè)施公共建筑用地基準(zhǔn)地價評估方法研究.doc

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1、城鎮(zhèn)公共設(shè)施公共建筑用地基準(zhǔn)地價評估方法研究　　摘要本文以廣東省惠州市惠城區(qū)城鎮(zhèn)土地定級暨基準(zhǔn)地價更新為例,闡述了公共設(shè)施公共建筑用地的特點(diǎn),探討了公共設(shè)施公共建筑用地基準(zhǔn)地價估價方法,采用機(jī)會成本法,在住宅用地基準(zhǔn)地價評估成果基礎(chǔ)上進(jìn)行修正,評估出公共設(shè)施公共建筑用地基準(zhǔn)地價?！　￡P(guān)鍵詞公共建筑用地基準(zhǔn)地價機(jī)會成本　　中圖分類號:F293.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A　　　　1公共設(shè)施公共建筑用地的特點(diǎn)　　　　公共設(shè)施公共建筑用地的特點(diǎn):(1)多為公共服務(wù)用途,具有一定的社會效益和生態(tài)效益;(2)布局零散,多呈點(diǎn)狀,面積小、數(shù)量多,難以形成功能規(guī)模集中的用地分區(qū);(3)大多

2、不以贏利為目的,收益很小或無收益,且收益很難準(zhǔn)確界定,雖有少部分用地以贏利為目的,如商業(yè)醫(yī)院、私立學(xué)校、殯葬用地等,機(jī)場、碼頭用地等因其具有壟斷性質(zhì),因而該部分用地具有壟斷收益;(4)多以劃撥方式取得土地使用權(quán)形式,以有償方式出讓取得的土地面積極少;(5)土地市場欠發(fā)育,市場上土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易案例很少。　　由于公共設(shè)施公共建筑用地具有的以上特點(diǎn),現(xiàn)有評估方法在這類用地評估上很難適用,因此我們需要一種新的評估思路。在研究了微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中機(jī)會成本的概念后,我們認(rèn)為可以借鑒機(jī)會成本的方法來對公共設(shè)施公共建筑用地進(jìn)行評估?！　　　?機(jī)會成本法的理論基礎(chǔ)及評估

3、思路　　　　機(jī)會成本是經(jīng)濟(jì)學(xué)中一個重要的概念,生產(chǎn)一單位的某種產(chǎn)品的機(jī)會成本是指生產(chǎn)者所放棄的使用相同的生產(chǎn)要素在其他生產(chǎn)用途中所能得到的最高收入。　　機(jī)會成本法是進(jìn)行土地估價的一種全新思路。使用機(jī)會成本法需滿足一定的前提條件:(1)資源稀缺性。土地本身就是一種稀缺資源,其總量是有限的,且不可再生。(2)資源多用性。土地在使用前通常設(shè)定好一種用途,具有排他性,且在一個較長時期內(nèi)其用途是固定的。當(dāng)土地以一種用途被人們使用時,就意味著放棄了土地作為其他的用途。特別是公共設(shè)施公共建筑用地,為了公共利益的需要,土地利用時并非是以土地在該區(qū)位的最佳收益用途來設(shè)定其用途的,這

4、就反映不出來其真實價值。利用上述原理,我們可以用機(jī)會成本來評估公共設(shè)施公共建筑用地的價值。　　土地的機(jī)會成本法估價思路就是根據(jù)待估宗地的實際情況首先確定該宗地若不被設(shè)定為公共用途時最可能最適宜的用途和在該用途下最有效的利用方式,然后對該用途下的土地價格進(jìn)行評估,并根據(jù)宗地的實際情況對評估價格進(jìn)行情況修正,將最終結(jié)果作為待估宗地的機(jī)會成本價格?！　　　?機(jī)會成本法評估公共設(shè)施公共建筑用地基準(zhǔn)地價應(yīng)用　　　　通過對近幾年惠州市惠城區(qū)土地收購儲備――出讓樣點(diǎn)的現(xiàn)狀用途與新規(guī)劃用途比較分析,根據(jù)機(jī)會成本的理論,得出公共設(shè)施公共建筑用地最適宜(最可能轉(zhuǎn)化)的用途,見表1?！?/p>

5、　由上表可以看出,從公共設(shè)施公共建筑用地最可能轉(zhuǎn)化的用途及機(jī)會成本用途分析,可得出公共建筑用地基準(zhǔn)地價接近于住宅用地,因此,確定公共設(shè)施公共建筑用地基準(zhǔn)地價的修正基礎(chǔ)為住宅用地基準(zhǔn)地價。　　(1)出讓年期修正　　Nm=　　式中:Nm――出讓年期修正系數(shù)　　r――修正基礎(chǔ)用途(住宅用地)的土地還原利率　　m――公共設(shè)施公共建筑用地法定最高出讓年限　　n――修正基礎(chǔ)用途(住宅用地)法定最高出讓年限　　(2)容積率修正　　Ri=　　式中:Ri――容積率修正系數(shù)　　Pj――公共設(shè)施公共建筑用地容積率對應(yīng)的修正基礎(chǔ)用途(住宅用地)的基準(zhǔn)地價　　Pi――修正基礎(chǔ)用途(住宅用地

6、)容積率對應(yīng)的基準(zhǔn)地價　　(3)土地還原利率修正　　Tj=　　式中:Tj――土地還原利率修正系數(shù)　　Prj――公共設(shè)施公共建筑用地土地還原利率對應(yīng)的修正基礎(chǔ)用途(住宅用地)的基準(zhǔn)地價　　Pri――修正基礎(chǔ)用途(住宅用地)土地還原利率對應(yīng)的基準(zhǔn)地價　　在惠州市惠城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價評估成果基礎(chǔ)上對出讓年期、容積率、土地還原利率進(jìn)行修正,最終確定公共設(shè)施公共建筑用地基準(zhǔn)地價?！　」苍O(shè)施公共建筑用地基準(zhǔn)地價=修正基礎(chǔ)用途(住宅用地)基準(zhǔn)地價??Nm??Ri??Tj　　　　4結(jié)語　　　　由于公共設(shè)施公共建筑用地具有大多不以營利為目的,收益很小且收益很難準(zhǔn)確界定,市場交易

7、案例很少等特點(diǎn)。本次惠城區(qū)公共設(shè)施公共建筑用地采用機(jī)會成本法評估基準(zhǔn)地價,在新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作中具有較強(qiáng)的實用性和可操作性,同時公共設(shè)施公共建筑用地基準(zhǔn)地價的評估為更好的管理土地資產(chǎn),防止國有資產(chǎn)流失起到有力的推動作用。