對城鎮(zhèn)混合住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的探討

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1、對城鎮(zhèn)混合住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的探討隨著土地市場的發(fā)展,土地有償使用的范圍不斷擴(kuò)大,土地用途的多樣性和復(fù)雜性對地價(jià)管理工作提出了更高、更復(fù)雜的要求。這幾年,一些大城市制訂的基準(zhǔn)地價(jià)已開始包含其他一些重要用途,如辦公(寫字樓)用地。而有一種用途我們可能很清楚其在城鎮(zhèn)土地利用構(gòu)成中的重要地位,但始終沒有重視研究其基準(zhǔn)地價(jià),或者說沒有制訂出切實(shí)可行的地價(jià)評(píng)估操作辦法。這種用途就是筆者要討論的城鎮(zhèn)混合住宅用地。一般而言,住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)指的是城鎮(zhèn)單一住宅,并不包含城鎮(zhèn)混合住宅。而在日常的地價(jià)評(píng)估工作中,城鎮(zhèn)混合住宅用地占有很重要的份額,特別是在建制鎮(zhèn)或規(guī)模較小的城市,城鎮(zhèn)混合住宅用地已經(jīng)成為

2、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)規(guī)模較大的用地之一,甚至遠(yuǎn)超過商業(yè)、工業(yè)用地。因此,在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)用途體系中如何考慮城鎮(zhèn)混合住宅用地以及城鎮(zhèn)混合住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的問題,應(yīng)當(dāng)引起地價(jià)管理部門和土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的足夠重視。一、城鎮(zhèn)混合住宅用地的界定根據(jù)國土資源部制定的《土地分類》,城鎮(zhèn)混合住宅用地屬于三級(jí)類,是指城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地,其上一級(jí)次(二級(jí)類)為住宅用地。在2001年國土資源部制定《土地分類》之前,土地用途體系中并沒有單獨(dú)劃分出城鎮(zhèn)混合住宅用地。《土地分類》中之所以把城鎮(zhèn)混合住宅用地單獨(dú)作為一個(gè)三級(jí)類獨(dú)立劃分,正是基于這一用途在各城鎮(zhèn)中大量存在這一現(xiàn)實(shí)考慮,特別是南方

3、的城鎮(zhèn),“底商上住”形式的混合住宅用地在城鎮(zhèn)土地利用構(gòu)成中占有相當(dāng)大的比例。這種劃分同時(shí)也提示我們,城鎮(zhèn)混合住宅用地與城鎮(zhèn)單一住宅用地相比,不僅用途特征不同,而且地價(jià)特征也不同,主要有4方面的特征:1.城鎮(zhèn)混合住宅用地主要表現(xiàn)為“底商上住”的形式,即底層建筑作為商鋪使用,二層以上建筑作為居住使用。2.城鎮(zhèn)混合住宅用地主要分布在具有現(xiàn)實(shí)或潛在商業(yè)價(jià)值的街道兩側(cè),且多為小面積私宅?，F(xiàn)實(shí)的商業(yè)價(jià)值指底層建筑現(xiàn)狀已作為商業(yè)使用;潛在的商業(yè)價(jià)值指未來底層建筑可作為商業(yè)使用而目前處于閑置狀態(tài)或尚未建設(shè),這部分用地主要處于城鎮(zhèn)新開發(fā)區(qū)域。分布在非商業(yè)性街道兩側(cè)的則為城鎮(zhèn)單一住宅用地。3.城鎮(zhèn)混合住

4、宅用地地價(jià)對容積率不敏感(注意此處不包括大、中城市)。目前多數(shù)小城市和建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)對于容積率并無明確的限制,即使在一些新區(qū)有所限制,容積率標(biāo)準(zhǔn)也是大體相同,可建樓層的多少(即容積率的大小)主要取決于產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)濟(jì)能力和對建筑面積的需求。同樣的宗地,經(jīng)濟(jì)條件好的可以建5～6層,經(jīng)濟(jì)條件差的暫時(shí)只建2～3層,容積率可能相差1倍,但地價(jià)水平基本沒有差別。4.城鎮(zhèn)混合住宅用地地價(jià)介于商業(yè)用地地價(jià)和住宅用地地價(jià)之間。有兩點(diǎn)需要說明:第一,本文所討論的“城鎮(zhèn)”特指小城市和達(dá)到一定規(guī)模的建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn),不包括大、中的城市。這些小城市和建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)中城鎮(zhèn)混合住宅用地占有很大比重,而且地價(jià)特征與其他用地明

5、顯不同,很有必要測算單獨(dú)的城鎮(zhèn)混合住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)。而大、中城市的城鎮(zhèn)混合住宅用地所占比例不是很大,而且采用樓面地價(jià)形式可以很好地解決城鎮(zhèn)混合住宅用地地價(jià)評(píng)估問題,沒有必要測算單獨(dú)的城鎮(zhèn)混合住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)。第二,本文所討論的城鎮(zhèn)混合住宅用地特指“底商上住”的混合形式,不包括居住與商業(yè)之外的其他用途(如辦公、工業(yè))的混合形式。這是因?yàn)椤暗咨躺献　钡幕旌闲问皆诔擎?zhèn)混合住宅用地中占有絕對比重。二、當(dāng)前城鎮(zhèn)混合住宅用地地價(jià)評(píng)估常用的操作辦法及存在的問題在沒有制定單獨(dú)的城鎮(zhèn)混合住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的情況下,如何利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城鎮(zhèn)混合住宅用地的地價(jià),是地價(jià)評(píng)估工作中碰到的一個(gè)經(jīng)常性問題。這個(gè)問題

6、的具體處理辦法是隨著地價(jià)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展而發(fā)展,歸納起來常用的不外乎有以下幾種基本方法:1.直接按某種基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估這一方法最為簡單,從早期到現(xiàn)在,在城鎮(zhèn)混合住宅用地地價(jià)評(píng)估中都有一定的應(yīng)用市場。常用的處理方法有4種:一是按商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估(在繁華地段),二是按住宅基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估(在欠繁華地段),三是以商業(yè)和住宅基準(zhǔn)地價(jià)的平均值為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估,四是以相應(yīng)級(jí)別商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的下限或住宅基準(zhǔn)地價(jià)的上限為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。上述4種處理方法在本質(zhì)上并無區(qū)別,無論哪一種都存在致命的缺陷,即不但缺乏理論依據(jù),而且評(píng)估結(jié)果很容易出現(xiàn)偏高或偏低等有失客觀、公正的情況。因此,這種做法無論從

7、技術(shù)理論還是實(shí)際操作的層面都屬于應(yīng)當(dāng)擯棄的方法。2.按分?jǐn)偼恋孛娣e進(jìn)行評(píng)估(以下簡稱分?jǐn)偡?分?jǐn)偡ǖ睦碚摶A(chǔ)是按不同用途的建筑面積比例分?jǐn)偼恋孛娣e,這與土地登記中土地使用權(quán)分?jǐn)偘l(fā)證的理論基礎(chǔ)是相同的。在具體的評(píng)估操作中,其實(shí)就是根據(jù)城鎮(zhèn)混合住宅用地中住宅、商業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)傆?jì)算地價(jià):首先采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法分別計(jì)算出住宅、商業(yè)各自的單位面積地價(jià),然后再根據(jù)兩種用途的比例(權(quán)重)得到平均單位面積地價(jià)、總地價(jià)。分?jǐn)偡ㄔ诨鶞?zhǔn)地價(jià)工作開展的早期廣泛應(yīng)用于綜合