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《對城鎮(zhèn)混合住宅用地基準地價評估的探討》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、對城鎮(zhèn)混合住宅用地基準地價評估的探討隨著土地市場的發(fā)展,土地有償使用的范圍不斷擴大,土地用途的多樣性和復雜性對地價管理工作提出了更高、更復雜的要求。這幾年,一些大城市制訂的基準地價已開始包含其他一些重要用途,如辦公(寫字樓)用地。而有一種用途我們可能很清楚其在城鎮(zhèn)土地利用構成中的重要地位,但始終沒有重視研究其基準地價,或者說沒有制訂出切實可行的地價評估操作辦法。這種用途就是筆者要討論的城鎮(zhèn)混合住宅用地。一般而言,住宅用地基準地價指的是城鎮(zhèn)單一住宅,并不包含城鎮(zhèn)混合住宅。而在日常的地價評估工作中,城鎮(zhèn)混合住宅用地占有很重要的份額,特別是在建制鎮(zhèn)或規(guī)模較小的城市,城鎮(zhèn)混合住宅用地已經成為
2、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內規(guī)模較大的用地之一,甚至遠超過商業(yè)、工業(yè)用地。因此,在城鎮(zhèn)基準地價用途體系中如何考慮城鎮(zhèn)混合住宅用地以及城鎮(zhèn)混合住宅用地基準地價評估的問題,應當引起地價管理部門和土地評估機構的足夠重視。一、城鎮(zhèn)混合住宅用地的界定根據國土資源部制定的《土地分類》,城鎮(zhèn)混合住宅用地屬于三級類,是指城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地,其上一級次(二級類)為住宅用地。在2001年國土資源部制定《土地分類》之前,土地用途體系中并沒有單獨劃分出城鎮(zhèn)混合住宅用地?！锻恋胤诸悺分兄园殉擎?zhèn)混合住宅用地單獨作為一個三級類獨立劃分,正是基于這一用途在各城鎮(zhèn)中大量存在這一現實考慮,特別是南方
3、的城鎮(zhèn),“底商上住”形式的混合住宅用地在城鎮(zhèn)土地利用構成中占有相當大的比例。這種劃分同時也提示我們,城鎮(zhèn)混合住宅用地與城鎮(zhèn)單一住宅用地相比,不僅用途特征不同,而且地價特征也不同,主要有4方面的特征:1.城鎮(zhèn)混合住宅用地主要表現為“底商上住”的形式,即底層建筑作為商鋪使用,二層以上建筑作為居住使用。2.城鎮(zhèn)混合住宅用地主要分布在具有現實或潛在商業(yè)價值的街道兩側,且多為小面積私宅。現實的商業(yè)價值指底層建筑現狀已作為商業(yè)使用;潛在的商業(yè)價值指未來底層建筑可作為商業(yè)使用而目前處于閑置狀態(tài)或尚未建設,這部分用地主要處于城鎮(zhèn)新開發(fā)區(qū)域。分布在非商業(yè)性街道兩側的則為城鎮(zhèn)單一住宅用地。3.城鎮(zhèn)混合住
4、宅用地地價對容積率不敏感(注意此處不包括大、中城市)。目前多數小城市和建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)對于容積率并無明確的限制,即使在一些新區(qū)有所限制,容積率標準也是大體相同,可建樓層的多少(即容積率的大小)主要取決于產權人的經濟能力和對建筑面積的需求。同樣的宗地,經濟條件好的可以建5～6層,經濟條件差的暫時只建2～3層,容積率可能相差1倍,但地價水平基本沒有差別。4.城鎮(zhèn)混合住宅用地地價介于商業(yè)用地地價和住宅用地地價之間。有兩點需要說明:第一,本文所討論的“城鎮(zhèn)”特指小城市和達到一定規(guī)模的建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn),不包括大、中的城市。這些小城市和建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)中城鎮(zhèn)混合住宅用地占有很大比重,而且地價特征與其他用地明
5、顯不同,很有必要測算單獨的城鎮(zhèn)混合住宅用地基準地價。而大、中城市的城鎮(zhèn)混合住宅用地所占比例不是很大,而且采用樓面地價形式可以很好地解決城鎮(zhèn)混合住宅用地地價評估問題,沒有必要測算單獨的城鎮(zhèn)混合住宅用地基準地價。第二,本文所討論的城鎮(zhèn)混合住宅用地特指“底商上住”的混合形式,不包括居住與商業(yè)之外的其他用途(如辦公、工業(yè))的混合形式。這是因為“底商上住”的混合形式在城鎮(zhèn)混合住宅用地中占有絕對比重。二、當前城鎮(zhèn)混合住宅用地地價評估常用的操作辦法及存在的問題在沒有制定單獨的城鎮(zhèn)混合住宅用地基準地價的情況下,如何利用基準地價評估城鎮(zhèn)混合住宅用地的地價,是地價評估工作中碰到的一個經常性問題。這個問題
6、的具體處理辦法是隨著地價評估行業(yè)的發(fā)展而發(fā)展,歸納起來常用的不外乎有以下幾種基本方法:1.直接按某種基準地價標準進行評估這一方法最為簡單,從早期到現在,在城鎮(zhèn)混合住宅用地地價評估中都有一定的應用市場。常用的處理方法有4種:一是按商業(yè)基準地價標準進行評估(在繁華地段),二是按住宅基準地價標準進行評估(在欠繁華地段),三是以商業(yè)和住宅基準地價的平均值為標準進行評估,四是以相應級別商業(yè)基準地價的下限或住宅基準地價的上限為標準進行評估。上述4種處理方法在本質上并無區(qū)別,無論哪一種都存在致命的缺陷,即不但缺乏理論依據,而且評估結果很容易出現偏高或偏低等有失客觀、公正的情況。因此,這種做法無論從
7、技術理論還是實際操作的層面都屬于應當擯棄的方法。2.按分攤土地面積進行評估(以下簡稱分攤法)分攤法的理論基礎是按不同用途的建筑面積比例分攤土地面積,這與土地登記中土地使用權分攤發(fā)證的理論基礎是相同的。在具體的評估操作中,其實就是根據城鎮(zhèn)混合住宅用地中住宅、商業(yè)建筑面積的比例分攤計算地價:首先采用基準地價系數修正法分別計算出住宅、商業(yè)各自的單位面積地價,然后再根據兩種用途的比例(權重)得到平均單位面積地價、總地價。分攤法在基準地價工作開展的早期廣泛應用于綜合
