地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案.docx

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1、地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案12020年4月19日文檔僅供參考盛世家園策劃案前言本部成立調(diào)研小組,以周密細(xì)致的市場調(diào)查為基礎(chǔ),根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性,發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以發(fā)揮,以配合銷售部盡快完成銷售目標(biāo)。1、市場分析1．1．區(qū)域市場分析本案處于城陽區(qū),城陽區(qū)位于青島市北部,有青島”北大門”之稱。面積553.2平方公里,其中耕地面積4.19萬公頃．總?cè)丝?3.6萬人,其東依嶗山,西臨膠州灣,南接李滄,北望即墨。城陽區(qū)交通四通八達(dá),距青島市中心25公里,區(qū)內(nèi)有青島流亭國際機(jī)場,外臨青島港,膠濟(jì)鐵路、環(huán)膠州灣高速公路、青銀高速公路、濟(jì)青高速公路、308國道、204國道縱貫其中,形成極其

2、便利的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò),是青島連接世界的橋梁和紐帶。正陽路為城區(qū)內(nèi)一條主要交通干道,而本案恰位于正陽路與李王路交叉口,另外,城陽區(qū)內(nèi)有5所大專院校,250所中學(xué),69所科研所,一所職中,302所小學(xué),115所幼兒園。城陽區(qū)近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭迅猛,是山東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高增長地區(qū)之一。,完成GDP162.1億元,總稅收(不含海22020年4月19日文檔僅供參考關(guān)稅)15.7億元,農(nóng)民人均純收入4459元,外貿(mào)出口16億美元,全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)50.5億元,綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力跨入全省十強(qiáng)。由于市中心可開發(fā)土地基本接近開發(fā)極限,致使眾多房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍北部,進(jìn)行大規(guī)模的”圈地運(yùn)動(dòng)”。當(dāng)前大約

3、有12個(gè)開發(fā)項(xiàng)目,總占地面積10907畝,總建筑面積約400萬平方米,樓盤分布相對集中,主要分布在城陽區(qū)明陽路以東,向陽路以西,以太陽城為主的集中區(qū)域。隨著城陽區(qū)政府欲將區(qū)主干道正陽路建成金融一條街規(guī)劃的日漸成熟,有關(guān)此區(qū)域利好的消息不斷展示在人們眼前,屆時(shí)城陽區(qū)將發(fā)展為以區(qū)政府為中心,正陽路為中軸線的新區(qū)中心。1．2．定向市場分析王家村位于城陽區(qū)惜福鎮(zhèn),毗鄰惜福鎮(zhèn)政府與正待開發(fā)的王家村公園,地理位置得天獨(dú)厚,附近工廠較多,居民較為密集,消費(fèi)群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展,該外來人口越來越多,逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地。由于城陽區(qū)對惜福鎮(zhèn)一帶的市政規(guī)劃與環(huán)境進(jìn)行了一系列的調(diào)整

4、和完善,加速了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展,吸引了不少在市中心工作的人士在此置業(yè)安居。32020年4月19日文檔僅供參考由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟,以及管理制不完善的原因,致使該區(qū)城內(nèi)開發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn),有商品房、安居房、集資房、宅基地等,成了青島市典例,區(qū)域市場競爭十分激烈。王家村作為城陽開發(fā)區(qū)域的一部分,在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面,正如該區(qū)域樓盤的價(jià)格與半里之遙福林花園等項(xiàng)目樓盤相差甚遠(yuǎn),原因不明而喻。這就要我們的產(chǎn)品定位為市區(qū)或城陽區(qū)外來工薪階層,而被譽(yù)為”全國縣500強(qiáng)”的惜福鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)在整個(gè)城陽區(qū)乃至整個(gè)青島地區(qū)的舉足輕重的地位,再加上區(qū)政府規(guī)劃的逐步完善,必然帶

5、動(dòng)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展,人氣的進(jìn)一步提升。1．3．項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目名稱:盛世家園2、項(xiàng)目規(guī)模:由8幢多層(6層)組成3、推售情況:現(xiàn)推1-2號樓的1F、2F、6F4、宣傳主題:自備一萬元,房子戶口一個(gè)都不少5、價(jià)格:1號樓:1076～2598元/m2,均價(jià)1708元/m22號樓:1228～2489元/m2,均價(jià)2255元/m26、裝修標(biāo)準(zhǔn):毛胚房42020年4月19日文檔僅供參考7、優(yōu)劣勢分析⑴優(yōu)勢分析1、本項(xiàng)目由青島銀盛泰房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā),其被評為”城陽區(qū)十佳商品房銷售單位”發(fā)展商實(shí)力雄厚,信譽(yù)良好,能給買家充分的信心。2、位于城陽區(qū)中軸線-正陽路上,發(fā)展?jié)摿薮蟆?、臨

6、近城區(qū)商業(yè)中心—太陽城,可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套。4、地處交通主干道正陽路和李王路交匯點(diǎn),交通十分便利;5、社區(qū)配套設(shè)施完善,綠化率達(dá)30%以上,小區(qū)內(nèi)道路全部硬化,內(nèi)設(shè)超市、幼兒園、停車場、診所、健身娛樂設(shè)施、專門的老人、兒童活動(dòng)場所、園區(qū)背景音樂,另有大小貯藏室及車庫。6、戶型可供選擇多;7、每戶配有車庫,物業(yè)收費(fèi)合理。(2)劣勢分析1、配套設(shè)施依然未成熟,如無暖氣,發(fā)展尚須時(shí)日。2、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動(dòng)皆比本案強(qiáng),形象已經(jīng)廣為人知。52020年4月19日文檔僅供參考3、由于項(xiàng)目檔次和周邊物業(yè)無區(qū)隔,其銷售對象競爭激烈。4、外來人員多,治安問題多,影響買家心理;5、緊鄰

7、主干道旁,噪音大,空氣污染嚴(yán)重;6、周圍全為個(gè)體業(yè)戶,經(jīng)營項(xiàng)目單一,缺乏濃重商業(yè)氣氛,社區(qū)配套不成熟;7、周邊樓盤較多,競爭激烈,影響銷售;1．4．競爭對手資料分析對手一1、項(xiàng)目名稱:新城花園2、項(xiàng)目規(guī)模:由10幢7層組成3、推售情況:現(xiàn)推2號樓、3號樓3～6層,7號樓、8號樓的2～6層4、宣傳主題:新城區(qū)、新中心、新文化5、價(jià)格:2-3號樓:1481～2845元/m2,均價(jià)2163元/m27-8號樓:1668～3195元/m2,均價(jià)2431元/m2(最新價(jià)格)62020年4月19日文檔僅供