[精選]物業(yè)管理服務(wù)合同概述.pptx

《[精選]物業(yè)管理服務(wù)合同概述.pptx》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫(kù)。

1、第四章物業(yè)管理服務(wù)合同第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)合同概述（一）物業(yè)管理合同的含義物業(yè)管理合同是物業(yè)管理企業(yè)與委托人簽訂的，物業(yè)管理企業(yè)接受委托提供物業(yè)管理服務(wù)，委托人支付管理費(fèi)用的合同。它又被稱為物業(yè)管理服務(wù)合同或物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理合同是委托合同的一種。所謂委托，是指將事情或事務(wù)交給他人辦理的意思。委托他人辦理事務(wù)的人被稱為委托人；接受他人的委托，為他人的利益辦理委托事務(wù)的人被稱為受托人。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理合同可以分為兩種：前期物業(yè)管理合同物業(yè)管理合同其特殊之處。如：物業(yè)合同具有特定的財(cái)產(chǎn)管理內(nèi)容物管企業(yè)作為受托人，具有獨(dú)立的法人資格

2、物管企業(yè)可以自行將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目委托他人完成（二）物業(yè)服務(wù)合同的特征物業(yè)服務(wù)合同能夠使當(dāng)事人意思表示一致的產(chǎn)物物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)奈飿I(yè)服務(wù)合同即使諾成性合同又使雙務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同受到較多的國(guó)家干預(yù)（三）物業(yè)管理合同和業(yè)主公約的區(qū)別1.兩者簽訂的主體不同物業(yè)管理合同是兩個(gè)主體—物業(yè)公司、業(yè)主；業(yè)主公約則是多個(gè)主體—業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)、非業(yè)主使用人，他們?yōu)榱朔智灞舜说臋?quán)利義務(wù)而簽訂公約。2.內(nèi)容不同物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容是明確委托人（主要是業(yè)主）和受托人（物業(yè)公司）之間的權(quán)

3、利義務(wù)關(guān)系；業(yè)主公約的主要內(nèi)容則是規(guī)定業(yè)主自我約束的方面，它對(duì)業(yè)主不可以進(jìn)行的活動(dòng)作出了規(guī)定。第二節(jié)物業(yè)管理合同的訂立物業(yè)管理合同訂立方式物業(yè)管理合同目前有兩種訂立方式：第一，協(xié)商方式；第二，招標(biāo)方式。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條的規(guī)定，前期物業(yè)管理合同除特殊情況外，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)方式訂立。對(duì)于業(yè)主與物業(yè)公司訂立的物業(yè)管理合同，法規(guī)則沒(méi)有規(guī)定具體的訂立方式，它既可以采取協(xié)商方式，也可以采取招標(biāo)方式。（一）協(xié)商方式所謂協(xié)商方式，就是指準(zhǔn)備委托方（業(yè)主方）或欲求受托方（物業(yè)公司）向?qū)Ψ桨l(fā)出要約并經(jīng)過(guò)對(duì)方承諾，依法以書(shū)面方式訂立正式的物業(yè)管理合同。在協(xié)商過(guò)程

4、中，仍然要遵循要約、承諾的程序。并且根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，都要履行先合同義務(wù)，即彼此之間的協(xié)助、保密、通知、保護(hù)等義務(wù)，如果因?yàn)闆](méi)有盡到先合同義務(wù)而造成對(duì)方損失的，要承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。所謂締約過(guò)失責(zé)任，是指在合同訂立過(guò)程中，一方由于有過(guò)錯(cuò)、違背誠(chéng)實(shí)信用原則，造成對(duì)方信賴?yán)娴膿p失，而必須承擔(dān)的責(zé)任。我國(guó)《合同法》第四十二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為?！保ǘ┱袠?biāo)方式招標(biāo)方式可

5、以分為兩種：第一，公開(kāi)招標(biāo)。即招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)公告，應(yīng)當(dāng)通過(guò)國(guó)家指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒體發(fā)布。第二，邀請(qǐng)招標(biāo)。即招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ奈飿I(yè)管理企業(yè)投標(biāo)。采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)?？梢粤腥胝袠?biāo)范圍的物業(yè)管理項(xiàng)目分為以下幾種：新開(kāi)發(fā)建成的物業(yè)；開(kāi)發(fā)商對(duì)原物業(yè)公司不滿意的物業(yè)；業(yè)主對(duì)原物業(yè)公司不滿意的物業(yè)；因房管單位改制推出的物業(yè)；因政府需要的物業(yè)。第三節(jié)物業(yè)管理合同的內(nèi)容與效力一、物業(yè)管理合同的條款根

6、據(jù)我國(guó)《合同法》第十二條規(guī)定：“合同一般包括以下條款：（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭(zhēng)議的方法?！碑?dāng)事人還可以按照各類合同的示范文本訂立合同?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?！蔽飿I(yè)管理合同一般由三部分組成，即合同的首部、主文和結(jié)尾。（一）合同首部1.合同名稱和編號(hào)。2.訂立合同的日期：日期也可

7、以放在合同文本的結(jié)尾加以規(guī)定。3.訂約地點(diǎn)。4.合同當(dāng)事人：委托人（甲方）和被委托人（乙方）的名稱和住所。5.訂約理由：根據(jù)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局發(fā)布的物業(yè)管理合同范本，訂約理由通常是：“根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將XX物業(yè)委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。”（二）合同主文合同主文又稱為合同的正文，是關(guān)于物業(yè)具體情況、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等問(wèn)題的具體規(guī)定，具有內(nèi)容詳細(xì)而全面、操作性強(qiáng)的特點(diǎn)。主文應(yīng)當(dāng)包含以下條款：1.物業(yè)基本情況物業(yè)的名稱和類型；物業(yè)坐落的位置（X市X區(qū)X路X號(hào)）；物業(yè)的東西南北四至；物業(yè)的占地面

8、積和建筑面積。2.委托管理事項(xiàng)（1）對(duì)房屋建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、市政公用設(shè)施和附屬建筑物