大世界商業(yè)中心項(xiàng)目初步營(yíng)銷策劃建議書

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1、XX.大世界商業(yè)中心初步營(yíng)銷策劃建議書呈送：東莞市XX實(shí)業(yè)投資有限公司提交：柳州XX房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限責(zé)任公司時(shí)間：目錄第一章項(xiàng)目提案的原則及思路8第二章項(xiàng)目分析9一、XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析9二、項(xiàng)目地塊價(jià)值分析11三、項(xiàng)目SWOT分析123.1總表123.2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（S）133.3項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W）163.4項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（O）173.5項(xiàng)目威脅分析（T）19第三章項(xiàng)目定位21一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位211.1市場(chǎng)定位理念211.2市場(chǎng)定位：21二、項(xiàng)目形象定位222.1形象主題定位：222.2支持點(diǎn)：222.3項(xiàng)目名稱建議23三、項(xiàng)目功能定位233.1商場(chǎng)的商

2、品定位及功能定位233.2商品定位253.3功能定位25四、商場(chǎng)目標(biāo)客戶定位264.1租賃使用商場(chǎng)的目標(biāo)群分析264.2商場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群分析264.3商場(chǎng)的目標(biāo)投資經(jīng)營(yíng)者分析28第四章整體規(guī)劃建議30一、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路301.1MALL的概念301.2建立具有中國(guó)特色的MALL31二、建筑風(fēng)格建議322.1商場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)建議322.2具體建議32三、環(huán)境設(shè)計(jì)建議333.1花的海洋343.2動(dòng)態(tài)園林休閑區(qū)353.3音樂無限353.4藝術(shù)之都35四、設(shè)施配套建議364.1商用項(xiàng)目的主要配套364.2規(guī)劃配套設(shè)施的原則建議36五、商鋪間隔建議375.1大、小商鋪

3、間隔的對(duì)比分析385.2相關(guān)建議395.3商鋪間隔具體建議：405.4商戶組合建議41六、物業(yè)管理/商業(yè)管理建議426.1物業(yè)管理提前介入的工作436.2商業(yè)管理提前介入的工作43七、商場(chǎng)其他規(guī)劃建議447.1人流引導(dǎo)447.2交通組織447.3物流輸送457.4輔助性服務(wù)設(shè)施46八、住宅部分規(guī)劃建議47第五章總體營(yíng)銷推廣方案48一、總體推廣戰(zhàn)略思路48二、營(yíng)銷策略492.1總體營(yíng)銷思路49三、事件營(yíng)銷策略50四、項(xiàng)目定價(jià)策略514.1定價(jià)考慮因素514.2商場(chǎng)銷售價(jià)格建議514.3住宅部分價(jià)格建議52五、招商策略535.1策略一：提前介入制定招商政策53

4、5.2策略二：有意識(shí)選擇商戶545.3策略三：經(jīng)營(yíng)商品類別與商場(chǎng)定為一致56第六章合作方式建議57一、全程代理式57二、營(yíng)銷顧問式57三、策劃提案式59結(jié)語60第一章項(xiàng)目提案的原則及思路1.充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，即保證開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場(chǎng)動(dòng)作。2.充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營(yíng)文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)力。3.以“售得出、租得滿、做的旺”為大前提，對(duì)本案的投資者，租賃經(jīng)營(yíng)商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。4.以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合。5.以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場(chǎng)宣傳

5、推廣的主要攻擊對(duì)象，強(qiáng)勢(shì)樹立本案品牌形象。6.優(yōu)先引進(jìn)核心主力店。設(shè)計(jì)具備自身特色的營(yíng)銷策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種。7.從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合城市規(guī)劃，制定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。8.結(jié)合城市規(guī)劃的有利因素，充分發(fā)揮項(xiàng)目地理優(yōu)勢(shì)，結(jié)合步行街的優(yōu)勢(shì)，打造項(xiàng)目品牌。9.站于商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，從整體規(guī)劃和開發(fā)利潤(rùn)的角度思考，為開發(fā)商爭(zhēng)創(chuàng)利潤(rùn)最大化。第二章項(xiàng)目分析一、XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析XX縣位于廣西北部，與柳州、桂林分別相距110公里和140公里。全縣總面積2905平方公里，總?cè)丝?2萬人，轄6鎮(zhèn)8鄉(xiāng)153個(gè)村(街、社區(qū))，聚居漢、壯、苗、瑤、侗等19個(gè)民族

6、。縣城城區(qū)面積為9.6平方公里，人口8萬余人，商貿(mào)十分發(fā)達(dá)，歷來是桂北、湘西、黔東南三省區(qū)交界中心區(qū)域的商品集散地，素有“小柳州”之美稱。XX縣房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目開發(fā)性質(zhì)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目概況傳統(tǒng)宅基地住宅項(xiàng)目——平均單價(jià)600元/㎡集資建房小區(qū)銀行職工宿舍平均單價(jià)500元/㎡公務(wù)員小區(qū)平均單價(jià)550元/㎡教師公寓等平均單價(jià)550元/㎡商品房項(xiàng)目東龍居平均單價(jià)790元/㎡綠水東岸。鑫升源平均單價(jià)800元/㎡長(zhǎng)安城市購(gòu)物廣場(chǎng)等住宅平均單價(jià)810元/㎡一層商鋪平均單價(jià)8300元/㎡，以每月45元/㎡返租5年。二層商鋪平均單價(jià)5500元/㎡，以每月30元/㎡返租

7、5年。2004年在XX“建設(shè)小柳州，融入大柳州”城市建設(shè)規(guī)劃中，以城東區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，擴(kuò)大規(guī)模，完善功能，加快推進(jìn)城市化步伐。完善城市功能，實(shí)現(xiàn)城市容量擴(kuò)張，全力打造城市品牌，構(gòu)筑起經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平臺(tái)。城市化水平已提高2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，XX縣房地產(chǎn)業(yè)得到了較快的發(fā)展。XX縣房地產(chǎn)業(yè)的升溫，有其歷史必然性的，歸其原因有：?得益于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整，市民的消費(fèi)信心得以增強(qiáng)和鞏固；?機(jī)關(guān)企事業(yè)單位取消了實(shí)物分房政策，催生了商品房新的市場(chǎng)需求；?在“建設(shè)小柳州，融入大柳州”城市建設(shè)規(guī)劃中對(duì)拆遷安置需求大增，是房地產(chǎn)走旺的主因。?金融機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房者發(fā)放貸款，市民觀念的轉(zhuǎn)變、收

8、入的提高，樓盤配套的日益完善，也大大推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、項(xiàng)目