湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范

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1、湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范(試行)湖北省國(guó)土資源廳二00六年五月目錄1總則31.1適用范圍31.2基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵界定31.3基準(zhǔn)地價(jià)更新的一般要求3211.4基準(zhǔn)地價(jià)更新遵循的基本原則41.6基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)途徑41.7基準(zhǔn)地價(jià)更新方法以及更新范圍說(shuō)明41.8基準(zhǔn)地價(jià)更新成果42基準(zhǔn)地價(jià)更新程序52.1前期準(zhǔn)備52.2資料更新調(diào)查52.3數(shù)據(jù)分析處理62.4成果完善與編制72.5成果驗(yàn)收與審批73基準(zhǔn)地價(jià)更新常用方法73.1利用土地收益資料更新基準(zhǔn)地價(jià)73.2利用市場(chǎng)交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià)83.3利用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)113.4基

2、準(zhǔn)地價(jià)的更新確定123.5土地出讓金及年地租的確定123.6基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果分析134基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制134.1基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表編制的要求134.2級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制134.3路線價(jià)修正系數(shù)表的編制144.4修正系數(shù)的檢驗(yàn)145基準(zhǔn)地價(jià)更新成果整理145.1基準(zhǔn)地價(jià)更新成果145.2更新成果整理的一般要求145.3基準(zhǔn)地價(jià)更新成果整理146基準(zhǔn)地價(jià)更新成果應(yīng)用14附錄一基準(zhǔn)地價(jià)更新用表15附錄二修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明參考表示例211總則1.1適用范圍為進(jìn)一步加強(qiáng)政府對(duì)國(guó)有土地資源的宏觀管理，全面準(zhǔn)確反映城鎮(zhèn)地價(jià)分布規(guī)

3、律和地價(jià)水平，掌握土地質(zhì)量和利用狀況，落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，科學(xué)管理和合理利用土地，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》GB/T8507-2001和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》GB/T18508-2001制定本規(guī)范。21本規(guī)范規(guī)定了湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的總則（包括適用范圍、目的、基準(zhǔn)地價(jià)的界定、基準(zhǔn)地價(jià)更新的原則以及成果）、基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線和方法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表的更新以及更新成果的應(yīng)用。本規(guī)范適用于湖北省行政區(qū)域內(nèi)城市、建制鎮(zhèn)范圍內(nèi)的基準(zhǔn)地價(jià)更新。獨(dú)立工礦區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基準(zhǔn)地價(jià)更新可參照?qǐng)?zhí)行。1.2基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍

4、內(nèi)，在設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度、容積率等條件下，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日法定最高出讓年期土地使用權(quán)的單位土地面積的區(qū)域平均價(jià)格。為便于區(qū)域地價(jià)平衡，規(guī)范地價(jià)管理，湖北省各城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵統(tǒng)一設(shè)定：基準(zhǔn)日為2006年6月30日，其他內(nèi)涵見(jiàn)表1.2-1。附表1.2-1湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的界定類型年限土地開(kāi)發(fā)程度容積率特大及大城市商業(yè)用地40六通一平或以上2．5-1．8住宅用地70六通一平2．0-1．5工業(yè)用地50五通一平1．0-0．6中等城市商業(yè)用地40五通一平2．0

5、-1．5住宅用地70五通一平1．6-1．0工業(yè)用地50三通一平0.8-0.4小城市商業(yè)用地40五通一平1.2-1.0住宅用地70五通一平0.8-0.5工業(yè)用地50三通一平0.4-0.3說(shuō)明：三通一平：通路、通電、通水及場(chǎng)地平整五通一平：通路、供電、通訊、通上水、通下水及場(chǎng)地平整六通一平：通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣及場(chǎng)地平整七通一平：通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣、通暖和寬帶網(wǎng)絡(luò)（視各地實(shí)際自定義）1.3基準(zhǔn)地價(jià)更新的一般要求1.在原有的土地定級(jí)或劃分均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上，根據(jù)更新城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、城市功能、地域結(jié)構(gòu)等變

6、化以及土地市場(chǎng)的發(fā)展情況選用土地收益、市場(chǎng)交易地價(jià)和地價(jià)指數(shù)等資料來(lái)全面或局部調(diào)整更新基準(zhǔn)地價(jià)。2.基準(zhǔn)地價(jià)成果更新應(yīng)充分利用原有資料，使新老資料具有連續(xù)性。3.成果更新應(yīng)進(jìn)一步明確界定基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成。4.逐步建立以基準(zhǔn)地價(jià)為核心的地價(jià)體系，包括用于政府公示的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)；用于政府出讓的區(qū)段價(jià)、區(qū)片價(jià)以及用于宗地價(jià)格評(píng)估的修正系數(shù)體系。5.為確保基準(zhǔn)地價(jià)更新的準(zhǔn)確性、連續(xù)性以及成果的完備性，必須逐步加強(qiáng)和完善計(jì)算機(jī)技術(shù)的應(yīng)用。1.4基準(zhǔn)地價(jià)更新遵循的基本原則基準(zhǔn)地價(jià)更新過(guò)程中，除《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》4.1規(guī)定的估價(jià)原則外，還須遵循

7、以下原則：1．準(zhǔn)確性原則。為確保更新后的基準(zhǔn)地價(jià)能夠反映土地資源在地產(chǎn)市場(chǎng)中估價(jià)期日時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，須采用多種方法對(duì)地價(jià)進(jìn)行測(cè)算，分析比較確定地價(jià)。2．重點(diǎn)性原則。應(yīng)根據(jù)城區(qū)規(guī)劃圖以及城區(qū)土地利用德空間變化情況，對(duì)變動(dòng)較大區(qū)域的地價(jià)給予特別重視，使其能夠真正反映城市規(guī)劃的基本要點(diǎn)和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最新?tīng)顩r。3．動(dòng)態(tài)分析原則。動(dòng)態(tài)地分析城鎮(zhèn)地價(jià)的變化過(guò)程和發(fā)展規(guī)律及發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行期日修正，使基準(zhǔn)地價(jià)較準(zhǔn)確地反映更新期日的實(shí)際地價(jià)水平。214.比較性原則。須進(jìn)行地價(jià)的漲幅變化以及與同類型或相鄰城鎮(zhèn)的地價(jià)水平做出比較分析，方能得出真實(shí)的、合理的

8、地價(jià)水平。5.預(yù)期性原則。確定城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)須充分考慮未來(lái)價(jià)格的變動(dòng)，城市總體發(fā)展戰(zhàn)略較遠(yuǎn)期的變化對(duì)地價(jià)的影響。1.6基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)途徑基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)途徑如下：（1）以原有的土地定級(jí)為基礎(chǔ)，土地收益