博思堂蘇州渭塘地產(chǎn)項目營銷策劃報告

博思堂蘇州渭塘地產(chǎn)項目營銷策劃報告

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1、蘇州奧特房產(chǎn)專閱目錄前言4第一篇:市場調研篇6Ⅰ、宏觀環(huán)境分析6一、蘇州市相城區(qū)宏觀環(huán)境61、相城區(qū)概況62、相城區(qū)總體規(guī)劃11二、渭塘鎮(zhèn)宏觀環(huán)境121、渭塘鎮(zhèn)概況122、渭塘珍珠湖規(guī)劃14三、最新政策解讀及對本項目入市的影響141、全國性房產(chǎn)調控政策142、相城區(qū)地方政策163、政策小結17Ⅱ、相城區(qū)市場分析18一、相城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及特征分析181、相城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況182、相城區(qū)房地產(chǎn)市場特征18二、相城區(qū)公寓市場研究201、中心板塊202、北部板塊213、西部板塊224、相城區(qū)公寓市場總結24三、相城區(qū)別墅市場研究241、相城區(qū)在售別墅個案分析242、相城區(qū)別

2、墅市場特征263、相城區(qū)別墅市場總結27四、項目競爭態(tài)勢分析281、同區(qū)域產(chǎn)品競爭對比分析282、產(chǎn)品借鑒33五、相城區(qū)市場分析總結36附錄:重點競爭個案37Ⅲ、項目SWOT分析43蘇州奧特房產(chǎn)專閱一、地塊概況431、地塊立基條件432、地塊周邊情況分析44二、項目SWOT分析45Ⅳ、項目定位48A.住宅48一、市場形象定位481、項目賣點挖掘482、項目檔次定位48二、價格定位491、定位依據(jù)492、價格建議50三、客源定位501、公寓客源512、別墅客源53附錄.渭塘市場調研問卷結果匯總58B、商業(yè)部分定位63C、產(chǎn)品建議65第二篇:業(yè)務推進篇71Ⅰ、行銷總體策略

3、71Ⅱ、本案營銷策略72一、常用營銷策略72二、創(chuàng)新營銷策略78三、其他銷售模式的運用83Ⅲ、項目組人員組織計劃84一、業(yè)務組織模式84二、項目組人員培訓85三、案場人員的激勵機制86Ⅳ、全案銷售推進計劃86一、銷售進度控制86二、入市原則及時機87Ⅴ、價格策略及定價原理88蘇州奧特房產(chǎn)專閱一、定價原則88二、價格操控89三、價格策略綜述90四、本項目價格策略91Ⅵ、付款方式92Ⅶ、整體推售進度93方案一93方案二100Ⅷ、資金回籠計劃111方案一111方案二112第三部分:策劃推廣篇113Ⅰ、項目分析113一、項目賣點分析113二、項目問題點分析113三、客戶屬性分

4、析113四、形象定位114五、項目品牌與企業(yè)品牌的聯(lián)動116Ⅱ、營銷策略安排117一、營銷推廣總策略117二、策略分解1171、活動策略1172、媒體策略1183、展示策略1204、客戶策略:122Ⅲ、階段執(zhí)行安排123一、推廣節(jié)奏123二、階段安排123三、推廣費用預算129附件一:選擇博思堂作為全程合作伙伴的十大理由130附件二:項目團隊介紹134蘇州奧特房產(chǎn)專閱前言首先,我們對能夠接到蘇州奧特房產(chǎn)有限公司邀請,參與湖畔明珠住宅小區(qū)的投標活動感到非常榮幸,并對發(fā)展商的信任表示衷心的感謝。博思堂公司非常希望能與貴司建立更進一步的合作關系,自接到投標宴請函就進行了緊密

5、鑼鼓的投標工作。在此過程中,博思堂組織了包括市場部、業(yè)務部、規(guī)劃部、企劃部多位同事在內的專案小組,對項目進行了全方位的論證和分析,最終整理撰寫成本文。該項目無論在選址、規(guī)劃設計,還是該項目的其他規(guī)劃指標都成為營銷策劃的客觀因素,我司在此基礎上進行方案的深入閱讀和修正建議,并以其作為項目策劃、推廣和銷售的要素之一。在現(xiàn)有的條件下,充分發(fā)揮策劃的彈性,使該項目能夠在目前市場情況下,實現(xiàn)它的價值(利潤),所以對我們的策劃、銷售要求更高,我們所要做的工作除了做好市場調研,充分了解市場外,更重要的是依據(jù)市場給該項目一個準確的市場定位,并且實現(xiàn)這個目標。對如何實現(xiàn)這個目標所進行的

6、包裝、推廣及費用安排都經(jīng)過反復討論,為開發(fā)商提供一個實用性強、操作性強、針對性強的專業(yè)營銷策劃報告。整個投標書主要分為兩本,四個部分。第一本包括市場調研篇、業(yè)務推進篇、策劃推廣篇,第二本是創(chuàng)意表現(xiàn)部分。在本投標書第一部分,將主要對蘇州市區(qū)域概況、蘇州市區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展概況、項目競爭樓盤、潛在客戶進行詳盡的分析,以及項目幾大要素進行相關分析(包括項目概況、地盤分析以及房地產(chǎn)項目S.W.O.T.綜合分析),項目概況主要是對項目開發(fā)的規(guī)劃條件以及項目開發(fā)的背景進行闡述,為項目的定位分析提供提綱性的依據(jù),而地盤分析和項目S.W.O.T.分析主要是針對項目的具體情況,從市場

7、的角度去分析項目的特征,為項目的定位分析提供事實性的參考依據(jù)。蘇州奧特房產(chǎn)專閱博思堂一直認為,房地產(chǎn)的項目定位并不是發(fā)展商或者策劃人員天馬行空拍拍腦袋就可以得來的,而是要經(jīng)過嚴謹?shù)氖袌稣{查分析,通過對自己項目、周邊樓盤、競爭對手、目標客戶的充分了解,經(jīng)過周密的分析后,才能找到一個準確的定位。在房地產(chǎn)市場上,相似地段的樓盤,地價、建筑成本、位置等往往都是接近的,有些樓盤甚至目標市場也相似,這就更要求項目在定位時找準定位。博思堂認為在項目的定位過程中,必須充分考慮以下幾個準則:1.創(chuàng)新性:推陳出新,而不是簡單的模仿、抄襲;2.適易性:定位是否符合項目本身

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