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《xx實業(yè)股份有限公司首發(fā)a股投資價值分析報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、北京北辰實業(yè)股份有限公司首發(fā)Ａ股投資價值分析報告???? 北京海問咨詢有限公司?????分析師：時波?????２００６年９月???? 重要提示???? 本投資價值分析報告系根據(jù)北京北辰實業(yè)股份有限公司（以下簡稱“北辰實業(yè)”）公開披露的資料及該公司提供的相關(guān)信息，在盡職調(diào)查的基礎(chǔ)上，本著嚴謹、負責(zé)、客觀、公正的原則撰寫而成。旨在幫助投資者了解公司此次首發(fā)Ａ股的投資價值。報告分析結(jié)論僅代表研究人員的個人觀點，不構(gòu)成任何實質(zhì)性投資建議，投資者據(jù)此做出任何投資決策，風(fēng)險自負。???? 投資要點???? 業(yè)務(wù)架構(gòu)獨特：投資物業(yè)與發(fā)展物業(yè)良性互動，未來幾年進入快速成長期。???? ●公司在亞
2、奧核心區(qū)域投資擁有并經(jīng)營管理北京規(guī)模最大的綜合性投資物業(yè)群之一（包括公寓、酒店、寫字樓、會展、餐飲娛樂和零售商業(yè)），總面積達４７萬平方米，在２００８年奧運會后，預(yù)計將迅速增加到１００萬平方米左右，增長１１３％，具備極大的升值潛力；???? ●公司在亞奧核心區(qū)域及其周邊地區(qū)擁有土地儲備２３５萬平方米（建筑面積），能滿足未來３年發(fā)展物業(yè)的需求，在開發(fā)獲利的同時，也為投資物業(yè)提供了巨大的客戶源，而且自２００６年開始公司將逐步加大發(fā)展物業(yè)的投入，預(yù)計開復(fù)工面積同比增長５０％以上，將為公司插上了快速成長的翅膀。???? 資產(chǎn)重估升值：公司每股凈資產(chǎn)帳面值為２．３３元，經(jīng)測算每股凈資產(chǎn)重估值（ＲＮＡ
3、Ｖ）為４．６２元，較帳面值溢價９８．９％。???? ●按照市價比較法測算：公司持有的投資物業(yè)（占總資產(chǎn)１７．７％）較帳面值大幅溢價９５．７％，這部分將可能在２００７年開始實施的新會計準則（投資性房地產(chǎn)）中得到體現(xiàn)；???? ●按照市價比較法測算：公司已完工發(fā)展物業(yè)（占總資產(chǎn)６．４％）較帳面值溢價５５．２％，是公司最近盈利的保證；???? ●按照折現(xiàn)法測算，公司在建、待建的發(fā)展物業(yè)（占總資產(chǎn)４６％），按照１０％的折現(xiàn)率折現(xiàn)后較帳面值溢價４２．３％，這些儲備項目預(yù)計在未來貢獻每股收益１元以上。???? 奧運升值：公司將是２００８年北京奧運的直接開拓者和受益人。???? ●直接參與奧運核
4、心區(qū)域的開發(fā)：目前已經(jīng)擁有北京奧林匹克公園（Ｂ區(qū)）國家會議中心、奧運媒體村、北辰大廈等奧運項目，在極大地提升公司的品牌號召力的同時，也將給公司帶來較為豐厚的收益；???? ●奧運場館建設(shè)以及巨大的基礎(chǔ)設(shè)施投入、將使奧運核心區(qū)域的交通條件、配套設(shè)施、生態(tài)環(huán)境等方面更加完善，從而使該區(qū)域的資產(chǎn)具備更強勁的升值潛力；???? ●公司現(xiàn)有投資物業(yè)僅需少量改造投入，就會大幅提升經(jīng)濟效益，五洲皇冠假日酒店２００３年的改造就是最好例證。???? 宏觀調(diào)控影響較?。簞倓偝雠_的國六條及九部委細則這些調(diào)控措施對北辰實業(yè)這樣業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)獨特、融資渠道暢通、綜合實力強、負債率低的企業(yè)整體上影響較小。???? 估
5、值分析：綜合三種定價分析，分析師認為北辰實業(yè)Ａ股二級市場的合理股價區(qū)間應(yīng)為３．３６～３．６０元。???? 北京北辰實業(yè)股份有限公司由北京北辰實業(yè)集團公司獨家發(fā)起設(shè)立，于１９９７年４月在北京注冊，同年５月發(fā)行Ｈ股并在香港聯(lián)交所掛牌上市，１９９８年７月經(jīng)國家有關(guān)部門批準轉(zhuǎn)制成為中外合資股份有限公司。???? 一、北京市房地產(chǎn)行業(yè)分析及展望???? ?。ㄒ唬┈F(xiàn)狀???? ?。玻埃埃的昵氨本┦蟹康禺a(chǎn)市場的供給和需求基本平衡，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢，商品房銷售價格基本平穩(wěn)。２００５年由于受居民收入的持續(xù)增長、２００８年奧運會預(yù)期、房地產(chǎn)建材價格上漲、土地政策變化等因素影響，北京市商品房平均價格出現(xiàn)了
6、２４．２％的大幅上漲，２００６年上半年更是出現(xiàn)了４５．１％的巨幅上漲。???? （二）展望???? 根據(jù)北京市的城市規(guī)劃，隨著北京市“兩軸、兩帶、多中心”的實施，圍繞著衛(wèi)星城、新城鎮(zhèn)的建立，和各功能中心向郊區(qū)的轉(zhuǎn)移，將產(chǎn)生規(guī)?？捎^的住房需求，導(dǎo)致新的開發(fā)熱點出現(xiàn)，為北京房地產(chǎn)提供持續(xù)、強勁的動力。???? 而２００８年北京奧運將使整個城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境得到很大改善，其中北京北部地區(qū)受益最大，作為植根于北京中軸線上、北部亞奧核心區(qū)的北辰實業(yè)將成為最直接的受益者，旺盛的市場需求將為公司提供巨大的發(fā)展機會。公司主要的投資物業(yè)和發(fā)展物業(yè)集中在奧林匹克中心區(qū)的核心區(qū)域，被酒仙橋、北苑、清河等“邊
7、緣集團”所包圍，該區(qū)域已經(jīng)是北京居住質(zhì)量最高的區(qū)域，人們稱之為北京的ＣＬＤ（中央生活區(qū)），地理位置優(yōu)勢顯赫。隨著奧運周邊市政設(shè)施的進一步建設(shè)，交通、環(huán)境和其他配套的不斷完善，該區(qū)域的市場價值也必將得到相應(yīng)的體現(xiàn)（在我國物業(yè)稅缺位的情況下，物業(yè)持有者可以免費占有這些公共資源帶來的增值）。???? 二、公司投資物業(yè)與發(fā)展物業(yè)分析???? ?。ㄒ唬┩顿Y物業(yè)???? 公司目前的主要物業(yè)包括：五洲皇冠假日酒店、五洲
