《天泓山莊開發(fā)投資方案》展示2010

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1、靜園開發(fā)投資方案（天泓山莊項(xiàng)目）策劃指導(dǎo):陳林杰（副教授、高級經(jīng)濟(jì)師）項(xiàng)目組名:勇往直前成員名單:馬繼云、黃瑾、肖亮虹、劉靜、江紅兵、羅良、陸海洋、周科學(xué)報告時間：2009年3月10日～6月20日-32-目錄第一部分：項(xiàng)目背景第二部分：市場分析第三部分：地塊風(fēng)險分析報告第四部分：投資方案設(shè)計第五部分：地塊融資與投資報告第六部分：投資分析-32-第一部分項(xiàng)目背景項(xiàng)目地址，棲霞區(qū)環(huán)陵路1號。占地面積200000平方米。容積率1.16.天泓山莊地處南京市東郊，位于國家級生態(tài)保護(hù)區(qū)紫金山東南麓，空氣清新，自然條件優(yōu)越，自古以來就是“紫氣東來”的風(fēng)水寶地

2、，也是南京悠久文化與自然相結(jié)合的絕版地塊。-32-第二部分市場分析一、經(jīng)營環(huán)境要素：（一）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境：1、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢：⑴國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢：自美國次貸危機(jī)以來，一場世紀(jì)性的經(jīng)濟(jì)大危機(jī)席卷全球，股市出現(xiàn)暴跌、持續(xù)不穩(wěn)定的局面，國際貿(mào)易呈現(xiàn)蕭條局面，在這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不同的行業(yè)出現(xiàn)了相當(dāng)程度的困頓、蕭條狀況，房地產(chǎn)行業(yè)同比受挫最重，經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境不是很樂觀。⑵全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境欠佳，全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式走低，各種機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的需求疲軟。2008年下半年影響最為明顯，國家就此也采取相關(guān)救市措施，20

3、09年開始至今房市出現(xiàn)回暖現(xiàn)象，專家預(yù)計經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境可能會逐步轉(zhuǎn)好。但因受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的嚴(yán)重影響以及一系列的連鎖反映，2008-2010年，不管是世界范圍還是中國的經(jīng)濟(jì)形勢，都是最為困難的，鑒于中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)變革措施、已有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，我認(rèn)為在克服經(jīng)濟(jì)危機(jī)、恢復(fù)市場信心的挑戰(zhàn)中，中國相比而言更有優(yōu)勢性。中國雖然在此次經(jīng)濟(jì)危機(jī)中的影響有限，但是由于當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)一體化的特征使得中國也難以獨(dú)善其身。房地產(chǎn)作為中國近年來一直受社會各界所關(guān)注的熱點(diǎn)行業(yè)，由于其自身與國家宏觀調(diào)控，與民生戚休相關(guān)的特征使其在本輪的金融海嘯當(dāng)中同樣受到了沖擊，但從200

4、8年1-8月份的數(shù)據(jù)來看，金融海嘯的威力還未完全在房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)鏈條當(dāng)中得到有效釋放。根據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計2008年1-8月中國房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)際完成18430.0億元，比2007年14275.7同比增長29.1%；其中：住宅投資總額為1338480億元，比2007年同期增長31.7%；經(jīng)濟(jì)適用房投資總額為54667億元，比2007年同期增長21.7%；辦公樓投資總額62434，比2007年同期增長0.1%，商業(yè)營業(yè)用房投資總額186057億元，比2007年增長17.4%。商品房屋施工面積2316079.4千平方米，比2007年同比增長21.7%

5、；竣工面積233714.5千平方米，比2007年同期增長12.2%；銷售面積-32-345922.8千平方米，比2007年同期降低14.7%；新增加固定資產(chǎn)577311億元，比2007年同期增長26.8%。⑶當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展形勢2009年南京樓市起步不錯，出現(xiàn)小幅回暖現(xiàn)象，在全國經(jīng)濟(jì)一體化過程中，南京的特殊區(qū)位將促使其經(jīng)濟(jì)輻射與聯(lián)絡(luò)功能大幅提升，使其面臨更大的發(fā)展機(jī)遇。但是市場仍舊處在低迷期、市場信心的恢復(fù)不是一朝一夕的事，它不可能靠一時間的政策變化、政府舉措而改變，而立竿見影的，有一個緩沖的時間差。2、市民的收入⑴收入水平：統(tǒng)計稱,我國全年城

6、鎮(zhèn)居民人均可支配收入15781元，比上年增長14.5%扣除價格因素，實(shí)際增長8.4%。農(nóng)村居民人均純收入4761元，比上年增長15.0%，扣除價格因素，實(shí)際增長8.0%。年末居民儲蓄存款余額21.8萬億元，比上年末增加45353億元。,南京市民人均可支配收入達(dá)到14997元，增長約16.8%，位居2007-2008年全國城市人均收入排行榜第21位，收入的增長也帶來了消費(fèi)的增長。從消費(fèi)來看，1─9月，南京城市居民人均消費(fèi)性支出達(dá)9260.86元，比去年同期增長15%。其中，用于提升居住條件和精神生活的消費(fèi)出現(xiàn)快速增長，居住、教育文化娛樂服務(wù)兩大類

7、支出成為引領(lǐng)消費(fèi)增長的主動力，分別增長56.1%和23.0%。⑵貧富差異程度：從全國來看，城鄉(xiāng)差距擴(kuò)大，收入分配越來越不公平，從1985年開始，以市場為導(dǎo)向的改革全面推向城市，帶來國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，但是農(nóng)村的增長相對滯后，到2004年城鄉(xiāng)的收入差距已經(jīng)增加到了3.2：1。而且，即使在城市里，收入格局也不斷分化，以衡量收入分配公平程度的指標(biāo)——基尼系數(shù)來看，一般認(rèn)為如果達(dá)到0.45就到了收入不公的警戒線，但是根據(jù)一些學(xué)者的研究，我國已經(jīng)達(dá)到0.48。就當(dāng)?shù)囟裕暇┳鳛榻K省省會，外來務(wù)工人員很多，貧富差異程度更為明顯！3、資金市場發(fā)展形勢:即

8、貨幣資金融通活動的場所,一般承辦同業(yè)拆借、票據(jù)貼現(xiàn)、證券交易、外匯調(diào)劑等業(yè)務(wù)。也指貨幣資金融通關(guān)系的總和。我國的資金市場發(fā)展迅速,目前已初具規(guī)模。20