《天泓山莊開發(fā)投資實施方案》展示

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1、靜園開發(fā)投資方案（天泓山莊項目）策劃指導(dǎo):陳林杰（副教授、高級經(jīng)濟師）項目組名:勇往直前成員名單:馬繼云、黃瑾、肖亮虹、劉靜、江紅兵、羅良、陸海洋、周科學(xué)報告時間：2009年3月10日～6月20日-39-目錄第一部分：項目背景第二部分：市場分析第三部分：地塊風(fēng)險分析報告第四部分：投資方案設(shè)計第五部分：地塊融資與投資報告第六部分：投資分析-39-第一部分項目背景項目地址,棲霞區(qū)環(huán)陵路1號.占地面積200000平方米.容積率1.16.天泓山莊地處南京市東郊,位于國家級生態(tài)保護區(qū)紫金山東南麓,空氣清新,自然條件優(yōu)越,

2、自古以來就是“紫氣東來”地風(fēng)水寶地,也是南京悠久文化與自然相結(jié)合地絕版地塊.個人收集整理勿做商業(yè)用途-39-第二部分市場分析一、經(jīng)營環(huán)境要素：（一）、經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境：1、宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢：⑴國際經(jīng)濟發(fā)展形勢：自美國次貸危機以來,一場世紀(jì)性地經(jīng)濟大危機席卷全球,股市出現(xiàn)暴跌、持續(xù)不穩(wěn)定地局面,國際貿(mào)易呈現(xiàn)蕭條局面,在這樣地經(jīng)濟環(huán)境下,不同地行業(yè)出現(xiàn)了相當(dāng)程度地困頓、蕭條狀況,房地產(chǎn)行業(yè)同比受挫最重,經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境不是很樂觀.個人收集整理勿做商業(yè)用途⑵全國經(jīng)濟發(fā)展形勢受全球經(jīng)濟危機沖擊,我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境欠佳,全國

3、經(jīng)濟發(fā)展形式走低,各種機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項目地需求疲軟.2008年下半年影響最為明顯,國家就此也采取相關(guān)救市措施,2009年開始至今房市出現(xiàn)回暖現(xiàn)象,專家預(yù)計經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境可能會逐步轉(zhuǎn)好.但因受全球經(jīng)濟危機地嚴(yán)重影響以及一系列地連鎖反映,2008-2010年,不管是世界范圍還是中國地經(jīng)濟形勢,都是最為困難地,鑒于中國當(dāng)前地經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟變革措施、已有經(jīng)濟基礎(chǔ),我認(rèn)為在克服經(jīng)濟危機、恢復(fù)市場信心地挑戰(zhàn)中,中國相比而言更有優(yōu)勢性.中國雖然在此次經(jīng)濟危機中地影響有限,但是由于當(dāng)今全球經(jīng)濟一體化地特征使得中國也難以獨善其身

4、.房地產(chǎn)作為中國近年來一直受社會各界所關(guān)注地?zé)狳c行業(yè),由于其自身與國家宏觀調(diào)控,與民生戚休相關(guān)地特征使其在本輪地金融海嘯當(dāng)中同樣受到了沖擊,但從2008年1-8月份地數(shù)據(jù)來看,金融海嘯地威力還未完全在房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)鏈條當(dāng)中得到有效釋放.根據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計2008年1-8月中國房地產(chǎn)開發(fā)投資實際完成18430.0億元,比2007年14275.7同比增長29.1%；其中：住宅投資總額為1338480億元,比2007年同期增長31.7%；經(jīng)濟適用房投資總額為54667億元,比2007年同期增長21.7%；辦公樓投資總

5、額62434,比2007年同期增長0.1%,商業(yè)營業(yè)用房投資總額186057億元,比2007年增長17.4%.商品房屋施工面積2316079.4千平方米,比2007年同比增長21.7%；竣工面積233714.5千平方米,-39-比2007年同期增長12.2%；銷售面積345922.8千平方米,比2007年同期降低14.7%；新增加固定資產(chǎn)577311億元,比2007年同期增長26.8%.個人收集整理勿做商業(yè)用途⑶當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟發(fā)展形勢2009年南京樓市起步不錯,出現(xiàn)小幅回暖現(xiàn)象,在全國經(jīng)濟一體化過程中,南京地特殊

6、區(qū)位將促使其經(jīng)濟輻射與聯(lián)絡(luò)功能大幅提升,使其面臨更大地發(fā)展機遇.但是市場仍舊處在低迷期、市場信心地恢復(fù)不是一朝一夕地事,它不可能靠一時間地政策變化、政府舉措而改變,而立竿見影地,有一個緩沖地時間差.個人收集整理勿做商業(yè)用途2、市民地收入⑴收入水平：統(tǒng)計稱,我國全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15781元,比上年增長14.5%扣除價格因素,實際增長8.4%.農(nóng)村居民人均純收入4761元,比上年增長15.0%,扣除價格因素,實際增長8.0%.年末居民儲蓄存款余額21.8萬億元,比上年末增加45353億元.,南京市民人均可

7、支配收入達到14997元,增長約16.8%,位居2007-2008年全國城市人均收入排行榜第21位,收入地增長也帶來了消費地增長.從消費來看,1─9月,南京城市居民人均消費性支出達9260.86元,比去年同期增長15%.其中,用于提升居住條件和精神生活地消費出現(xiàn)快速增長,居住、教育文化娛樂服務(wù)兩大類支出成為引領(lǐng)消費增長地主動力,分別增長56.1%和23.0%.個人收集整理勿做商業(yè)用途⑵貧富差異程度：從全國來看,城鄉(xiāng)差距擴大,收入分配越來越不公平,從1985年開始,以市場為導(dǎo)向地改革全面推向城市,帶來國民經(jīng)濟地快

8、速增長,但是農(nóng)村地增長相對滯后,到2004年城鄉(xiāng)地收入差距已經(jīng)增加到了3.2：1.而且,即使在城市里,收入格局也不斷分化,以衡量收入分配公平程度地指標(biāo)——基尼系數(shù)來看,一般認(rèn)為如果達到0.45就到了收入不公地警戒線,但是根據(jù)一些學(xué)者地研究,我國已經(jīng)達到0.48.就當(dāng)?shù)囟?南京作為江蘇省省會,外來務(wù)工人員很多,貧富差異程度更為明顯！個人收集整理勿做商業(yè)用途3、資金市場發(fā)展形勢:即貨幣資