商業(yè)地產(chǎn)項目機電安裝工程管理

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商業(yè)地產(chǎn)項目機電安裝工程管理南京金鷹國際集團丁昌海2012.12.25 第一部分前言介紹住宅項目與商業(yè)地產(chǎn)項目的各自特點 第二部分商業(yè)地產(chǎn)項目特點 商業(yè)地產(chǎn)是一個跨越地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營的兩個高風(fēng)險領(lǐng)域的復(fù)合的地產(chǎn)形態(tài)，很多商業(yè)項目為了趕時間就邊招商邊建設(shè)，就存在太多的不確定性，也就帶來了大量不得不面對的問題。譬如：設(shè)計圖紙跟不上現(xiàn)場施工、計劃趕不上變化、圖紙變更多、總包管理難、分包管理難、現(xiàn)場簽證難、運營后善后問題處理難！商業(yè)地產(chǎn)特點：1、工程量大、配合面廣2、技術(shù)要求高、交叉作業(yè)多3、“三邊”工程、反復(fù)修改 第三分部商業(yè)地產(chǎn)項目機電工程的特點 大型購物中心五星級酒店高檔寫字樓大型超市城市綜合體 第四分部商業(yè)項目機電工程關(guān)鍵控制點 一、工程建設(shè)施工階段二、調(diào)試驗收階段三、移交階段 第五部分商業(yè)地產(chǎn)項目機電工程新技術(shù)應(yīng)用 ㈠、機電綜合管線設(shè)計㈡、BIM（建筑信息化模型）㈢、GPS智能消防系統(tǒng)㈣、消防性能化設(shè)計 機電綜合管線設(shè)計1、前言目前各種建筑設(shè)備為人們提供了高智能、衛(wèi)生、舒適和安全的工作和生活環(huán)境。建筑設(shè)備工程系統(tǒng)多，一般由建筑設(shè)計院水、電、空調(diào)等各專業(yè)設(shè)計人員各自布置管線和出圖，缺乏系統(tǒng)的協(xié)調(diào)與平衡，致一些設(shè)備及管線會在建筑平面、立面位置上相互交叉發(fā)生沖突，給施工及竣工后的維修和管理工作帶來麻煩，拖延施工進度，浪費資金，甚至影響建筑物的正常使用。為了避免這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，需要對對各系統(tǒng)管線的布置進行綜合設(shè)計，既滿足各專業(yè)技術(shù)要求，又使各系統(tǒng)管線合理布置，為施工、運行、使用、管理及維修創(chuàng)造有利的條件。 2、建筑中設(shè)備工程管線主要有以下幾類：①、生活給排水系統(tǒng)：生活給水管道、生活廢水管道、生活污水管道、雨水管道、其它雜排水管道、中水管道等。②、熱力管道系統(tǒng)：采暖、熱水供應(yīng)及空調(diào)處理設(shè)備所需蒸汽或熱水。③、消防系統(tǒng)：消火栓管道、自動噴水滅火系統(tǒng)管道、氣體消防管道、防排煙管道、消防廣播、電話、聯(lián)動報警等弱電管線。④、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)：送排風(fēng)管道、空調(diào)風(fēng)管、空調(diào)冷凍水管道、冷卻水管道、冷凝水管道等；VRV空調(diào)系統(tǒng)；分體空調(diào)管線等。⑤、供配電系統(tǒng)：動力配電管線、電氣照明配電管線等。⑥、弱電系統(tǒng)：樓宇自動化系統(tǒng)、電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字信息網(wǎng)絡(luò)管線等。 3、管線綜合設(shè)計原則：各種工程管線具有各自的工藝布置要求，當出現(xiàn)相互交叉擠占同一空間的問題時，應(yīng)相互協(xié)調(diào)、布置得當，管線工程綜合設(shè)計的原則一般是：①先布置管徑較大的管線，后布置管徑較小的管線。遇管線交叉時，應(yīng)小管避讓大管，因小管所占空間位置較小，造價相對較低且易于安裝；②壓力流管道避讓重力流管道。壓力流管道在外加壓力作用下，介質(zhì)克服沿程阻力，沿一定方向流動。給水管道、消火栓管道、走廊噴水滅火管道、熱水管道、空調(diào)水管等均為壓力流管道。壓力流管道區(qū)別于重力流管道的主要特征是可以爬升。重力流管道內(nèi)介質(zhì)僅受重力作用，由高往低流.污水、廢水、雨水、空調(diào)冷凝水等管道屬于重力流管道。其主要特征是有坡度要求且排放水流雜質(zhì)多，容易堵塞，因此力求水平管線短，避免過多轉(zhuǎn)彎，以保證建筑空間及排水暢通。管線交叉時，應(yīng)將重力流管道對標高的要求作為首要條件給予滿足。③冷水管避讓熱水管。因熱水管往往需要保溫且造價較高。④電纜、動力、自控、通訊等橋架與輸送液體的管道宜分開布置或布置在其上方，以免管道滲漏時損壞電纜造成事故。如必須在一起敷設(shè)，電纜應(yīng)考慮設(shè)套管等保護措施。⑤附件少的管道避讓附件多的管道。這樣有利于施工操作和維護及更換管件。⑥可彎曲管避讓不可彎曲管。⑦各種管線在同一處垂直方向布置時，一般是：線槽或電纜在上水管在下、熱水管在上冷水管在下、風(fēng)管在上水管在下。盡可能使管線呈直線，相互平行不交叉，使安裝維修方便，降低工程造價。 4、注意事項：①管線綜合設(shè)計時還要考慮以下幾個問題：空調(diào)風(fēng)管、供回水管、冷凝水管、熱水管等需保溫，設(shè)計時應(yīng)考慮保溫層厚度。②噴淋橫干管上要接出支管以布置噴頭，管線布置時應(yīng)留有接出支管的空間。③走廊送、回風(fēng)口、燈具、感煙探測器、喇叭、噴頭等布置應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，避免相碰。一般風(fēng)口、燈具等要求居中，呈一直線布置，以保證裝修效果。④強弱電橋架之間宜有一定間距、以免互相干擾。有條件時，可分別布置在走廊兩側(cè)。 ㈡、BIM（建筑信息化模型）BIM是建筑信息模型（BuildingInformationModeling）的簡稱，是指以建筑工程項目的各項相關(guān)信息數(shù)據(jù)作為模型的基礎(chǔ)，進行建筑模型的建立。它具有可視化，協(xié)調(diào)性，優(yōu)化性和可出圖性四大特點。是以三維數(shù)字技術(shù)為基礎(chǔ)，集成了建筑工程項目各種相關(guān)信息的工程數(shù)據(jù)模型?！癇IM”技術(shù)的核心是一個由計算機三維模型所形成的數(shù)據(jù)庫，包含了貫穿于設(shè)計、施工和運營管理等整個項目全生命周期的各個階段，并且各種信息始終建立在一個三維模型數(shù)據(jù)庫中?！癇IM”能夠使建筑師、工程師和施工人員及業(yè)主清楚全面地了解項目。建筑設(shè)計專業(yè)可以直接生存三維實體模型；結(jié)構(gòu)專業(yè)則可取其中墻材料強度及墻上孔洞大小進行計算；設(shè)備專業(yè)可以據(jù)此進行建筑能量分析、聲學(xué)分析、光學(xué)分析；施工單位可根據(jù)混凝土類型、配筋等信息進行水泥等材料的備料和下料；開發(fā)商可取其中的造價、門窗類型、工程量等信息進行工程造價總預(yù)算、產(chǎn)品定貨等。 1、BIM在上海中心大廈項目的應(yīng)用上海建工集團在總承包建造中，由于將“BIM”技術(shù)(建筑信息模型)完整地引入到上海中心大廈工程項目的設(shè)計、施工與管理的全過程中，被業(yè)界稱為是一個具有里程碑意義的項目。上海中心大廈項目存在參與方眾多、分支系統(tǒng)復(fù)雜、信息量大、有效傳遞困難、成本控制難度大等問題。項目從全生命周期角度出發(fā)，以“BIM”技術(shù)為手段，應(yīng)用AutodeskRevit建立模型，并在三維的環(huán)境里面完成對項目的修改和深化設(shè)計，針對項目的設(shè)計、施工以及運營的全過程，有效地控制工程信息的采集、加工、存儲和交流，從而幫助項目的最高決策者對項目進行合理的協(xié)調(diào)、規(guī)劃和控制。上海中心大廈項目的建筑形態(tài)、高度和外幕墻結(jié)構(gòu)變化相當復(fù)雜，初期共做了20多個方案，就旋轉(zhuǎn)的外形而言，最終選定了矩柱與支外伸臂加上支核心筒的結(jié)構(gòu)體系，“BIM”平臺使結(jié)構(gòu)選型變得非常簡單明了。在綠色施工和低碳方面，“BIM”為項目提供了有力的保障。針對超高層建筑體量大、系統(tǒng)設(shè)施復(fù)雜、運營能耗大、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量要求高、集中排放負荷大、可再生能源的利用受安全性約束大等問題，圍繞節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量把控和運營管理等方面，項目因地制宜地利用“BIM”，合理采用綠色建筑技術(shù)，通過本地化材料、高強材料和可循環(huán)材料的使用，優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計、可視化室內(nèi)自然采光模擬、營造室內(nèi)舒適熱環(huán)境等，實現(xiàn)超高層建筑的綠色接力和可持續(xù)發(fā)展，為今后超高層建筑的環(huán)保節(jié)能提供范例，從而推動我國綠色建筑評價體系的科技進步?！癇IM”技術(shù)在促進建筑專業(yè)人員整合、改善設(shè)計成效方面發(fā)揮的作用與日俱增. 上海中心大廈簡介上海中心的建筑設(shè)計方案為“龍型”方案，該方案由美國Gensler建筑設(shè)計事務(wù)所提供。從外觀上看，“上海中心”像一條盤旋上升的巨龍，“龍尾”在大廈頂部盤旋上翹，580米的“身高”將成為上海新高度。這個高達580米的“垂直城市”內(nèi)部將打造9個“空中花園”，整個大樓將被建設(shè)成一幢集寫字樓、酒店、零售、娛樂功能于一體的“綜合性超高層建筑”。上海中心大廈規(guī)劃為五大功能區(qū)域，以寫字樓為主，但將同時集合大眾商業(yè)和娛樂區(qū)城、企業(yè)會館區(qū)域、精品酒店區(qū)域以及頂部的功能體驗(觀光)空間。此外，上海中心大廈項目的裙房中，還將設(shè)置可容納1200人的多功能活動中心。上海中心大廈項目建成后，總建筑面積將達到55.88萬平方米，超過毗鄰的上海環(huán)球金融中心38萬平方米的總建筑面積。在上海中心大廈的總建筑面積中，大廈的地上建筑面積約為37.97萬平方米，地下建筑面積達到約17.9萬平方米。大廈的地下建筑面積中，包括了一個面積約1萬平方米的地下停車庫，可供2000輛汽車同時停放。 2、BIM系統(tǒng)在漢街萬達廣場項目中的應(yīng)用與價值一、可視化自從2012年10月確定了漢街萬達廣場的BIM咨詢服務(wù)單位之后，萬達規(guī)劃院建筑四所漢街項目組成員組織了幾次和項目公司、中南院、悉地國際聯(lián)合交底會，讓BIM咨詢公司悉地國際充分了解到現(xiàn)在的項目狀況和亟待解決的問題。隨后悉地國際根據(jù)提供的各專業(yè)最新2.0版施工圖分別建出了建筑、結(jié)構(gòu)、機電模型，從可視化的角度將漢街萬達廣場從平面二維圖紙轉(zhuǎn)變?yōu)橐荒苛巳坏娜S模型，具體效果如下： 二、協(xié)調(diào)性在經(jīng)過把以上幾個模型綜合到一起以后，無論從設(shè)計與還是工程上，BIM將實現(xiàn)項目建模、碰撞檢測、三維模擬分析、輔助管綜設(shè)計，超預(yù)期解決了各專業(yè)協(xié)調(diào)和管線綜合等難題；而且，各設(shè)計方可以很直觀地通過這個三維模型共同探討并優(yōu)化設(shè)計，實現(xiàn)了規(guī)劃院及項目公司很多無法從二維圖紙中發(fā)現(xiàn)的問題，將有效及時的降低了成本。比如一直很難解決的層高問題，可以通過虛擬模仿管線的綜合排布加以優(yōu)化，可以節(jié)省一些空間保證漢街萬達廣場室內(nèi)空間效果。位于地上二層1-H~1-J軸和1-16~1-17軸的交接處的機電空間原線下凈高為3720mm，經(jīng)過管線綜合優(yōu)化，線下凈高能做到3970mm，給內(nèi)裝等設(shè)計提供了更好的設(shè)計條件，具體情況如下圖所示： 三、優(yōu)化性尤其是對于整個項目的難點----采光頂部分，BIM能對整個采光頂進行參數(shù)化設(shè)計。由于圓中庭和橢圓中庭的尺度差異較大，被鋼結(jié)構(gòu)分隔成的玻璃大小各異，在后期施工時將耗費巨大的成本。使用BIM技術(shù)將采光頂曲面有理化，可以使每塊玻璃盡量標準化，異型玻璃數(shù)量減少，可以大大節(jié)約了成本，達到優(yōu)化設(shè)計的目的。值得一提的是，可以使用一些有邏輯的公式來編輯鋼構(gòu)的曲面，使構(gòu)件能跟隨公式的改變而實時發(fā)生改變，也使得更改模型也快捷、高效。 四、可出圖性BIM還能檢核出一些施工圖上疏忽的地方，如下圖所示，北立面圖紙軸線尺寸與平面圖所給尺寸不一致，平面中軸網(wǎng)距離為8400毫米，立面圖中兩軸網(wǎng)尺寸為8305毫米，依據(jù)立面所給玻璃分隔尺寸，該立面圖為垂直于該立面投影圖，不是正交投影圖，但是軸線尺寸與平面無法對應(yīng)，存在矛盾。這些從三維發(fā)現(xiàn)的問題可以返回二維圖紙里進行修正。 ㈢、GPS智能消防系統(tǒng)1、“GPS智能消防系統(tǒng)”的基本原理“GPS智能消防系統(tǒng)”是將GPS（全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)）、GIS（地理信息系統(tǒng)）、GSM（無線移動通信系統(tǒng)）和計算機、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代高新技術(shù)集于一體的智能消防無線報警網(wǎng)絡(luò)服務(wù)系統(tǒng)2、“GPS智能消防系統(tǒng)”的構(gòu)成用戶平臺、傳輸平臺、指揮平臺和消防移動端3、“智能消防系統(tǒng)”的優(yōu)點：“早”、“準”、“快”、“靈” ㈣、消防性能化設(shè)計4.1.城市綜合體的消防需要引入性能化設(shè)計我國的消防規(guī)范是公安消防部門通過總結(jié)多年實戰(zhàn)經(jīng)驗，并綜合發(fā)達國家的防火技術(shù)理論，編寫出的適合全國各地消防情況的標準。具有適用面廣、容易操作等優(yōu)點，但也不可避免的與建筑設(shè)計的發(fā)展相矛盾。近10年來，全國各地涌現(xiàn)出的大型、復(fù)雜公共建筑，如首都機場T3航站樓、國家大劇院、奧運場館及上海世博建筑等，都在不同程度上受到了消防規(guī)范的束縛。公安部在2009年頒布了《建設(shè)工程消防性能化設(shè)計評估應(yīng)用管理暫行規(guī)定》 4.2.什么是消防性能化設(shè)計從上世紀70年代開始，國外就提出了以性能化為基礎(chǔ)的消防安全設(shè)計概念。1982年日本建設(shè)省制定了關(guān)于建筑物綜合防火設(shè)計方法開發(fā)的五年規(guī)劃，并在研究成果的基礎(chǔ)上編制了以火災(zāi)性能為指導(dǎo)的設(shè)計方法。英國、新西蘭、瑞典、澳大利亞也相繼頒布了體現(xiàn)性能化設(shè)計思想的防火設(shè)計規(guī)范，而美國在性能化研究方面做了大量工作，很多比較成熟的火災(zāi)安全評估模型和性能化設(shè)計程序都出自美國防火協(xié)會NFPA(NationalFireProtectionAssociation)。1990年起，國際標準化組織和國際建筑協(xié)會開始積極參與性能化防火設(shè)計方法的研究。我國的消防性能化研究工作始于2000年，國內(nèi)的專家學(xué)者相繼有不少文獻、技術(shù)導(dǎo)則發(fā)表，而上海市地方標準《民用建筑防排煙技術(shù)規(guī)程》中的模型、公式已經(jīng)逐步被性能化設(shè)計單位采用。 消防性能化設(shè)計是建立在理性分析基礎(chǔ)上的、新型的防火設(shè)計方法。通過運用消防安全工程學(xué)的原理，結(jié)合建筑物的具體情況，制定消防系統(tǒng)應(yīng)該達到的性能目標；應(yīng)用成熟的計算機模擬技術(shù)，對建筑的火災(zāi)后果進行定量的分析和預(yù)測，從而得到恰當?shù)姆阑鸨Ｗo措施。消防性能化設(shè)計包含了性能化防火分析和設(shè)計兩個方面。性能化防火分析是根據(jù)建筑物的具體使用要求，用物理參數(shù)定量描述出火災(zāi)的發(fā)生、發(fā)展過程，并分析火災(zāi)對建筑物內(nèi)部的人員、財產(chǎn)以及建筑結(jié)構(gòu)的影響程度，為采取恰當?shù)南缹Σ咛峁┮罁?jù)。性能化設(shè)計是在性能化防火分析的基礎(chǔ)上，綜合建筑物現(xiàn)場條件、人員及財產(chǎn)的安全，采取的有針對性的消防措施。 與傳統(tǒng)的消防安全設(shè)計相比，性能化消防安全設(shè)計具有以下優(yōu)點：第一，充分考慮了每棟建筑的獨特性能、用途、風(fēng)險和使用者的需要；第二，注重安全目標的達到，并不限制采取何種措施，有利于發(fā)揮設(shè)計人員的主觀創(chuàng)造性；第三，性能化設(shè)計中使用的手段和分析方法、火災(zāi)模型和疏散軟件正在不斷完善，大大提高了工程設(shè)計精度，為一些新穎的建筑設(shè)計創(chuàng)造了條件；第四，性能化設(shè)計可以提供詳細的建筑安全評估報告，便于使用者有的放矢的加強消防安全工作。消防安全的性能化設(shè)計方法，能夠分析具體項目所特有的火災(zāi)危險和相應(yīng)的消防安全措施，可以實現(xiàn)綜合性的消防對策，各系統(tǒng)的功效綜合考慮。4.3.實例：萬達廣場的消防性能化的設(shè)計 第六部分商業(yè)項目消防驗收 商業(yè)綜合體項目一般具有面積規(guī)模大、人員密集、建筑功能復(fù)雜等特點，發(fā)生火災(zāi)后容易導(dǎo)致蔓延迅速、人員疏散量大、撲救難度及財產(chǎn)損失大等后果，其在防火分區(qū)、安全疏散、現(xiàn)代消防設(shè)施等方面也都具有不同于一般民用建筑的獨特性。目前我國尚無針對此類商業(yè)綜合體設(shè)計的專門規(guī)范，疏散設(shè)計除依據(jù)《商店建筑設(shè)計規(guī)范》、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》外，還要遵循相關(guān)功能涉及的眾多規(guī)范。因現(xiàn)行國家標準對大型商業(yè)建筑防火設(shè)計所采取的措施針對性不足，有些地方又出臺了地方性的設(shè)計標準作為補充：如上海市《大中型商場防火技術(shù)規(guī)定》、《江蘇省商業(yè)建筑設(shè)計防火規(guī)范》、《重慶市大型商業(yè)建筑設(shè)計防火規(guī)范》等以及公安部《人員密集場所消防安全管理》等各規(guī)范對類似措施的做法規(guī)定也不完全一致，因此每個商業(yè)項目的消防施工、消防驗收需要符合當?shù)氐南酪?guī)定和要求。 謝謝