盛世嘉園業(yè)管理方案計(jì)劃書

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1、[鍵入文字]盛世家園樓盤項(xiàng)目物業(yè)管理方案計(jì)劃書一、概述盛世家園項(xiàng)目位于邵陽市火車南站站前開發(fā)區(qū)#地，將是火車南站經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，盛世家園的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。二、目標(biāo)貫徹開發(fā)商開發(fā)盛世家園項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將盛世家園管理大成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在盛世家園里享受大都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促盛世家園物業(yè)保值增值。樹立我物管公司品牌，三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)

2、用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。四、人事人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)26名員工（按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì)）。序號(hào)崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等。2經(jīng)營部主任2具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。3辦事員3文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會(huì)要持證4物業(yè)管理員2具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。5安全護(hù)衛(wèi)員12門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6水電工2公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。7綠化1澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補(bǔ)苗8保潔員4公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。員工招聘后即由公司聘

3、請(qǐng)的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。五、經(jīng)營預(yù)測(cè)a)經(jīng)營收入：47.5萬元（年度，以下省略）?物業(yè)管理費(fèi)：48萬元應(yīng)收48萬元80000*12*0.5=48萬（元）預(yù)計(jì)收入43.2萬元（收繳率90%）?維修服務(wù)費(fèi)：1.5萬元?特約服務(wù)：1.8萬元?其他收入：1.0萬元b)支出：52.5765萬元?人員工資福利：24萬元?辦公費(fèi)用：6.5萬元（辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等）[鍵入文字][鍵入文字]?維修保養(yǎng)費(fèi)用：3.5萬元?公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬元?綠化管

4、理費(fèi)：綠化率45%1.04萬M2*1元/年*M2=1.04萬元?清潔衛(wèi)生費(fèi)：4人*12月*80元/月*人=0.3840萬元?安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：12人*200元/年*人=0.24萬元?固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%計(jì)算即1萬元?稅費(fèi)：按營收入5.5%繳納即2.6125萬元?保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保?不可預(yù)見費(fèi)用：8萬元?合理利潤：按營收8%計(jì)算3.8萬元?潤虧：-5.0765萬元d)物業(yè)接管期間前期投入：10萬元（辦公設(shè)施購置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等）e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算：48萬元/年，0.50元/月*M2員工的工

5、資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)序號(hào)崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)月工資合計(jì)年工資總計(jì)1經(jīng)理112001200144002經(jīng)營部主任29001800216003辦事員36001800216004物業(yè)管理員28001600192005安全護(hù)衛(wèi)員126007200864006水電工2800160019200　綠化160060072007保潔員45002000240008小計(jì)　　　9福利　　02563210合計(jì)27　9600元/月但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政

6、府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.5元/月*M2。六、前期物業(yè)接管a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收（無驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議）。b)物業(yè)接管驗(yàn)收?既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。?物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收；?供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用；?房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；?[鍵入文字][鍵入文字]落實(shí)物業(yè)的保修事宜（保修責(zé)任、保修期限、保修范圍

7、）。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位；?接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。?接管小組按《設(shè)備移交清單》，對(duì)各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備（設(shè)施）與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。?接管小組對(duì)每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊(cè)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。?在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生

8、的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求盡快解決。?抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。?接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對(duì)存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。?接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。?當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦