[金沙國際]商業(yè)部分營銷推廣策劃報(bào)告

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1、[金沙國際]商業(yè)部分營銷推廣策劃報(bào)告目錄一、商業(yè)市場(chǎng)營銷環(huán)境簡析（一）總體態(tài)勢(shì)（二）各商圈的發(fā)展?fàn)顩r（三）在銷典型商業(yè)物業(yè)調(diào)查分析二、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭狀況分析（一）總體競(jìng)爭狀況（二）競(jìng)爭物業(yè)調(diào)查分析三、入市時(shí)機(jī)四、銷售準(zhǔn)備（一）賣場(chǎng)包裝（二）現(xiàn)場(chǎng)包裝（三）銷售物料（四）銷售前工作計(jì)劃表五、銷售方式及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略（一）銷售方式及相關(guān)策略（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避及應(yīng)對(duì)六、價(jià)格策略及投資回報(bào)模式確定（一）價(jià)格策略（二）投資回報(bào)策略44七、銷售組織及銷控策略（一）銷售組織（二）銷控策略八、營銷推廣策略（一）整體營銷

2、思路（二）商業(yè)部分賣點(diǎn)的提煉及挖掘（三）營銷推廣階段劃分（四）營銷推廣活動(dòng)（五）廣告推廣計(jì)劃44一、商業(yè)市場(chǎng)營銷環(huán)境簡析（一）總體態(tài)勢(shì)隨著重慶城市化進(jìn)程的加快，“八小時(shí)重慶”“半小時(shí)主城”逐步成型，完善便利的交通系統(tǒng)將主城九大區(qū)連接得渾然一體，使本市城市化比例由20%左右上升到了33%左右。而隨后幾年，城市擴(kuò)容加大，城市化速度將逐步加快，預(yù)計(jì)到2010年為50%左右，城市人口每年增加120萬人左右，而相應(yīng)的人均商業(yè)物業(yè)也將相應(yīng)增加。目前，主城9區(qū)城市常住人口約600萬人左右，而正常經(jīng)營的商業(yè)面積不足400萬平

3、方米。按國際通行標(biāo)準(zhǔn)，市民人均商業(yè)面積到1平方米時(shí)算相對(duì)飽和。到2005年，主城區(qū)城市常住人口將接近900萬人，商業(yè)物業(yè)面積也會(huì)超過700萬平方米。人口增加，消費(fèi)額也會(huì)增加，2002年全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售額762億元，增長在9%以上。城市常住人口的增加，從而帶動(dòng)消費(fèi)的增加，給商業(yè)物業(yè)發(fā)展帶來了極大的空間。因此，預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)，商業(yè)物業(yè)無論是的開發(fā)市場(chǎng)還是經(jīng)營市場(chǎng)都將會(huì)是紅紅火火，商業(yè)的業(yè)態(tài)發(fā)展將會(huì)是日益豐富，呈現(xiàn)出多元化、國際化的特色。無疑，這樣的利好發(fā)展將會(huì)帶動(dòng)旺盛的消費(fèi)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)。因此商業(yè)物業(yè)的發(fā)展

4、，將面臨前所未有的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇！44（一）各商圈的發(fā)展?fàn)顩r1、解放碑商圈（1）發(fā)展現(xiàn)狀本市最具規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)最豐富的商圈，最核心的都市商業(yè)圈。商圈以解放碑步行街為核心，北起臨江門、南至較場(chǎng)口、西達(dá)民生路、東到小什字，由臨江門、滄白路、新華路、民生路等圍合成多邊形區(qū)域。面積約1.2平方公里。目前經(jīng)營商品包括食品飲料、煙草、紡織品、日用百貨、家電及五金交電化工產(chǎn)品等。商業(yè)營業(yè)面積近60萬平方米，大小商場(chǎng)（商鋪）近3000家，2002年商業(yè)銷售額約140億元。該商圈集中了大都會(huì)（太平洋百貨）、重百、新世紀(jì)等零售商。

5、（2）發(fā)展趨勢(shì)作為本市的核心商圈以及重慶CBD核心區(qū)域（含朝天門等），解放碑商圈未來定位為全市性中高檔消費(fèi)品提供地，提高在全市的商業(yè)地位。商業(yè)發(fā)展向較場(chǎng)口、新華路、朝天門方向拓展，并著手打造首個(gè)地下商城，打破現(xiàn)有商業(yè)格局。今、明兩年主要新增商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目有時(shí)代廣場(chǎng)、帝都廣場(chǎng)、麗島春天、世貿(mào)中心、恒通云頂?shù)龋略隽闶凵逃斜本┤A聯(lián)、銀太百貨、王府井等，該商圈商業(yè)物業(yè)3年增量保守估算超過60萬平方米。2、南坪商圈（1）發(fā)展現(xiàn)狀44本市目前最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域性商圈，區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)較多。目前，以南坪轉(zhuǎn)盤為中心，南坪東、南

6、、西、北路為輻射方向的半徑約500米范圍。是各區(qū)域內(nèi)國外零售業(yè)巨頭最集中的。南濱路濱江休閑商業(yè)帶是目前全市商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的新增長點(diǎn)。經(jīng)營商品（業(yè)態(tài)）包括餐飲、百貨、家電、汽車及零配件、藥品等。商業(yè)營業(yè)面積超過30萬平方米。2002年商業(yè)零售額超過30億元。該商圈目前有重百南豐商場(chǎng)、新世紀(jì)江南商都、百盛百貨、麥德龍、諾瑪特、好又多、建瑪特等。（1）發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)發(fā)展向南坪西路、南路、北路及南濱路、步行街拓展，業(yè)態(tài)突出濱江休閑商業(yè)、商業(yè)會(huì)展、專業(yè)市場(chǎng)等，著力打造購物中心、煙草配送中心、醫(yī)藥物流中心、汽摩展銷中心、建材

7、銷售中心。今、明兩年主要新增項(xiàng)目有天龍廣場(chǎng)、浪高凱悅、貝迪新城、上海城，以及南濱路濱江休閑商業(yè)項(xiàng)目如第一大道、中央大街等，3年內(nèi)增量保守估算約80萬平方米。3、觀音橋商圈（1）發(fā)展現(xiàn)狀以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。該商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地，憑借鄰解放碑及新區(qū)優(yōu)勢(shì)，曾為上世紀(jì)90年代中期的第二大商圈，但隨著交通改善，商業(yè)結(jié)構(gòu)、布局不合理而出現(xiàn)“商業(yè)空心”現(xiàn)象，限制了一些大型、綜合性商業(yè)物業(yè)在此發(fā)展。44目前，隨著觀音橋商圈的重新規(guī)劃并開始實(shí)施，龍湖北城天街投入使用

8、，該商圈在進(jìn)行重新定位，希望吸引本區(qū)及以北消費(fèi)人群。商業(yè)營業(yè)面積近30萬平方米。該商圈目前有重百現(xiàn)代商場(chǎng)、新世紀(jì)世紀(jì)新都、北京華聯(lián)、華音商廈、家樂福等。（2）發(fā)展趨勢(shì)觀音橋商圈的總體發(fā)展思路是由1平方公里擴(kuò)大為4平方公里。以大型百貨店為龍頭，以購物中心為核心，以專業(yè)市場(chǎng)、專賣店、超市、便利店為骨干，以連鎖經(jīng)營為基本組織模式，集中布置一批大、特、名、老精品店，形成一個(gè)現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)；以北城天街為中心建成