金沙國(guó)際營(yíng)銷推廣思路3.

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1、香格里拉*金沙國(guó)際營(yíng)銷推廣思路一、項(xiàng)目背景1、香格里拉*金沙國(guó)際是由金沙地產(chǎn)公司在香格里拉開發(fā)的較好的項(xiàng)目，擬打造為香格里拉特色五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店。2、香格里拉*金沙國(guó)際之前已經(jīng)由一家地產(chǎn)代理公司代理銷售，但是由于銷售策略和其他種種問題，售卡100多張，解籌的只有30張。3、由于種種，項(xiàng)目自封頂后一直處于停滯狀態(tài)，自去年10月30日開盤后已差不多將近一年。4、近年來(lái)香格里拉的經(jīng)濟(jì)、旅游產(chǎn)業(yè)收入等逐年增長(zhǎng)。香格里拉原有的高檔酒店不多，給市場(chǎng)帶來(lái)一定空間。5、香格里拉目前已經(jīng)有產(chǎn)權(quán)式酒店的成功案列，開發(fā)商希望依托我公司的專業(yè)優(yōu)勢(shì)

2、，盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售，并在今年的10月份實(shí)現(xiàn)清盤。二、推廣目的1、用較少的錢和最適合的媒體把樓盤信息傳遞給目標(biāo)客戶，普及產(chǎn)權(quán)式酒店的投資常識(shí)，告知產(chǎn)權(quán)式酒店的投資優(yōu)勢(shì)、投資回報(bào)、投資保障。2、用強(qiáng)有力的投資概念和賣點(diǎn)把香格里拉*金沙國(guó)際和香格里拉的其他地產(chǎn)酒店類項(xiàng)目區(qū)分開來(lái)，通過具有鮮明特色和充滿吸引力的廣告吸引目標(biāo)客戶群體購(gòu)買本項(xiàng)目以達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。3、告知項(xiàng)目各個(gè)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)的營(yíng)銷活動(dòng)（如售卡、開盤等），傳達(dá)項(xiàng)目的優(yōu)秀品質(zhì)、投資收益、工程進(jìn)展、加盟企業(yè)、酒店運(yùn)營(yíng)等情況，增加客戶信心，使項(xiàng)目的營(yíng)銷達(dá)到事半功倍的效果。4、

3、通過項(xiàng)目媒體推廣費(fèi)用的把控，進(jìn)而對(duì)整個(gè)營(yíng)銷費(fèi)用進(jìn)行把控。三、目標(biāo)客戶1、香格里拉個(gè)體私營(yíng)業(yè)主企事業(yè)職工、公務(wù)員、教師各種礦業(yè)老板依靠旅游業(yè)發(fā)家致富人群2、昆明個(gè)體私營(yíng)業(yè)主老板國(guó)有企事業(yè)高管各類企業(yè)高管白領(lǐng)階層受限購(gòu)令影響手有余錢的投資客3、其他對(duì)云南有投資偏好的全國(guó)各地的投資客一、項(xiàng)目定位包裝1、以前的定位包裝前一家代理公司給本項(xiàng)目做的項(xiàng)目定位包裝是酒店式公寓，這是一種不太準(zhǔn)確的定位。酒店式公寓、公寓式酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店是三種不同的概念。酒店式公寓的性質(zhì)是公寓，公寓的產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)都在個(gè)人，只不過裝修和物業(yè)管理像酒店罷了。公寓

4、式酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)都是酒店，只不過前者突出酒店的類型，后者突出酒店的歸屬權(quán)與使用權(quán)。對(duì)比三中物業(yè)形式，顯然，之前的定位是有失偏頗的。2、我公司的初步定位對(duì)比酒店式公寓、公寓式酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店三種物業(yè)形式，顯而易見，產(chǎn)權(quán)式酒店更符合本項(xiàng)目的項(xiàng)目定位。所以，我公司把項(xiàng)目定位為產(chǎn)權(quán)式酒店，定位包裝為香格里拉*金沙國(guó)際香格里拉首席特色五星級(jí)度假酒店。二、整體推廣思路1、區(qū)域市場(chǎng)立足香格里拉本地，開辟昆明市場(chǎng)。考慮到目標(biāo)客源和營(yíng)銷成本問題，本項(xiàng)目的營(yíng)銷主戰(zhàn)場(chǎng)放在香格里拉。近年來(lái)，隨著香格里拉旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，香格里拉的富

5、人日漸增多，投資理念也逐漸增強(qiáng)。昆明方面，由于受限購(gòu)令的的影響，昆明投資住房投資受限制，加之商鋪投資門檻又相對(duì)較高，本項(xiàng)目為昆明的投資客提供了一個(gè)好的選擇。2、銷售周期銷售時(shí)間緊迫，我公司面臨時(shí)間緊，任務(wù)重的問題。根據(jù)開發(fā)商的要求，我公司必須在10月份完成清盤工作，目前已經(jīng)是6月下旬，僅僅只有三個(gè)多月時(shí)間，時(shí)間比較緊迫，若真必須按照這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成任務(wù)，開發(fā)商必須首先做好項(xiàng)目銷售的相關(guān)工作，并加大營(yíng)銷成本。3、投資層面在本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣中，在投資層面，本項(xiàng)目必須跳出單純地產(chǎn)投資的束縛。我們不僅僅在做地產(chǎn)，我們還在做酒店的管

6、理、運(yùn)營(yíng)，我們?cè)谧龃笙愀窭锢穆糜问袌?chǎng)。所以，在本項(xiàng)目的銷售之前，開發(fā)商必須完成和裝修公司的合作做好酒店裝修，酒店管理公司和旅行社的確定，否則在投資回報(bào)和投資保障方面很難有說服力。4營(yíng)銷成本在項(xiàng)目的推廣過程中，我公司將本著為開發(fā)商節(jié)約成本的原則，選擇正確的媒體，差異化營(yíng)銷，揚(yáng)長(zhǎng)避短，精準(zhǔn)定位，凸顯項(xiàng)目亮色，幫助項(xiàng)目快速完成銷售。并做好后續(xù)的宣傳推廣，保障酒店后期的正常運(yùn)營(yíng)的客源，保障客戶投資回報(bào)。一、廣告推廣階段劃分及媒體分配1、常規(guī)媒體一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣媒體為：電視、報(bào)紙、雜志、廣播、戶外、網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)短信、樓書、DM單

7、、公交、墻體、展架、道旗、橫幅、空飄等。2、媒體選擇1、）香格里拉搶占香格里拉機(jī)場(chǎng)、酒店等戶外制高點(diǎn)，充分發(fā)揮報(bào)紙、DM單、電視、公交等傳統(tǒng)媒體的力量，發(fā)揮我公司在地產(chǎn)及投資領(lǐng)域的資源，結(jié)合推出小型產(chǎn)權(quán)式酒店投資財(cái)富論壇，名人代言簽名活動(dòng)等，引爆全城。同時(shí)，做好售樓部包裝，提升項(xiàng)目整體檔次，以全新的形象亮相。建議用廣告包裝項(xiàng)目周圍墻體，這樣，一來(lái)可以掩蓋墻體的不美觀，二來(lái)也可以達(dá)到宣傳項(xiàng)目的效果。2、）昆明考慮到營(yíng)銷成本問題，昆明地區(qū)雖然不能做大規(guī)模的營(yíng)銷宣傳及媒體推廣，但是可以充分發(fā)揮我公司在昆明的資源優(yōu)勢(shì)，整合我公司在

8、金融、證券、地產(chǎn)等方面的各種資源進(jìn)行IMC整合營(yíng)銷傳播，舉行小范圍本項(xiàng)目財(cái)富論壇、投資理財(cái)沙龍等，同樣可以達(dá)到營(yíng)銷宣傳的效果。3、項(xiàng)目推廣階段劃分及媒體分配階段劃分時(shí)間內(nèi)容推廣執(zhí)行要點(diǎn)廣告表現(xiàn)媒體選擇市調(diào)階段1個(gè)月暫無(wú)暫無(wú)暫無(wú)暫無(wú)導(dǎo)入期階段1個(gè)月項(xiàng)目登場(chǎng)+售樓部開放消息+售卡時(shí)間及優(yōu)惠+項(xiàng)目概念性賣點(diǎn)這