都市更新作業(yè)手冊

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1、都市更新作業(yè)手冊第五章權(quán)利變換計畫第一節(jié)步驟與流程權(quán)利變換係透過公開、公正的方式，處理相關(guān)權(quán)利人的產(chǎn)權(quán)、建物土地分配，以互助合作的方式實施都市更新，其精神類似立體之市地重劃或法制化的合建。其工作流程詳圖5-1，其辦理步驟可分為三個階段，包括擬定權(quán)利變換階段、核定權(quán)利變換階段及實施權(quán)利變換階段。一、擬定權(quán)利變換階段依據(jù)條例第二十九條規(guī)定，以權(quán)利變換方式實施都市更新時，都市更新實施者應(yīng)於都市更新事業(yè)計畫核定發(fā)布實施後，擬具權(quán)利變換計畫，且於必要時，權(quán)利變換計畫的擬定及報請核準(zhǔn)，可以與都市更新事業(yè)計畫一併辦理。(一)權(quán)利變換意願調(diào)查依據(jù)都市更

2、新權(quán)利變換實施辦法(以下簡稱權(quán)利變換辦法)第五條規(guī)定，實施者應(yīng)就土地所有權(quán)人及權(quán)利變換關(guān)係人之下列事項進行調(diào)查：1.參與分配更新後土地及建築物之意願2.更新後土地及建築物分配位置之意願權(quán)利變換關(guān)係人指依條例第三十九條規(guī)定辦理權(quán)利變換之合法建築物所有權(quán)人、地上權(quán)人、永佃權(quán)人及耕地三七五租約承租人。(二)土地相關(guān)權(quán)利協(xié)調(diào)處理土地相關(guān)權(quán)利指在土地所有權(quán)下，涵蓋之權(quán)利範(fàn)圍，包括：1.合法建築物所有權(quán)。2.他項權(quán)利：即指民法物權(quán)所涵蓋之抵押權(quán)、典權(quán)、永佃權(quán)、地上權(quán)及地役權(quán)。5-1都市更新作業(yè)手冊都市更新事業(yè)計畫權(quán)利變換計畫研擬(29)(29,23

3、)調(diào)查測量(41)(37,38,39土地相關(guān)權(quán)利(辦5)權(quán)利變換舊違章建築更新前權(quán)利(36,辦6,,40,辦7)協(xié)調(diào)處理意願調(diào)查戶處理方案價值評估辦7,辦8)分配單元規(guī)劃(30,31)(29,19)更新後權(quán)利價值評估(36,辦6,辦8)公聽會計算不參與分配者補償費(31)（於計畫擬定階段任一步驟辦理即可）申請分配位置(辦11)權(quán)利變換計畫書圖製作(辦3,辦4)(29,19)權(quán)利變換計畫申請（得與都市更新事業(yè)計畫併送）(29,19,辦3,辦4)公開展覽、公聽會及人民陳情都市更新審議委員會審議(29,19)權(quán)利變換計畫核定發(fā)布實施(29,1

4、9)(32,39,41)(辦17,辦18)申請拆除申請更新期異議(33)公告禁止事項公告通知建造執(zhí)照間稅捐減免(36,辦19)(34)(46,細21,細23)(31,辦20)發(fā)給拆遷補償費安置(21)政府代拆遷(36)拆遷實施者代拆遷(辦3)施工事業(yè)機構(gòu)配合(辦21)申請使用執(zhí)照(34，辦22)圖例(辦23)申請測量更正圖冊實施者(辦25)政府機關(guān)計算差額價金土地所有權(quán)人或申請更新後不參與者現(xiàn)繳納或領(lǐng)取接管產(chǎn)權(quán)登記權(quán)利變換關(guān)係人稅捐減免金補償差額價金(未列):都市更新條例(31)(31，(42，(43,40,辦(46，細細:都市更新施行

5、細則辦25)辦22)24,辦26)22,細辦:都市更新權(quán)利變換實施辦法23)成果備查(57，細37，細38)圖5-1權(quán)利變換計畫流程圖5-2都市更新作業(yè)手冊3.租賃權(quán)利：包括一般租賃契約與耕地三七五租約。各項權(quán)利之處理，原則上由土地所有權(quán)人與相關(guān)權(quán)利人自行協(xié)議，如協(xié)議不成，則可納入權(quán)利變換計畫內(nèi)、或轉(zhuǎn)載、或自行消滅等方式，以下分述各項土地相關(guān)權(quán)利處理方式：1.合法建築物所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)與耕地三七五租約此一部分之權(quán)利關(guān)係人即指權(quán)利變換關(guān)係人，依條例第三十九條規(guī)定，由土地所有權(quán)人與權(quán)利變換關(guān)係人於實施者擬定權(quán)利變換計畫前，自行協(xié)議處理

6、。如協(xié)議不成，則權(quán)利變換關(guān)係人可於土地所有權(quán)人之土地及建築物權(quán)利範(fàn)圍內(nèi)，按權(quán)利價值占原土地價值比例，參與權(quán)利變換分配，而原有之相關(guān)權(quán)利消滅或終止。耕地三七五租約承租人若不願依條例第三十九條規(guī)定納入權(quán)利變換計畫，則可依耕地三七五減租條例第十七條規(guī)定，請求出租人給予承租人改良土地所支付之費用（以未失效能部分之價值為限）、尚未收穫農(nóng)作物之價額、及終止租約當(dāng)期之公告土地現(xiàn)值減除土地增值稅後餘額的三分之一。2.抵押權(quán)、典權(quán)依條例第四十條規(guī)定，除自行協(xié)議消滅外，由實施者列送該管登記機關(guān)，於權(quán)利變換後分配土地及建築物時，按原登記先後，登載於原土地或建

7、築物所有權(quán)人應(yīng)分配之土地及建築物。其為合併分配者，應(yīng)以權(quán)利變換前各宗土地或各幢建築物之權(quán)利價值，計算其權(quán)利價值。土地所有權(quán)人因?qū)嵤?quán)利變換不能或不願參與分配者，其原設(shè)定抵押權(quán)或典權(quán)之權(quán)利價值，由實施者在不超過原土地或建築物所有權(quán)人應(yīng)得補償之?dāng)?shù)額內(nèi)，代為清償或回贖。5-3都市更新作業(yè)手冊3.地役權(quán)依條例第三十八條規(guī)定，於權(quán)利變換範(fàn)圍內(nèi)設(shè)定地役權(quán)之土地，該地役權(quán)消滅。地役權(quán)之設(shè)定為有償者，地役權(quán)人得向土地所有權(quán)人請求相當(dāng)補償。4.租賃契約條例第三十七條規(guī)定，訂有租賃契約之土地及建築物，因權(quán)利變換而不能達到原租賃目的者，租賃契約終止。出租土地

8、若供作建築房屋者，承租人得向出租人請求相當(dāng)一年租金之補償，所餘租期未滿一年者，得請求相當(dāng)所餘租期租金之補償。若非供建築房屋之出租土地或建築物，承租人得向出租人請求相當(dāng)二個月租金之補償。(三)占有他人土地之舊