商業(yè)項目案例分析——建發(fā)鷺洲里專題培訓課件

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項目信息項目概況產品分析定位、規(guī)劃及招商分析銷售情況分析營銷動作分析目錄

1項目名稱建發(fā)·鷺洲里項目地址高新區(qū)伊藤洋華堂(中國旗艦店)旁樓盤基本情況開發(fā)商：成都華翊龍房地產開發(fā)有限公司占地面積：69700㎡總建筑面積：327203㎡商業(yè)面積：80000㎡容積率：3.0可售面積：6000㎡總套數：768物業(yè)費：—建筑形態(tài)：街區(qū)商業(yè)、獨棟商業(yè)外觀風格：綠色生態(tài)園林裝修情況：毛坯產權年限：40年開盤時間：交房時間：預計2017年7月CITYWALK—建發(fā)·鷺洲里，建發(fā)集團旨在圍繞“體驗、互動、人性化”商業(yè)未來發(fā)展方向，打造輻射大源板塊旗艦影響力的主題商業(yè)街?；A數據

2社區(qū)配套商業(yè)鷺洲國際環(huán)形街區(qū)商業(yè)項目概況建發(fā)鷺洲里通過將生態(tài)、綠色情景融入商業(yè)建筑中，打造成都首例生態(tài)園林式商街；同時通過內、外環(huán)形街區(qū)規(guī)劃，將街區(qū)商業(yè)、商業(yè)別墅、社區(qū)配套商業(yè)聚為一體，力圖涵蓋商業(yè)鏈頂級、高端產品，覆蓋全消費群體。商業(yè)別墅

3區(qū)位交通占據天府新區(qū)熱點板塊——大源板塊核心地段，周邊3公里，輻射中央居住區(qū)、中央商務區(qū)、中央政務區(qū)三大區(qū)域。四橫四縱，立體交通，通達全城四橫：三環(huán)路、府城大道、繞城高速、天府二街；四縱：劍南大道、益州大道、天府大道、紅星路南延線；享地鐵口岸優(yōu)勢：地鐵5號線。同時通過機場高速接駁雙流國際機場。建發(fā)鷺洲里地段優(yōu)勢明顯，扼大源板塊核心位置擁有立體交通路網，公共交通便利，商業(yè)通達性好

4區(qū)域商業(yè)氛圍及前景伊藤洋華堂（中國旗艦店）一街之隔，區(qū)域商業(yè)氛圍及消費習慣已培養(yǎng)成熟，未來三大中央區(qū)域將提供百萬高端人群消費力，具備形成區(qū)域級商業(yè)目的地條件一街之隔的伊藤洋華堂亞洲旗艦店已開業(yè)數年，區(qū)域商業(yè)氛圍已培育成熟，商氣濃郁并有效輻射區(qū)域三公里范圍；周邊常住人口約80萬人的“中央居住區(qū)”擁有30余個已交房入住項目、十余個在建項目；超60萬精英商務人士的“中央商務區(qū)”云集IBM、西門子、中國移動、阿里巴巴等近300家世界500強及一流企業(yè)；即將引入數十萬政務辦公人群的【中央政務區(qū)】涵蓋高新管委會、成都政府辦公樓等大量政府部門，帶來月均1.5億的強盛消費力，構建成都人氣最旺、商業(yè)氛圍最足的蓬勃消費主場。

5產品分析外街：現代圖形藝術街內街：現代圖形生活街區(qū)通過內、外街區(qū)環(huán)形打造形成人流、商氣閉環(huán)，營造不同的消費體驗，最大化釋放消費需求，配合藝術雕琢建筑，形成差異化包括，打造區(qū)域特色藝術商業(yè)群落獨棟商業(yè)：新中式商業(yè)別墅

6成都首個將植物作為墻面藝術浮雕的立體綠色墻面景觀體系——GreenCityCover綠色城市封面成都首個立體綠色墻面景觀體系，將植物作為墻面藝術浮雕，幾何圖形與綠色植物的結合，給人極強的視覺張力，對外的昭示性極強；街區(qū)入口處配合生態(tài)綠色主題，以樹的形體進行演繹，配合情景雕塑、巨幅植被藝術裝飾，以自然為主旨，打造趣味而極富藝術性的情景體驗。產品分析

7人性化立體人流動線,8部主題觀光梯,左右側各四部主題觀光梯，間隔距離考究，突破人流導向的距離局限，直達各個樓層更方便到達消費目的地，實現層層零死角。產品分析I·City情景城市漫道I·View主題觀光梯

8建筑主入口處的下沉廣場，直接千戶大盤鷺洲國際的主入口，實現住宅業(yè)主天然導流產品分析

9夢幻造景：夢幻水晶橋I·Bridge；商業(yè)形象廣場以浮空玻璃橋連接外街入口，沿下沉式廣場兩側搭配rose玫瑰藝術疊水景觀；WaterSky波光天幕；5.8米下沉空間。產品分析配合不同主題的生態(tài)情境體驗區(qū)，打造集生態(tài)、情景小品、兒童娛樂、休閑為一體的戶外情景體驗漫道；觀光電梯融入生態(tài)綠色情境、不定期變化自然主題，同時配合以海洋環(huán)境打造的全透明空中水景

10成都首個會唱歌的廣場——城市之聲音樂廣場（CityVoice）：城市漫步街CityTime的次入口規(guī)劃下沉式主題廣場；以音樂的新鮮創(chuàng)意為主題和代表性元素，打造極具象征性的MusicStep成都首個發(fā)聲音樂階梯。擁有MusicNotes音符小品、MusicGallery琴鍵長廊等，結合交通動線，帶來更富有層次的休閑感官；音樂小品音樂階梯琴鍵長廊產品分析主題式氛圍小品點綴，營造差異化體驗感，通過視覺景觀差異打造及吸引人流到達，同時延長客戶滯留時間與互動性，變人氣為商氣。

11欲打造成為城南人休閑勝地，強調體驗，逛街、購物、娛樂一應俱全；全年齡的業(yè)態(tài)覆蓋，讓消費者的休閑時間有了更多選擇；鷺洲里將人性化延時營業(yè)，滿足更廣大的現代消費需求；3.4米的退臺步道設計，更寬闊的外擺空間，使消費者有更舒適的消費體驗；千變奇境洗手間，5種風格、5種情景體驗；人性化設計元素：電子產品加油站、置物護欄、WIFI全覆蓋等。產品分析無處不在的體驗設計營造，力圖將客戶的時間消費最大化變現，產生商業(yè)價值

12整體定位分析將生態(tài)、綠色全面融入商業(yè)建筑中打造成都首例生態(tài)園林式高端商業(yè)街區(qū)；以“體驗、互動、人性化”的商業(yè)高要求，帶給城南全新的主題商業(yè)街；以內、外街區(qū)隔打造不同的消費體驗，以藝術雕琢建筑，城市漫步街+新中式商業(yè)獨棟別墅+格調生活街區(qū)結合，打造中國西南首屈一指的藝術商業(yè)群落。定位為CITYWALK——打造城南CBD核心首例生態(tài)園林式商業(yè)地標

13業(yè)態(tài)規(guī)劃分析建發(fā)鷺洲里規(guī)劃業(yè)態(tài)樓層主題規(guī)劃業(yè)態(tài)B1(-1F)輕奢全能家麥德龍超市、時尚生活、美食天地、潮流運動、創(chuàng)意數碼L1潮流時尚集精致生活、迷香甜品、輕奢零售、麗人專區(qū)L2淑女萌寶薈麗人專區(qū)、娛樂王國、格調美食、精英教育L3美食康體館休閑生活、萬國美食、創(chuàng)意工坊、麗人專區(qū)L4激情夜生活豪門夜宴、朋友酒啤、麗人專區(qū)建發(fā)鷺洲里規(guī)劃打造時尚、休閑、娛樂、購物、餐飲為一體的綜合消費集中地

14業(yè)態(tài)規(guī)劃分析鷺洲里六大業(yè)態(tài)規(guī)劃：Interest文化創(chuàng)意跨界體驗；Delicious環(huán)球頂階生態(tài)美食；Enjoy精英定制主題運動館；Customization奢享定制化零售；Family親子夢幻樂園；Luxury空中奢品格調花園；建發(fā)鷺洲里規(guī)劃打造時尚、休閑、娛樂、購物、餐飲為一體的綜合消費集中地

15招商情況分析整體80000㎡商業(yè)體量，除負一層6000㎡鉆石旺鋪和7200㎡商業(yè)別墅外，全自持、全招商、全運營，目前已引入全球500強，世界第三、歐洲第二、德國第一零售業(yè)批發(fā)超市集團——麥德龍；全程專業(yè)商管公司，統一街區(qū)形象打造、統一招商管理；招商顧問公司：仲量聯行

16銷售情況分析——在售產品目前準備推售負一層10—50㎡小面積商鋪，面積約6000㎡，獨棟商業(yè)別墅，整棟出售，單套面積約800㎡，項目已對外釋放即將開盤信息，預估下周開始排號-1F麥德龍兄弟鋪：體量6000㎡，套數約200套，面積段：10—50㎡，預估單價：35000—40000元/㎡，總價：40萬—200萬；9套商業(yè)別墅，整棟出售，每棟面積：約800㎡，總價：3000—4000萬/棟，打造高端私人會所。天府二街榮華南路麥德龍人流入口處商業(yè)別墅

17銷售情況分析——銷售模式帶租約銷售：10年租約，前5年30%固定回報：前2年年返6%，后三年季度返1.5%；后5年獨享9成收益分紅。產品面積段較小面積，可有效控制總價，同時臨麥德龍超市，預期投資風險較小、去化相對容易，帶租約銷售保障投資托底，可進一步降低客戶抗性促進成交轉化

18營銷動作分析——包裝售樓部包裝：綠色生態(tài)主題包裝，凸顯項目生態(tài)園林式高端商業(yè)主題；商業(yè)吊旗、柱貼回歸紅色主題顏色,營造紅火的案場商業(yè)氣氛。銷售中心包裝貼合項目整體定位主題，突出綠色生態(tài)概念，提升案場體驗，銷售物料、道具則回歸銷售，營造熱銷氛圍

19營銷動作分析——包裝商業(yè)體驗中心包裝：生態(tài)園林式主題包裝；鷺洲里一層的多家店面被打造特色商家形象對外展示，給投資者較強的商業(yè)體驗感；體驗館內現代簡約風格，裝飾典雅，將自然元素與人文相結合，顯得高端大氣；所見即所得，打造真實商業(yè)街示范區(qū)，示范區(qū)開放即營業(yè)，體驗感提升的同時，可消除客戶風險預期

20營銷動作分析——活動3.24,助力雙遺馬拉松提供生態(tài)服務站、訂制裝備4.2,心花鷺放綠滿全城活動，千份多肉植物及運動裝備送全城5.30,時尚之夜暨毛戈平造型SHOW,重新彩妝模特走秀，嘉賓講座6.4,親子趣味運動會7.16,兒童職場體驗季攜手星期八小鎮(zhèn)，6大置業(yè)體驗館前期以參與性活動吸引市場關注，5.30日商業(yè)示范街對外開放，并舉行了一場時尚夜活動正式在區(qū)域內發(fā)聲，亮相活動后活動較為常規(guī)，強調互動體驗性，并無太大亮點

21營銷動作分析——推廣項目推廣主要以：項目圍墻、地鐵圍擋、公交站臺、大牌等為主;以麥德龍入駐和5年30%回報為推廣主訴求凸出產品在區(qū)域內的稀缺性和投資的穩(wěn)定回報。前期推廣動作常規(guī)，主要覆蓋鎖定區(qū)域內投資客群，訴求圍繞招商，簡單明了！

22營銷動作分析——渠道蓄客準備期，未開售，故項目暫未啟動渠道結合城南商業(yè)銷售項目慣例，后期或啟動中介渠道。

23總結及啟示總結：鷺洲里項目是區(qū)域內首個園林式體驗商業(yè)街區(qū)；商業(yè)未開售打造出商業(yè)示范體驗街區(qū)吸引投資者，對樹立產品形象有很大幫助；水晶橋、音樂階梯、退臺等特色設計，讓產品在區(qū)域內獨樹一幟；建發(fā)品牌在城南口碑較好，有眾多追隨者，主力店的引進更像是一劑強心針大大增強了投資者信心；開發(fā)商大比例自持，統一經營管理；商業(yè)體量較大，業(yè)態(tài)打造中對于招商的要求極高，如招商不成功，商業(yè)成形風險極大；啟示：商業(yè)體驗區(qū)的實景展現能吸引投資者，樹立品牌形象，花瓣里值得借鑒；主題鮮明的陣地包裝和以高返租銷售模式能有效吸引投資者；主力店麥德龍的引進大大增強了投資者投資信心，推廣以此為訴求加大了對投資者的吸引。

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