哈爾濱市天洋華府項目策劃方案

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1、第一部分市場環(huán)境分析一、城市概況及經(jīng)濟概況（一）城市概況1．地理位置：哈爾濱市位于東經(jīng)125°42′～130°10′、北緯44°04′～46°40′之間，：地處中國東北北部地區(qū)，黑龍江省南部。總地面積53068平方公里，其中市區(qū)面積1660平方公里，建成區(qū)面積211平方公里。2．行政區(qū)劃：哈爾濱市現(xiàn)轄7區(qū)、12縣（市），南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、太平區(qū)、動力區(qū)、平房區(qū)7個區(qū)。3．人力資源：全市人口941．1萬，其中市區(qū)人口307．4萬。各區(qū)（市）2001年末總?cè)丝跀?shù)：u南崗區(qū)??????88.45萬人u道里區(qū)??????65.79萬人???u道外區(qū)??????3

2、5.90萬人???u太平區(qū)??????34.45萬人???u香坊區(qū)??????32.30萬人???u動力區(qū)??????34.81萬人???u平房區(qū)??????15.69萬人???4．交通條件：哈爾濱市為黑龍江省的省會城市，是黑龍江省的交通樞紐，交通可謂四通八達。5．自然資源：哈爾濱盛產(chǎn)大稻、小麥、大豆、玉米、高粱、藥材等。哈爾濱市旅游資源十分豐富，主要包括冰雪旅游、生態(tài)文化游、城市風光游、民族風情游、金源文化旅游等，是全國最主要的冰雪旅游勝地。2001年接待國內(nèi)外旅游者1154.0萬人次，其中：接待海外旅游者17.0萬人。旅游總收入55.7億元。（二）經(jīng)濟概況1．宏觀

3、經(jīng)濟2000年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達1120．1億元，比上年增長11．2%。其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長4．6%，13．4%及12%；2．農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展。實現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值295．4億元，比上年增長5．2%，其中：農(nóng)業(yè)產(chǎn)值157．8億元，下降0．5%。3．工業(yè)工業(yè)經(jīng)濟快速穩(wěn)定發(fā)展。全市實現(xiàn)工業(yè)增加值318．4億元，比上年增長12．1%。主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量：　2001年比上年增長(%)卷煙23.1萬箱-12.8啤酒74.3萬噸?5.6原油加工量?239.1萬噸24.5發(fā)電量93.8億千瓦小時?5.0汽車15.5萬輛?11.0化學原料藥2371.0噸12.8中成藥4356

4、.0噸?17.0乳制品11.2萬噸?31.1水泥339.6萬噸3.1發(fā)酵酒精4.8萬噸2.0煤氣5.4億立方米?9.0電站鍋爐?9033.0蒸噸-2.2電站汽輪機183.0萬千瓦16.8內(nèi)燃機708.0萬千瓦19.6軸承5729.0萬套12.1工業(yè)經(jīng)濟效益明顯提高。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利稅總額42.6億元，比上年增長12.6%，利潤總額5.4億元，增長52.8%；虧損企業(yè)虧損額下降4.8%。經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為77.0，比上年提高2.9個百分點。2000年，全市工業(yè)總產(chǎn)值完成1101億元。4．固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資高速增長。全社會完成固定資產(chǎn)投資311.8億元，比

5、上年增長22.9%。5．建筑業(yè)竣工房屋建筑面積1903.7萬平方米，比上年增長7.1%?；窘ㄔO、更新改造和其它投資竣工項目650個。全市現(xiàn)有建筑業(yè)企業(yè)730個，實現(xiàn)增加值74.7億元，比上年增長19.3%。6．開發(fā)區(qū)發(fā)展壯大。經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)合并后，累計共批準企業(yè)3216家，現(xiàn)有外資企業(yè)257家。7．金融、證券和保險業(yè)金融保險業(yè)實現(xiàn)增加值45.6億元，證券市場發(fā)展日趨規(guī)范。財產(chǎn)險保費收入6.0億元。二、房地產(chǎn)總體市場態(tài)勢從我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展來看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為朝陽產(chǎn)業(yè)，正處于蓬勃向上的發(fā)展階段?！穹績r穩(wěn)步攀高，居住消費快速增長——房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期，

6、一般5—6年為一周期，94年進入低谷后至99年、2000年進入新一輪發(fā)展周期。哈爾濱市2001年居民住宅開支比同期增長了33個百分點，成為居民消費支出增長最快部分。●全國房地產(chǎn)市場相繼進入良性運轉(zhuǎn)，市場交易積極——國家景氣檢測中心最新（2000/12）統(tǒng)計，2000年1-9月份統(tǒng)計表明，當年的銷售面積在近六年來第一次超出竣工面積，表明市場開始消化積壓房。同時，根據(jù)該中心對20萬戶居民調(diào)查報告，統(tǒng)計有70%以上的人認為房地產(chǎn)市場價格將呈持平或上漲趨勢，表明人們不在觀望，而是積極進入房地產(chǎn)交易市場?！裰袊尤隬TO，經(jīng)濟與世界接軌，房市與經(jīng)濟共榮——中國正式加入WTO，短

7、期雖對房地產(chǎn)業(yè)無直接影響，但隨著國民經(jīng)濟的加快發(fā)展，居民收入的提高，會刺激房地產(chǎn)市場促進繁榮。●社會環(huán)境良好和多元化交匯融合的人文優(yōu)勢——完善市政配套設施，改善生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，完善交通體系等。城市發(fā)展的軟環(huán)境初步優(yōu)化，為生產(chǎn)要素流動和重組、企業(yè)遷入等提供了有利條件，極大增強了城市的吸引力和輻射力。較強的文化親和力，良好社會環(huán)境和文化強力吸引外企進入，周邊城鎮(zhèn)人財物向中心城市聚集，從而擴大城市規(guī)模，增加城市人口，為休閑娛樂提供穩(wěn)定客源?！窬用袷杖胨教岣撸M結構發(fā)生變化，住宅消費將成為排浪式消費的第二浪——隨著經(jīng)濟的發(fā)展，社會消費行為開始發(fā)生變化