張家界子午西路項(xiàng)目投資收益分析報(bào)告

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1、張家界子午西路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告二零零九年八月三十一日編寫：高金龍20第一部分項(xiàng)目總說明可行性分析(FeasibilityStudy)，又稱可行性研究，就是對擬建項(xiàng)目從技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上及其他方面進(jìn)行可行性進(jìn)行分析，其目的是給項(xiàng)目投資決策者提供決策依據(jù)，同時(shí)給項(xiàng)目提供開發(fā)依據(jù)和參考指導(dǎo)意見。說明：由于所掌握的相關(guān)資料和數(shù)據(jù)有限，本可性分析著重在項(xiàng)目靜態(tài)投資的初步模擬，尚未進(jìn)行動(dòng)態(tài)和更深的數(shù)量分析，因此將會(huì)存在一定的偏差，希望在建筑規(guī)劃方案基本確定后能深入精確的分析。1、項(xiàng)目地塊概況本項(xiàng)目地塊位于湖南省張家界市永定區(qū)子午西路，項(xiàng)目南臨子午西路，子午西路前50米左

2、右為張家界風(fēng)景秀麗的澧水，西臨靠大山，地塊南臨四座村民宅，背山面澧水。（1）總用地面積約200畝，地塊容積率為2。本項(xiàng)目尚未進(jìn)入土地平整，地塊為典型的丘陵地形，順應(yīng)山勢北高南低，起伏較大，與子午西路路面有約35米高差；目前項(xiàng)目進(jìn)入前期市場研究階段，原為國家監(jiān)獄用地，有四座農(nóng)民拆遷房屋，屬于生地狀態(tài)、七通一平尚未開展。（2）項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查項(xiàng)目雖屬張家界市永定區(qū)，但出于城市門戶位置，地理環(huán)境十分優(yōu)越，在地塊位置處于城市門戶位置，靠山臨水并能遠(yuǎn)望天門仙山，對項(xiàng)目開發(fā)高檔物業(yè)、高檔居住小區(qū)創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的條件。但20城市整體規(guī)劃市政機(jī)關(guān)將遷至項(xiàng)目區(qū)域，現(xiàn)目前

3、尚未成型，市政配套較為簡單，并且尚無商品房開發(fā)項(xiàng)目。（3）地塊交通條件調(diào)查項(xiàng)目位于張家界市子午西路，是張家界市東擴(kuò)西進(jìn)城市發(fā)展的主干區(qū)域，東距新火車站6公里，距機(jī)場8公里，1路、8路、10路公交車經(jīng)過本項(xiàng)目。交通便捷，隨著本區(qū)域城市建設(shè)加快，交通將更加便捷、成熟。2、項(xiàng)目經(jīng)營方式假設(shè)項(xiàng)目地塊現(xiàn)由張家界方面控制，南寧合作公司可通過轉(zhuǎn)讓或參股合作開發(fā)方式介入項(xiàng)目開發(fā)，面向市場進(jìn)行公開銷售。如協(xié)議達(dá)成，項(xiàng)目預(yù)計(jì)自2010年5月份開工建設(shè)，2010年底可取得政府有關(guān)部門頒發(fā)預(yù)售許可證后對外公開發(fā)售。根據(jù)市場情況，預(yù)計(jì)在三年內(nèi)銷售率達(dá)到95%。3、項(xiàng)目主要指標(biāo)預(yù)計(jì)總

4、占地面積：m2（200畝）建筑面積：m2；容積率：2；綠化率：45%左右；住宅層數(shù)：以低層聯(lián)排、多層建筑為主，高層建筑為輔；產(chǎn)品體量預(yù)計(jì)：低層聯(lián)排、多層建筑占總建筑面積的2/3，約88800㎡；高層建筑占總建筑面積的1/3，約44400㎡.20開發(fā)周期：2010年5月—2013年5月第二部分項(xiàng)目投資背景及計(jì)劃預(yù)期1、項(xiàng)目市場分析張家界市房地產(chǎn)情況和市場形勢分析詳見：項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告。2、項(xiàng)目不確定性因素分析項(xiàng)目在開發(fā)過程中常常會(huì)有種種不確定性因素，表現(xiàn)在以下方面：（1）通貨膨脹和物價(jià)的變化在任何一個(gè)國家，貨幣的價(jià)值都不是固定不變的，它通常隨著時(shí)間的增長而降

5、低，隨著國際和國家經(jīng)濟(jì)的變化而變化。貨幣價(jià)值的降低，必然導(dǎo)致物價(jià)上漲；物價(jià)的上漲，反過來又促進(jìn)或加重通貨膨脹。通貨膨脹導(dǎo)致購買力的降低和融資成本、工程造價(jià)的增加，就直接影響項(xiàng)目未來的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益。這是造成不確定性因素的主要原因。（2）國家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策和法規(guī)、規(guī)定的變化國家對房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策、法規(guī)、規(guī)定的變化，將直接影響項(xiàng)目的開發(fā)和銷售的進(jìn)度，如按揭利率的變動(dòng)，國家對房地產(chǎn)金融的支持等。國家實(shí)行住房制度改革，各商業(yè)銀行加大對住宅市場金融支持的力度，日趨健全房地產(chǎn)相關(guān)法律，為項(xiàng)目的順利開發(fā)提供了良好的外部環(huán)境。從目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看，貸款利率上調(diào)可能性不大。貸

6、款利率的降低，不僅可以減少項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出，降低項(xiàng)目的開發(fā)成本，還可減輕消費(fèi)者銀行按接還款的壓力，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。（3）建設(shè)工期的變化20建設(shè)工期的變化特別是建設(shè)工期的延長，將直接影響項(xiàng)目的操作和項(xiàng)目品牌的樹立。本項(xiàng)目如果工期不能嚴(yán)格保證，則既會(huì)影響樓盤的銷售，還會(huì)影響樓盤的品牌。（4）其他因素影響項(xiàng)目的其他因素有競爭對手的開發(fā)面積、推盤時(shí)機(jī)、宣傳推廣費(fèi)用的變化、市場價(jià)格的整體變動(dòng)等。如天門壹號、月亮灣等有較大的市場吸引力和號召力的項(xiàng)目推出。其價(jià)格如被市場所接受，因此本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)具體的市場環(huán)境適時(shí)而變。3、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度建議鑒于本項(xiàng)目所面臨的市場環(huán)境，特別

7、是近期市場競爭項(xiàng)目相對較少，城市住宅開發(fā)土地的政府管制，建議項(xiàng)目于2010年5月前開工建設(shè)，力爭在2010年8月進(jìn)行認(rèn)購登記。4、項(xiàng)目銷售進(jìn)度建議從2010年8月開始認(rèn)購登記，主要積累本地客戶，并通過2010年10月1日開盤，利用“十一黃金周”市場推廣吸引外地客戶群，建議把張家界的黃金度假期“五一”至“十一”作為重點(diǎn)推廣期。20第三部分項(xiàng)目投入與產(chǎn)出分析一、項(xiàng)目投入與成本（一）前期工程費(fèi)1、勘察費(fèi)項(xiàng)目在開工前，要進(jìn)行地質(zhì)勘察，按每畝為3000元計(jì)算，地勘費(fèi)約60萬元。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)較為高檔的項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（含初步設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)等

8、）一般為40元／平方米（按建筑面積計(jì)算），園林設(shè)計(jì)費(fèi)按20元/平方