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1、桃園新都項目行銷推廣策劃報告上海一丹堂桃源新都項目開盤前期行銷推廣策略一、行銷目的利用各種活動和方式，提升本案的質(zhì)感，使本案的利潤值最大化；塑造開發(fā)商品牌與實力；快速實現(xiàn)銷售目標。二、總體策略先期蓄勢——實景體驗——覆蓋全市——集中引爆——后續(xù)積累三、推廣定位：【城市中堅流派生活領(lǐng)地】推廣支撐點：項目比鄰35萬平米恐龍園，環(huán)境自然清新，歐式浪漫建筑，70%高比例小戶型，同時根據(jù)競爭策略，鎖定28—35歲主力客群，體現(xiàn)了“年輕態(tài)、休閑健康、時尚社區(qū)”的三大賣點。又使項目區(qū)別于其他樓盤鎖定的高端人群、白領(lǐng)客群，形成項目獨特的個性。四、銷售策略1
2、、銷售分期建議項目整體由西南向東北分為兩期銷售。銷售期推售產(chǎn)品推案量備注一期高層、小高層、花園洋房5－6萬㎡利用法國浪漫建筑的情景洋房，奠定項目獨特的品質(zhì)和未來生活場景，快速去劃，商業(yè)暫時不推出。三期小高層、高層、花園洋房、商業(yè)5－6萬㎡經(jīng)過一期的價格提升，推出剩余高層層和小高層。商業(yè)面積價值較高，放在二期開賣后期推出，可利用二期的熱銷和前期積累的客戶。2、價格策略1）定價策略采用一房一價，低開高走，快速去劃的定價方式。2）價格走勢及調(diào)整價格的走勢應(yīng)與銷售周期配合制定，采用低開高走的策略，并根據(jù)項目的銷售狀況進行調(diào)整。第一期以低樓層和位置不
3、佳的戶型作為入市價格，如3680元/平方米，至一期銷售30％后調(diào)價到3880元/平方。一期銷售至60％時，調(diào)價到3980元/平方米。為第二期推出創(chuàng)造提價空間。8桃園新都項目行銷推廣策劃報告上海一丹堂3）付款方式采用銀行按揭貸款方式、一次性付款方式。取得銀行的配合加快資金的回籠。建議對一次性付款的客戶給予9.7折扣。五、推廣執(zhí)行策略：蓄水期策略：（2006年5月－2005年8月16日）執(zhí)行策略1、品牌策略設(shè)立“網(wǎng)站”，積累客戶，吸引客源，樹立開發(fā)商品牌形象。2、多樣化包裝策略本案的環(huán)境、建筑風格、外立面顏色、戶型面積、會所（售樓處）、樣板區(qū)景
4、觀等都對購房者有很強的吸引力，同時，本案的價格在整個常州市也將具備一定的競爭力。因此，在宣傳和包裝的時候，不光立足于本案新區(qū)的客戶層，同時拉升本案的包裝的質(zhì)感和檔次，使購買者感到購買本案是物超所值的感覺。3、宣傳拉升策略利用常州日報、晚報、廣播電視報、金樓市、搜房網(wǎng)等媒體的覆蓋力和讀者、聽眾的忠實度等傳媒工具，從深度和廣度來塑造產(chǎn)品和公司的形象，最大限度的擴大產(chǎn)品的暴光率，樹立一種文化樓盤的形象。同時，進行各種的主題宣傳手法，賦予公司和產(chǎn)品新的內(nèi)涵，樹立起一種健康的、良好的形象。SP活動1、常州住交會2006年常州住交會在新北區(qū)會展中心舉行
5、，將吸引常州市區(qū)大量準備到新北區(qū)工作、居住、投資的購房者，其中有相當比例均為本項目的年輕目標客戶群體，必須引起足夠的重視。聯(lián)合都市桃源、桃源新都、桃源春曉三個項目參加常州五月的房展會，以高姿態(tài)，精品、溫馨和健康的形象來塑造產(chǎn)品本身。通過參加房展會的時機，收集其他個案的銷售進展情況，大量收集準客戶的名單，調(diào)整行銷策略。同時，提高產(chǎn)品和公司在常州的知名度。目的：樹立品牌形象積累客戶名單形式：以住交會期間作為本樓盤蓄水的全面啟動期方式：?????????建立公司網(wǎng)站吸納更多的客戶名單?????????在外接待處登記vip客戶名單?????????
6、短信登記客戶名單網(wǎng)上可以登記VIP客戶要求：?????????實行VIP會員制?????????會員都是準客戶或曾經(jīng)都市桃源樓盤的新客戶?????????對帶動非會員購房者進行獎勵?????????與會員舉辦聯(lián)動活動意義：?????????提升公司的知名度8桃園新都項目行銷推廣策劃報告上海一丹堂?????????積累豐富的準客戶?????????增加產(chǎn)品推廣和宣傳渠道2、“龍城大型同學會“主題：“看常州未來——龍城城市中堅同學大型聯(lián)誼會“（待定）時間：7月7日—7月8日（雙休日）地點：恐龍園方式：通過酒會、文藝演出、邀請副市長、教育局、文化
7、局領(lǐng)導等致詞目的：通過聚會方式，搜刮常州所有28-38歲所有目標客群，在此期間發(fā)放樓盤感性樓書——生活手冊，吸引、刺激本樓盤目標客群的購房欲望。3、產(chǎn)品推介會時間：7月奠基儀式當天主要針對7月的項目奠基儀式，以新聞發(fā)布會的形式進行宣傳，對產(chǎn)品的整個規(guī)模、環(huán)境、產(chǎn)品優(yōu)勢等做個理性的介紹推廣。讓本地的媒體進行強勢的報道。4、影視活動主題：“8月15小提琴奏鳴曲——賞月音樂晚會“時間：8月15日內(nèi)容：樣板區(qū)景觀開放日活動方式：現(xiàn)場及專題片地址：售樓處、樣板區(qū)以寫實手法為主，紀實性售樓處介紹樣板區(qū)的開放和“8月15小提琴奏鳴曲——賞月音樂晚會“活動
8、，同時全面包括項目地理位置，環(huán)境、交通，規(guī)劃、景觀，建筑特別是等內(nèi)容。該片是以銷售為主要目的，根據(jù)銷售階段做有針對性的播放的宣傳資料。5、桃源VIP卡免費恐龍園游玩活動主題：“免
