房地產(chǎn)業(yè)別墅營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)典案例要點(diǎn)

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1、v房地產(chǎn)業(yè)別墅營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)典案例第一章　項(xiàng)目總體策劃　　一、市場(chǎng)分析???1、項(xiàng)目背景分析：　　A、項(xiàng)目宏觀(guān)背景：　　1）項(xiàng)目時(shí)代背景：中國(guó)政府實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)的劃時(shí)代戰(zhàn)略　　2）項(xiàng)目區(qū)位背景：產(chǎn)業(yè)別墅位于西安長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園，屬產(chǎn)業(yè)園中的北示范區(qū)?！　￠L(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園是國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)——西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的重要組成部分，是西安市西部開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程中的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，建成后將成為中國(guó)西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地?！　、項(xiàng)目立項(xiàng)背景：　　1）西安是西部大開(kāi)發(fā)的橋頭堡，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園是城市動(dòng)力型地產(chǎn)的集中板塊，產(chǎn)業(yè)別墅是其中的示范性地產(chǎn)

2、項(xiàng)目，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新?！　?）市場(chǎng)需求：v　　產(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場(chǎng)對(duì)傳統(tǒng)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的種種非人性化因素的揚(yáng)棄，對(duì)全新商務(wù)辦公理念和方式的需求?！　?、市場(chǎng)概況分析：　　A、市場(chǎng)概況：　　1）國(guó)外高檔辦公產(chǎn)品形態(tài)豐富，其中商務(wù)別墅類(lèi)產(chǎn)品在配套及人性化設(shè)計(jì)上有一定經(jīng)驗(yàn)積累，此類(lèi)產(chǎn)品被稱(chēng)為“officepark”或“villapark”等。　　2）國(guó)內(nèi)高檔辦公用房需求日趨增長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)能滿(mǎn)足最新一代辦公客戶(hù)要求的人性化、生態(tài)化的寫(xiě)字樓已迫在眉睫?！　?）西安市場(chǎng)及西北地區(qū)尚無(wú)辦公用別墅產(chǎn)品面市?！　?）北京、廣州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開(kāi)始搬進(jìn)別

3、墅辦公，但這些別墅建設(shè)時(shí)定位于居住，缺乏辦公所須的商務(wù)環(huán)境?！　?）在全國(guó)范圍內(nèi)看，產(chǎn)業(yè)別墅仍為高端稀缺產(chǎn)品。僅北京有可比性項(xiàng)目剛剛面市。v　　.森根國(guó)際：位于北京北苑地區(qū)，是北京第一家具有TOWNHOUSE風(fēng)格的寫(xiě)字樓。項(xiàng)目分為四期，一期商務(wù)區(qū)具有濃郁的德國(guó)使館風(fēng)格，為三棟矮層德式風(fēng)格寫(xiě)字樓。1＃樓地上地下各1500M2，層高5.5米；2、3＃寫(xiě)字樓獨(dú)立分為六個(gè)單元，2＃樓每單元約800M2，使用率為88％；3＃樓每單元約600M2，使用率為96％。項(xiàng)目車(chē)位、寬帶上網(wǎng)等方面配套較完善。售價(jià)10000元/M2，與北京一般高檔高層寫(xiě)字樓售價(jià)差別不大。

4、　　B、西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析：　　1）西安市高檔寫(xiě)字樓集中在高新西區(qū)、南二環(huán)沿線(xiàn)和城內(nèi)。　　2）高新西區(qū)是高檔次寫(xiě)字樓集中地，此區(qū)域?qū)懽謽且愿邔訛橹?，多以智能化、高科技等服?wù)配套吸引客戶(hù)，其平均價(jià)格多在6000元/？左右?！　?）南二環(huán)寫(xiě)字樓多為新建項(xiàng)目。市場(chǎng)分為“商住”形式的寫(xiě)字樓和純商務(wù)寫(xiě)字樓兩種，其平均價(jià)格在5000元/？左右。市場(chǎng)銷(xiāo)售較好?！　?）城內(nèi)的寫(xiě)字樓以北大街、和平門(mén)和新城廣場(chǎng)為主。此區(qū)的寫(xiě)字樓最大特點(diǎn)是各種商業(yè)配套成熟而豐富，但商務(wù)辦公配套及相關(guān)支撐行業(yè)缺乏，平均價(jià)格在6000元/？，市場(chǎng)銷(xiāo)售情況不好?！　?）目前西安市的高檔寫(xiě)字樓

5、普遍追求科技化、商務(wù)氛圍，但對(duì)于辦公環(huán)境的人性化、生態(tài)化始終沒(méi)有突破?！　《?、項(xiàng)目分析　　1、產(chǎn)品分析v　　A、產(chǎn)品類(lèi)型：　　產(chǎn)業(yè)別墅是一種升級(jí)型且具有填補(bǔ)市場(chǎng)空白功能的產(chǎn)品，其建筑形態(tài)是別墅，而實(shí)用功能是商務(wù)辦公?！　、產(chǎn)品差異化分析：　　產(chǎn)業(yè)別墅既需要體現(xiàn)居住型別墅高貴、人性化、園林化的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)又須具備比傳統(tǒng)寫(xiě)字樓更高檔次的商務(wù)配套?！　?）傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的缺點(diǎn)：　　a.長(zhǎng)時(shí)間等電梯，公共交通不好，影響工作效率；　　b、辦公室不自然通風(fēng)，自然采光差，造成資源浪費(fèi)，不利于身體健康；　　c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺(jué)；　　d、員工沒(méi)有休息間

6、或休息間條件差；　　e、停車(chē)位秩序差；　　d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀(guān)；　　f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對(duì)話(huà)、缺少人性化、缺少人本關(guān)懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)新精神。v　　2）產(chǎn)業(yè)別墅有別于傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的優(yōu)點(diǎn)：　　a、優(yōu)秀的園區(qū)生態(tài)氛圍；　　b、建筑風(fēng)格獨(dú)具個(gè)性；　　c、有良好的自然通風(fēng)和光照，有自由、富有變化的、靈活個(gè)性的生活空間；　　d、更完善的商務(wù)辦公硬件配套和軟件配套；　　e、更舒適高檔的休閑會(huì)談場(chǎng)所；　　f、體現(xiàn)的是一種非常尊貴與人性化的高級(jí)辦公狀態(tài)，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和創(chuàng)造欲望?！　?

7、、產(chǎn)品USP提煉：　　A、專(zhuān)案宏觀(guān)背景賣(mài)點(diǎn)：長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園主要優(yōu)勢(shì)分析　　1）政策優(yōu)勢(shì)　　整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：西部大開(kāi)發(fā)的劃時(shí)代戰(zhàn)略背景下，長(zhǎng)安園作為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)——西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的重要組成部分，將建成中國(guó)西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地；西安市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目支持政策以及西安市的南移亦將使產(chǎn)業(yè)園受益非淺。v　　稅收優(yōu)惠措施、土地優(yōu)惠政策、園區(qū)財(cái)政扶持　　提供融資擔(dān)保：對(duì)易于形成產(chǎn)業(yè)效應(yīng)、建設(shè)期短的企業(yè)，如果由于目前資金短缺影響建設(shè)速度的，由產(chǎn)業(yè)區(qū)提供相關(guān)擔(dān)保，向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款　　提供企業(yè)援助：對(duì)能迅速形成產(chǎn)業(yè)形象的項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)區(qū)可以政府形式無(wú)償資助

8、一部分資金，以支持企業(yè)發(fā)展。另產(chǎn)業(yè)區(qū)針對(duì)一些有市場(chǎng)、發(fā)展前景看好、收益較高的項(xiàng)目進(jìn)行直接投資，注入相應(yīng)的資金，支持企業(yè)搞好