海南地產(chǎn)海景別墅營銷方案

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1、金灘國際旅游島度假園投資意向與分析市場分析A京島發(fā)展趨勢1、國際旅游島AAAA進(jìn)入基礎(chǔ)性的發(fā)展階段，特別是基礎(chǔ)設(shè)施改造力度加大，各種配套日趨完善。2、京族文化和海洋文化的緊密結(jié)合。3、國家AAAA級景區(qū)，養(yǎng)生長壽之鄉(xiāng)、熱帶海島度假勝地等。4、環(huán)島路、自由貿(mào)易區(qū)、娛樂區(qū)和免稅品試點等等有利趨勢。B旅游資源優(yōu)勢1、稀有熱帶風(fēng)情資源，適宜氣候、大海、熱帶雨林每年為金灘帶來約100萬游客，且這個數(shù)字在持續(xù)增長，創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟效益。2、隨著無國界旅游度假島的提出和建設(shè)，游客客源結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，高端游客和海外游客日趨增多。3、進(jìn)入金灘開發(fā)的開發(fā)商增多，且開發(fā)配套日趨完善，為本地地

2、產(chǎn)樹立高品質(zhì)的形象。C金灘海岸優(yōu)勢1、金灘作為近東盟各國最近的海灘，是廣西的政治、經(jīng)濟、文化窗口，在國際旅游島戰(zhàn)略規(guī)劃的催生下，其地位及重要性更加凸顯。13.9公里海岸將建設(shè)成為集行政服務(wù)、外貿(mào)經(jīng)濟、文化會展、旅游度假、健康養(yǎng)生、休閑娛樂、理想居住等多功能元素為一體的未來現(xiàn)代化海灘新核心區(qū)。1、金灘海岸介紹：擁有占地面積3000畝的大型高爾夫球場，廣西最漂亮的原生態(tài)海景，13.9公里純天然優(yōu)美海岸線……2、金灘海岸區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢：高鐵站及碼頭和未來的跨海大橋都規(guī)劃其中，是連接外界的門戶，金灘海岸兼有黃金旅游帶、休閑旅游度假中心、海上休閑運動中心、時尚娛樂中心、國際

3、自由貿(mào)易中心的“一帶四中心”功能定位，其已經(jīng)具備一流的生態(tài)景觀，迫切需要一流的建筑景觀和一流的功能設(shè)施來進(jìn)行配套。D金灘海岸房地產(chǎn)格局1、金灘海岸剛剛開啟開發(fā)建設(shè)的序幕，其土地資源儲備十分豐富，擁有“天、海、湖、園、岸、林”的天賦優(yōu)越熱帶自然生態(tài)環(huán)境，是目前海邊生態(tài)旅游資源保存最完好的區(qū)域之一，眾多高品質(zhì)項目訂位于此，該板塊未來高品質(zhì)生活的競爭將異常激烈，但同時也帶來更完善的配套和高端人氣。2、金灘海岸2010年下半年掀起開發(fā)投資熱潮，旅游地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)頗具人望，但遠(yuǎn)未發(fā)展成熟，且開發(fā)模式和推廣銷售模式雷同，因此挑戰(zhàn)與機遇并存。產(chǎn)品分析產(chǎn)品優(yōu)勢：1、項目優(yōu)勢：地處將建設(shè)

4、成一流國際海岸，擁有珍惜海景的中國金灘。2、項目結(jié)構(gòu)：以原始股份合作模式，獨創(chuàng)超低價“百萬元海景別墅”神化，與動則幾千萬上億的海邊別墅相比，有明顯的投資優(yōu)勢和巨大的價值體現(xiàn)。3、產(chǎn)品優(yōu)勢：天生的別墅土壤，具有無可復(fù)制的稀缺環(huán)境氣候等,另外產(chǎn)品帶精裝修，對于外地及工作應(yīng)酬繁忙客戶有極大吸引力。4、一線海景，強烈滿足渴望“面朝大海，春暖花開”的客戶，吸引力足夠強。產(chǎn)品機會：1.意向客戶增多：隨著國際旅游島的建設(shè)，越來越多人傾向于海邊置業(yè)投資。2.海景別墅因其稀有，更成為一種品質(zhì)與身份的象征，特別是綠色生態(tài)環(huán)境對那些渴望返璞歸真的“精神領(lǐng)袖”和富貴的“成功人士”有極大吸引。

5、客戶群分析1、客戶特征：除此次營銷針對的大型投資機構(gòu)、大客戶、開發(fā)商、機構(gòu)投資者、大炒家，客戶主要為二次及以上置業(yè)，有較好的收入和較高的社會地位，年齡在35-65歲左右，社會的中堅力量，注重生活方式和生活品質(zhì)，主要用于旅游、休閑、娛樂、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老和投資。2、客戶分布，考慮別墅客戶外源化，島外客戶占90%左右，核心客戶主要集中在北京、上海、廣州、杭州等大城市，還有東北很多因為宜人氣候原因選擇購買。廣西本土客戶及高品質(zhì)生活追隨者。3、客戶需求：客戶渴望享受高品質(zhì)的生活，追求休閑、健康的度假或養(yǎng)老方式，看重優(yōu)越和稀有的自然資源，優(yōu)越的建筑品質(zhì)，完善的配套及高品質(zhì)的物業(yè)

6、管理，便捷暢達(dá)的交通，高素質(zhì)的居住氛圍和合理的可接受的價位。而此次針對的大型投資機構(gòu)、大客戶、開發(fā)商、機構(gòu)投資者、大炒家，可能更關(guān)注開發(fā)商品牌，后期物業(yè)管理，相關(guān)產(chǎn)品品質(zhì)。綜上所述，因稀有自然資源，宜人氣候，及國際旅游島帶來的國際化視野的財智，會吸引越來越多高層次人士過來金灘投資和置業(yè)，對項目有相當(dāng)?shù)臋C會。但在金灘海岸區(qū)域樓盤中，自然環(huán)境不具有唯一性，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，同時本項目占地較小，產(chǎn)品種類及配套無法突出優(yōu)勢，也很少有樓盤能滿足客戶的精神層面需求，建議挖掘品牌及服務(wù)附加價值，主打文化牌，譬如目前京族文化復(fù)興，可依據(jù)京族文化的精神為依據(jù)，倡導(dǎo)“民族風(fēng)、東盟情”，體現(xiàn)

7、“海天共融、天人合一”的境界，給精神以重生，占據(jù)精神的至高及休閑度假的極致。開發(fā)意向項目模式（股份合作）考慮中央對金灘發(fā)展規(guī)劃方向是到2025年基本建設(shè)完成，時間跨度還有10多年之久。作為本地發(fā)展的投資項目，建議以合作開發(fā)為主。投資開發(fā)商與土地?fù)碛姓吖餐鲑Y投資建設(shè)，按各自資源和出資優(yōu)勢核算成本，明確各自股份比例，針對項目成立獨立的項目公司進(jìn)行管理和核算。投資預(yù)算：以250畝集體土地為資源，計劃40%作為配套設(shè)施建設(shè)，60%作為主要群體使用，可建設(shè)300-350套300--800平方米的別墅群，總投資額在￥3億元人民幣左右。開盤儀式（儀式與風(fēng)情聯(lián)動，