資產(chǎn)重組產(chǎn)生的行業(yè)背景及重組模式

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1、房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)重組之一：資產(chǎn)重組產(chǎn)生的行業(yè)背景及重組模式2013-07-0913:19:04來(lái)源：納稅服務(wù)網(wǎng)作者：李森【大中小】添加收藏　　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從“井噴”式的黃金十年進(jìn)入“地產(chǎn)寒冬”后，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨有史以來(lái)的最嚴(yán)峻考驗(yàn)?！　≡谶^(guò)去的30年里，伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，中國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)也得了飛速發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)無(wú)論從開(kāi)發(fā)數(shù)量，還是房地產(chǎn)價(jià)格都經(jīng)歷“井噴”式的飛速增長(zhǎng)。在中國(guó)房地行業(yè)過(guò)去的“黃金10年”中，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格以數(shù)倍的增長(zhǎng)方式上漲。房地產(chǎn)價(jià)格“井噴”式上漲的同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)吸引了大量的“投機(jī)性”資本。在大量“熱錢(qián)”的作用下，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫迅速增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)價(jià)

2、格飛速上漲的這十幾年中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、炒房已經(jīng)成了巨額利潤(rùn)的代名詞。　　中國(guó)政府在“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫”迅速增長(zhǎng)的背景下，運(yùn)用行政手段陸續(xù)出臺(tái)了中國(guó)有史以來(lái)最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入了“地產(chǎn)寒冬”。實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出了“現(xiàn)金為王，備戰(zhàn)冬天”的即期戰(zhàn)略。而中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于自身資金實(shí)力薄弱，在面臨銷(xiāo)售遇阻、價(jià)格下挫的市場(chǎng)環(huán)境后，陸續(xù)喪失了流動(dòng)性，多數(shù)中小開(kāi)發(fā)商面臨“資金斷鏈”的局面?！　≡诖吮尘跋拢罅康姆慨a(chǎn)地私募股權(quán)基金以及流動(dòng)性良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)行以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的資產(chǎn)重組活動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“大洗牌”時(shí)代拉開(kāi)了序幕?！　∠旅婢蜑榇蠹医榻B一下“以土地使用權(quán)、不

3、動(dòng)資產(chǎn)為標(biāo)的資產(chǎn)重組”業(yè)務(wù)中常見(jiàn)的幾種方式?！　≡康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司股東直接將其持有的“原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司“的部分或全部股權(quán)出售給股權(quán)收購(gòu)方，股權(quán)收購(gòu)方再以增資或借款的方式為后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售工作提供資金支持（簡(jiǎn)稱：股權(quán)收購(gòu)模式）?！　”恢亟M方（持有地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）的環(huán)境條件：　　該種資產(chǎn)重組方式一般要求項(xiàng)目所在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的管理及運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)較好、較規(guī)范；　　公司僅有該重組資產(chǎn)一個(gè)項(xiàng)目；　　債務(wù)債權(quán)關(guān)系清晰、明確。不存在擔(dān)保、抵押等可能在未來(lái)承擔(dān)連帶責(zé)任的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；　　不存在偷稅、漏稅、稅款滯納等稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；　　不存在非法集資、非法借款、非法銷(xiāo)售等違法行為；不存在其他可能造成重大影響的風(fēng)

4、險(xiǎn)?！　∑渌绊戀Y產(chǎn)重組雙方?jīng)Q策的因素?！　≡撡Y產(chǎn)重組方案對(duì)被重組方（持有地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）的影響：　　被重組方通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓失去了對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)，從主導(dǎo)者變成了參與者或與該項(xiàng)目沒(méi)有任何關(guān)系的第三方（100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式），稀釋或失去了該項(xiàng)目未來(lái)的收益權(quán)利?！　≡摲N資產(chǎn)重組方案的轉(zhuǎn)讓手續(xù)較為簡(jiǎn)單（不涉及手續(xù)繁雜的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓），涉稅環(huán)節(jié)比較清晰，重組時(shí)間較短。一般來(lái)說(shuō)被重組方的股東能夠比較迅速、集中的獲取較大金額的現(xiàn)金流入量（股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款）。　　由于在該種資產(chǎn)重組方式下股權(quán)收購(gòu)方在資產(chǎn)重組的前期需要支付大量的現(xiàn)金（股權(quán)收購(gòu)價(jià)款），股權(quán)收購(gòu)方的現(xiàn)金回流需要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期完成，所以股權(quán)

5、收購(gòu)方一般要求該項(xiàng)目有較大的折價(jià)率。被重組方收到的“資產(chǎn)重組對(duì)價(jià)”可能會(huì)遠(yuǎn)低于其購(gòu)置土地、開(kāi)發(fā)建設(shè)所支付的價(jià)款。　　該資產(chǎn)重組方案表明被重組方采取了“以犧牲較大的利潤(rùn)換取較高的流動(dòng)性”的即期財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方案?！　≡撡Y產(chǎn)重組方案對(duì)資產(chǎn)重組合作方（股權(quán)收購(gòu)方）的影響：　　股權(quán)收購(gòu)方通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)達(dá)到控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的目的，能夠較好對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的資金使用、開(kāi)發(fā)管理、銷(xiāo)售管理等重要環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格、規(guī)范的控制。有效的降低了項(xiàng)目未來(lái)的資金挪用風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售回現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、稅收法律風(fēng)險(xiǎn)等?！　≠Y產(chǎn)重組合作方（股權(quán)收購(gòu)方）在資產(chǎn)重組前期要支付大量的現(xiàn)金（股權(quán)收購(gòu)款），在后續(xù)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中還要陸續(xù)支付開(kāi)發(fā)資金，對(duì)資產(chǎn)重組合

6、作方（股權(quán)收購(gòu)方）的資金籌集、運(yùn)營(yíng)管理有一定的要求?！　≡谠撡Y產(chǎn)重組方式下，資產(chǎn)重組合作方（股權(quán)收購(gòu)方）一般能獲取較大的“項(xiàng)目收購(gòu)溢價(jià)”（即：以較低價(jià)格的現(xiàn)金資產(chǎn)收購(gòu)價(jià)值較高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資產(chǎn)而產(chǎn)生的價(jià)格與價(jià)值之間的差額）?！　≠Y產(chǎn)重組合作方（股權(quán)收購(gòu)方）可能要面臨“由原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在以前存續(xù)期間違規(guī)、違法操作”而產(chǎn)生的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)?！　≡谠撡Y產(chǎn)重組方案下，項(xiàng)目后續(xù)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售工作由股權(quán)收購(gòu)方獨(dú)立進(jìn)行，這要求資產(chǎn)重組合作方（股權(quán)收購(gòu)方）要具備房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)及銷(xiāo)售管理經(jīng)驗(yàn)，否則可能會(huì)較為嚴(yán)重的影響后期收益產(chǎn)生的時(shí)點(diǎn)及數(shù)額?！　≠Y產(chǎn)重組合作方（股權(quán)收購(gòu)方）在項(xiàng)目所在地應(yīng)當(dāng)有良好的政府關(guān)系，否則

7、可能無(wú)法獨(dú)立完成、協(xié)調(diào)后續(xù)的開(kāi)發(fā)工作?！　≡康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與資產(chǎn)重組合作方（資金提供方）共同出資成立新的開(kāi)發(fā)主體，然后原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將擬進(jìn)行資產(chǎn)重組的土地或不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售給新開(kāi)發(fā)主體，雙方通過(guò)新的開(kāi)發(fā)主體合作開(kāi)發(fā)（簡(jiǎn)稱：銷(xiāo)售模式）。　　被重組方（持有地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）的環(huán)境條件：　　被重組方由于自身的管理基礎(chǔ)較差，在工程開(kāi)發(fā)、財(cái)務(wù)、稅務(wù)等方面存在不規(guī)范操作的問(wèn)題，無(wú)法滿足資產(chǎn)重組方合作方（資