如何破解“城中村”難題

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1、如何破解“城中村”難題隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市建設(shè)和城市化進(jìn)程的加快，導(dǎo)致城市用地急劇膨脹，把一些村落和耕地納入城市用地范圍，而且維持著集體用地性質(zhì)不變，建筑密度大、容積率低、公用設(shè)施不配套，與現(xiàn)代城市形成鮮明對(duì)比，這就是所謂城中村現(xiàn)象。也是全國(guó)各城市在推進(jìn)城市化進(jìn)程中普遍存在的一個(gè)不可避免的共性問(wèn)題。“城中村”已成為影響城市的建設(shè)質(zhì)量和城市形象、制約城市發(fā)展的一道難題，破解這道難題已勢(shì)在必行。1“城中村”嚴(yán)重影響和制約著城市的建設(shè)與發(fā)展“城中村”對(duì)城市建設(shè)和發(fā)展的影響及制約，突出表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：1.1阻礙城市土地的集約利用由于“城中村”房子大部分是過(guò)去建

2、設(shè)的村落式的低矮舊房，用地功能混亂，居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，占地面積大，且使用率低。城市經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展促進(jìn)了城市外延的急劇擴(kuò)張，甚至擴(kuò)張速度遠(yuǎn)大于改造速度，致使部分三、五年前調(diào)整土地后新建的村民住房正在形成或演變?yōu)樾碌某侵写?，尤其是相?dāng)部分的農(nóng)戶新建住房后，原有住宅并未拆除，而是作為生產(chǎn)用房或其它用途。隨著土地價(jià)值顯現(xiàn)，許多村民違法占地，亂搭亂建，道路無(wú)系統(tǒng)，交通用地嚴(yán)重不足，導(dǎo)致有限的土地資源不能合理有效地利用，并造成部分土地荒廢。同時(shí)由于“城中村”的土地屬集體所有而限制流轉(zhuǎn)，但私下房地產(chǎn)交易卻相當(dāng)活躍，不僅造成國(guó)有土地資產(chǎn)的大量流失，也對(duì)

3、正常土地市場(chǎng)秩序造成嚴(yán)重沖擊。1.2制約城市發(fā)展空間“城中村”的土地除被征用變?yōu)閲?guó)有土地外，相當(dāng)一部分仍為農(nóng)村形式的集體所有。由于其土地管理的松散和粗放，導(dǎo)致土地利用率低下，產(chǎn)出率更低，造成一方面城區(qū)內(nèi)大量土地被“城中村”低效益甚至無(wú)效益的占用，城市土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。另一方面城市發(fā)展又無(wú)地可用，只能在外延空間尋找新的土地資源，城市發(fā)展空間深受其制。1.3影響城市規(guī)劃的實(shí)施由于城市管理與農(nóng)村管理的體制性矛盾，城市中的村莊居民，受既得利益影響，建設(shè)存在明顯的短期行為。缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，違章建筑泛濫，建設(shè)活動(dòng)難以納入城市的規(guī)劃、建設(shè)、土地、房產(chǎn)等部門的管理之中，影響

4、到國(guó)家城市規(guī)劃法、建筑法、土地管理法等有關(guān)法律、法規(guī)的實(shí)施?！俺侵写濉庇玫匕l(fā)展無(wú)序，基礎(chǔ)設(shè)施缺乏，消防安全隱患大，環(huán)境衛(wèi)生惡劣，影響城市規(guī)劃的實(shí)施，成為城市管理的盲區(qū)和對(duì)外開(kāi)放的障礙區(qū)。1.4“城中村”管理乏力，社會(huì)環(huán)境混亂，潛伏著諸多的社會(huì)隱患一方面，由于農(nóng)村管理體制與城市社區(qū)管理體制的差異極不適應(yīng)，使“城中村”的許多管理關(guān)系不清，責(zé)任不明，造成了城市對(duì)其管不著，村委會(huì)對(duì)其管不了，使這些遮掩在城市角落里的村莊成為城市管理上的盲區(qū)；另一方面，“城中村”的人員構(gòu)成十分復(fù)雜，當(dāng)?shù)亍按迕瘛薄⒊菂^(qū)市民和外來(lái)流動(dòng)人口相互混雜，極易引發(fā)社會(huì)治安問(wèn)題和不安全事件。以上這

5、些問(wèn)題中，土地問(wèn)題是規(guī)劃和實(shí)施中的核心問(wèn)題，主要障礙是思想障礙、政策障礙、經(jīng)濟(jì)障礙，這就使“城中村’’改造在城市建設(shè)工作中顯得尤為重要和迫切。2“城中村”難題如何破解？“城中村”改造是極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、政治等多方面因素，事關(guān)集體、村民、政府等多方面利益，最主要的是如何處理好村民的利益，其核心問(wèn)題是土地如何處理，最關(guān)鍵的是要解決好村民“錢從哪里來(lái)？人往哪里住？業(yè)在哪里就？”的問(wèn)題。因此，統(tǒng)籌考慮，加快“城中村”改造，必須以“集體土地變國(guó)有土地，集體經(jīng)濟(jì)變股份經(jīng)濟(jì)，村莊變社區(qū)，農(nóng)民變市民”的“四變”為突破口。2.1集體土地變國(guó)有土地這是

6、“城中村”改造的重要基石。如若不推進(jìn)這一轉(zhuǎn)變，“城中村”制約城市發(fā)展空間、影響城市規(guī)劃實(shí)施、造成城市土地粗放經(jīng)營(yíng)和無(wú)序使用的弊端就無(wú)法從根本上消除。因此，集體土地變國(guó)有土地是“城中村”改造不可避的首要難題。解決這一難題，可采取以下措施：2.1.1對(duì)村集體所有且符合城市建設(shè)規(guī)劃要求的廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公用房、市場(chǎng)等集體土地、房屋予以確權(quán)認(rèn)可，并劃歸集體經(jīng)濟(jì)所有；除此以外，將行政村所轄范圍內(nèi)的所有集體土地通過(guò)政府統(tǒng)征的辦法，一次性轉(zhuǎn)為國(guó)有土地并按有關(guān)政策給予征地補(bǔ)償。2.1.2對(duì)“城中村”進(jìn)行拆遷改造。拆遷改造一方面可按宅基地審批形式一次性安置在經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃區(qū)域內(nèi)

7、，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工”的要求建設(shè)公寓小區(qū)，徹底改變農(nóng)村村落的居住形態(tài)，其用地也一次性轉(zhuǎn)為國(guó)有，房屋確定給個(gè)人，政府要在土地出讓和公用設(shè)施費(fèi)用上給予優(yōu)惠政策。另一方面以市場(chǎng)化運(yùn)作的手法，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形式，讓開(kāi)發(fā)商具體實(shí)施，以建設(shè)公寓式住宅或經(jīng)濟(jì)適用住房為主。對(duì)拆遷改造的補(bǔ)償要盡量照顧到村民的利益，可按村民所有合法房屋以1:1.2至1:2.0的面積比例進(jìn)行補(bǔ)償。政府可給予開(kāi)發(fā)商以“經(jīng)濟(jì)適用房”等其它優(yōu)惠政策；開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)總量中，必須有1/3—1/4房屋用于村民回遷，另外2/3—3/4可作商品房經(jīng)營(yíng)。這樣就可有效解決“人往哪里住”的

8、問(wèn)題。2.1.3根據(jù)各村實(shí)際，可給村集體留下一定面積的發(fā)展建設(shè)用地