淺議新稅法下房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃策略改進(jìn)

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1、淺議新稅法下房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃策略改進(jìn)摘　要：本文從實際出發(fā)，首先對新企業(yè)所得稅法出臺后與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的變化及所產(chǎn)生的影響進(jìn)行了深入的探討，而后針對這些變化提出了新的納稅籌劃改進(jìn)策略，以供其借鑒或參考。　　　　　　關(guān)鍵詞：新企業(yè)所得稅法房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略一、新企業(yè)所得稅法與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的變化　　2008年1月1日，最新的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》開始實施，新稅法從國家宏觀政策調(diào)整的角度，對某些行業(yè)企業(yè)的所得稅征繳政策與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了重新界定，其目的是為了優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，使國民經(jīng)濟(jì)能夠更為健康、快速的發(fā)展。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，新企業(yè)所得稅法的出臺對該

2、行業(yè)企業(yè)也產(chǎn)生了較大的影響，為此其納稅籌劃策略也需進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。（一）所得稅的預(yù)繳　　按照新稅法及相關(guān)通知的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅繳納方式由以往的按年清繳，轉(zhuǎn)為按季（或月）預(yù)繳，并明確了相關(guān)項目的預(yù)繳利潤率區(qū)間，對于非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目，位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；符合規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目不得低于3%，而此前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)繳所得稅利潤率一般為15%，這必然會增加企業(yè)的即期所得稅稅負(fù)，壓縮其納稅籌劃空間，并對其資金鏈產(chǎn)生較大壓力。（二）固定資產(chǎn)折舊　　依據(jù)新企業(yè)所得稅法，各企業(yè)固定資產(chǎn)的折舊年限有了明顯的降

3、低，這非常有利于企業(yè)的投資回攏，減少企業(yè)經(jīng)營前期的現(xiàn)金流出，從而刺激企業(yè)進(jìn)一步加速固定資產(chǎn)的更新。再者，固定資產(chǎn)購置時所發(fā)生的增值稅今后可予以一次性抵扣，而非像之前需通過每年折舊來予以扣除，企業(yè)為此相當(dāng)于增加了一部分遞延所得稅負(fù)債，并由此從政府處獲得了一部分資金時間性價值。（三）研發(fā)費用扣除　　與舊稅法相比，新稅法細(xì)化了研發(fā)費用的扣除標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)容，并對企業(yè)所從事研發(fā)活動的范疇進(jìn)行了進(jìn)一步界定。例如，對于企業(yè)已形成無形資產(chǎn)的研發(fā)費用，則規(guī)定可按其成本的150%予以攤銷，其攤銷方法為直線法，年限不得低于10年。再如，依據(jù)國稅發(fā)[2008]116號文件的要求，企業(yè)可予以加計扣

4、除的八項研發(fā)費用包括新產(chǎn)品設(shè)計費、研發(fā)人員薪酬、驗收評審費用等等?！　〈送猓缕髽I(yè)所得稅法還擴大了關(guān)聯(lián)方借款受限范圍，包括非關(guān)聯(lián)方提供、但由關(guān)聯(lián)方擔(dān)保且負(fù)有連帶責(zé)任的債權(quán)性投資，關(guān)聯(lián)方之間的融資租賃等，而舊稅法并未將其包含其中。同時，新稅法也提高了小型微利企業(yè)的界定標(biāo)準(zhǔn)，這將進(jìn)一步擴大業(yè)內(nèi)企業(yè)的稅收優(yōu)惠范圍，減少其所得稅稅負(fù)。二、新稅法下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略的改進(jìn)（一）充分利用差額毛利率　　所謂差額毛利率，是指房地產(chǎn)企業(yè)的實際銷售毛利率與預(yù)計計稅毛利率或預(yù)計銷售毛利率的差額。一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)的實際毛利率應(yīng)為30%以上，近年來受政策調(diào)控雖有所下降，但也應(yīng)在30%左

5、右；而依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》文件的要求，其預(yù)計計稅毛利率一般為5%～20%，這兩者所造成的差必然會形成一定的納稅籌劃空間。　　首先，合理推遲工程竣工時間。一般而言，房地產(chǎn)項目實體完工后，最快可于1個月辦理好完工竣工備案手續(xù)，再過一兩個月就可辦妥竣工結(jié)算手續(xù)；例如，A項目2010年3月實體已完工，但該企業(yè)到2010年7月才辦理完工竣工備案及交房手續(xù)，因此跨過了2010年6月企業(yè)所得稅的匯算清繳期，以此便可按按預(yù)計銷售毛利率預(yù)繳其企業(yè)所得稅，然后到2011年6月企業(yè)所得稅匯算清繳時，再按其實際銷售毛利率補繳即可，相當(dāng)于節(jié)省了一

6、部分貸款利息?！　∑浯危侠硗七t工程結(jié)算時間。與上相類似，A項目在2010年7月辦理完工竣工備案及交房手續(xù)后，原本8至9月便可辦妥竣工結(jié)算手續(xù)，但為規(guī)避2010年第三季度企業(yè)所得稅申報，將其延長至下一年2月或5月，由此會形成一定的差額毛利率，其納稅籌劃收益等于延期繳納的所得稅費用乘以該段時期的銀行貸款利率。在此需注意的是，由于各省市對國稅發(fā)[2009]31號文件的執(zhí)行力度不同，各地房地產(chǎn)企業(yè)需加強對相關(guān)文件的解讀，以規(guī)避其稅收風(fēng)險。（二）對利潤進(jìn)行合理轉(zhuǎn)移　　所謂利潤轉(zhuǎn)移，就是指通過總公司及分公司之間的關(guān)聯(lián)方交易將利潤轉(zhuǎn)移至具有稅收優(yōu)惠政策的一方，從而達(dá)到有效降低所得

7、稅稅負(fù)的目的。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對不同的行業(yè)稅收優(yōu)惠政策設(shè)立諸多為其自身服務(wù)的子公司，這其中包括建筑施工公司、規(guī)劃設(shè)計公司、物業(yè)管理公司、裝飾裝修公司、運輸服務(wù)公司、營銷策劃公司等等，然后通過內(nèi)部交易價格將其利潤轉(zhuǎn)移至這些子公司的賬下，由此將整個企業(yè)的所得稅稅負(fù)降低至一個較低的水平。（三）加大技術(shù)研發(fā)的投入　　為了充分享受研發(fā)費用的加計扣除政策，同時提升其科研技術(shù)水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適時加強與科研院所、大專院校的合作，與其共同開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品與新工藝。而在研發(fā)費用的賬務(wù)處理上，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵照新稅法的有關(guān)規(guī)定，對研發(fā)費用實行專賬管理，針對不