中原成都粼江峰閣銷售推廣計(jì)劃

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1、www.fdcsky.cn粼江峰閣銷售推廣計(jì)劃第一部分項(xiàng)目推廣總述一、市場(chǎng)分析（一）、供應(yīng)情況及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析本項(xiàng)目的供應(yīng)情況已在前期提交的報(bào)告中有詳細(xì)的闡述和說(shuō)明，可參考借鑒，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目具體操作時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)狀況更新以上數(shù)據(jù)，本報(bào)告中此部分不再作重點(diǎn)闡述。（二）、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析現(xiàn)對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手作以下分析：1、本項(xiàng)目為高檔高層電梯公寓，成都目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上能與之形成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目非常少，其主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為中海格林威治城。中海格林威治項(xiàng)目位于粼江峰閣對(duì)面，九眼橋橋頭，其凈用地面積為74.393畝，目前已知的確切信息為中海將修建帶商業(yè)的高層電梯公寓，其總建筑面積大

2、約為20萬(wàn)㎡。根據(jù)中海拿下該地塊的地價(jià)311萬(wàn)/畝和上述因素以及中原對(duì)中海一貫作風(fēng)的研究，現(xiàn)對(duì)中海關(guān)于格林威治的定位和做法作以下分析：（1）在項(xiàng)目本身特點(diǎn)方面：內(nèi)容特點(diǎn)與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力度競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)園林格林威治城會(huì)以北美風(fēng)情為其園林特色，由于其項(xiàng)目規(guī)模比粼江峰閣大，因此其園林可能會(huì)比粼江峰閣的規(guī)模大園林規(guī)模大，出來(lái)的效果也會(huì)好一些，對(duì)本項(xiàng)目有一定威脅★★配套格林威治有部分商業(yè)，其商業(yè)配套完善比粼江峰閣完善在商業(yè)配套方面，格林威治對(duì)粼江峰閣有一定威脅★★戶型格林威治城也許會(huì)作部分錯(cuò)層戶型，總體來(lái)說(shuō)還是會(huì)以三房的戶型為主，但中海的戶型中包含粼江峰閣沒(méi)有的100㎡左右的小三

3、房本項(xiàng)目的戶型已經(jīng)比較齊全和完善，但三房最小面積都在140㎡，因此這方面對(duì)本項(xiàng)目有一定的威脅★★區(qū)位格林威治城與粼江峰閣隔河相望，與四川大學(xué)河望江公園毗鄰而居兩個(gè)項(xiàng)目區(qū)位差別不大，只是格林威治處于河的內(nèi)環(huán)★規(guī)模格林威治城占地93畝，共有7幢百米高樓其規(guī)模略大于粼江峰閣★外立面格林威治也是百米高樓，也一定極具現(xiàn)代感和時(shí)尚感在競(jìng)爭(zhēng)方面無(wú)太大威脅——www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn（1）在中海操作方面內(nèi)容假設(shè)與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力度競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)是否精裝做與本項(xiàng)目裝修程度相當(dāng)?shù)木b房若中海完全按照粼江峰閣的標(biāo)準(zhǔn)裝修，對(duì)本項(xiàng)目有一定的競(jìng)爭(zhēng)力★★不做精裝房若中海以清

4、水房推出市場(chǎng)，對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力度就不大——價(jià)格（按照中海做精裝房的價(jià)格考慮）若低于本項(xiàng)目50元/㎡若中海價(jià)格只低于本項(xiàng)目50元，則對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力度不大，這50元我們可以通過(guò)其他方面讓客戶從心理上認(rèn)可★若低于本項(xiàng)目100—200元/㎡若中海完全與本項(xiàng)目按同樣標(biāo)準(zhǔn)裝修，價(jià)格卻低于本項(xiàng)目，則對(duì)本項(xiàng)目有較大的影響★★★★若低于本項(xiàng)目300—400元/㎡若中海低于本項(xiàng)目300—400元/㎡，其對(duì)本項(xiàng)目的危險(xiǎn)反而減弱，因?yàn)檫@樣的價(jià)格差異表明兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)不在一個(gè)層次上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)★★入市時(shí)期若在八月份推出此時(shí)本項(xiàng)目也剛開(kāi)盤不久，中海在此時(shí)推出對(duì)本項(xiàng)目造成一定的競(jìng)爭(zhēng)，但由于其對(duì)本項(xiàng)

5、目的具體情況消化時(shí)間有限，直接競(jìng)爭(zhēng)力度不大★★若在九月底秋季房交會(huì)推出此時(shí)本項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷期，中海對(duì)本項(xiàng)目的具體情況有了比較深入的了解和對(duì)策，專門對(duì)著本項(xiàng)目進(jìn)行銷售，對(duì)本項(xiàng)目的影響可能很大★★★若在十月份或更后推出此時(shí)雖然中海對(duì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷手法和項(xiàng)目情況已經(jīng)摸透，但粼江峰閣經(jīng)過(guò)三個(gè)月的銷售，已經(jīng)在市場(chǎng)上建立了一個(gè)比較穩(wěn)定的形象，此時(shí)其對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力度相對(duì)而言可能還小一些★★注：★越多，表明其對(duì)本項(xiàng)目的影響能力和競(jìng)爭(zhēng)力度越大。（2）關(guān)于價(jià)格的假定和說(shuō)明www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn由于中海格林威治城與粼江峰閣最大的區(qū)別在于他有部分商業(yè)，根據(jù)中

6、海過(guò)去的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，其修建的商業(yè)面積不會(huì)超過(guò)40000㎡，并且修建的商業(yè)可能不會(huì)對(duì)外銷售，而是留下自行經(jīng)營(yíng)，也有可能會(huì)對(duì)外銷售少部分商業(yè)。中海在推售格林威治城時(shí)，可能利用商業(yè)拉低住宅價(jià)格，以形成價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)在對(duì)中?？赡苄藿ǖ纳虡I(yè)面積對(duì)價(jià)格的影響作以下分析：商業(yè)面積修建類型銷售均價(jià)（或20年租金收入）（元/㎡）住宅清水價(jià)（元/㎡）無(wú)————392010000㎡臨街臨河三幢板樓底層1—3層140003389.5單修一幢四層樓高的商業(yè)120003497.720000㎡一幢四層樓高的商業(yè)和兩幢臨街板樓底層1—2層150002688.940000㎡一幢四層樓高的商業(yè)和臨

7、河臨街三幢板樓底層1—3層130001650說(shuō)明：以上計(jì)算都是按照中海格林威治的總成本以及30%的毛利計(jì)算后的價(jià)格，若其商業(yè)面積越大，其住宅的清水價(jià)格越低，更容易形成對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但上述價(jià)格會(huì)根據(jù)商業(yè)的實(shí)際銷售或出租情況作相應(yīng)的調(diào)整。具體計(jì)算公式如下：地價(jià)311萬(wàn)/畝，總用地面積92.828畝，其土地成本為311*92.828約為2.89億?？偨ㄖ娣e按照20萬(wàn)㎡計(jì)算，則其樓面價(jià)格為1443.5元/㎡，建筑成本按照1300元/㎡計(jì)算，再加上30％的毛利，則總成本為（1443.5+1300）/（1-30％）＝3920元/㎡按照總利潤(rùn)均衡的原則，若中海保持

8、30％的毛利潤(rùn)，其商業(yè)的