上海重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的政策分析

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1、上海重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的政策分析上海重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的政策分析1政策背景　　2010年4月17日下發(fā)的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》中要求發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益調(diào)節(jié)作用，財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。2010年5月31日，國(guó)務(wù)院同意發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。2011年1月27日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，具體征收辦法由征收地自行決定。次日，上海和重慶兩市相繼提出了房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的暫行辦法。該政策出臺(tái)的具體背景是近年來持續(xù)增長(zhǎng)的

2、房?jī)r(jià)和地方債務(wù)。　　1.1居高不下的房?jī)r(jià)　　自2004年以來，我國(guó)房?jī)r(jià)開始有了較大幅度的增長(zhǎng)。除了2008年以外，房?jī)r(jià)同比增幅基本上都在5%以上，商品房的銷售均值從2003年的2359元/m2增長(zhǎng)到2010年的5357元/m2，翻了一番。國(guó)際上的用房?jī)r(jià)收入比來衡量居民的住房負(fù)擔(dān)，并且認(rèn)為合理的住房?jī)r(jià)格的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該是3～6。所謂房?jī)r(jià)收入比，從廣義上講，是指一個(gè)地方或城市每戶居民的平均房?jī)r(jià)與每戶居民的平均年收入之比。在我國(guó)，房?jī)r(jià)收入比一直高于6，超出了國(guó)際上認(rèn)為的合理水平，成為國(guó)際房?jī)r(jià)最難承受的地區(qū)之一。本文由.L.收集整理由此可見，相對(duì)于我國(guó)的人均收入水平，目前的房?jī)r(jià)對(duì)于一般的居民家

3、庭來說，確實(shí)顯得難以承受。　　1.2地方債務(wù)巨大　　1994年分稅制改革改變了中央和地方政府間的財(cái)權(quán)和事權(quán)的劃分格局。地方財(cái)政收入來源急劇減少，而事權(quán)卻日漸繁重。中央政府擁有52%的財(cái)權(quán)，卻只承擔(dān)30%的事權(quán)，地方政府擁有48%的財(cái)權(quán)，卻只承擔(dān)70%的事權(quán)。財(cái)權(quán)與事權(quán)的不匹配是造成地方債務(wù)的重要原因。自分稅制以來，地方財(cái)政支出一直高于財(cái)政收入，地方財(cái)政赤字也是逐年上升。2010年，地方財(cái)政收入（指一般預(yù)算收入）是40613.04億元，而當(dāng)年的財(cái)政赤字達(dá)到了33271.39億元，占到了地方財(cái)政收入的81.9%。2011年，審計(jì)署針對(duì)全國(guó)地方性債務(wù)的審計(jì)結(jié)果顯示，截至2010年底，全國(guó)地方

4、政府性債務(wù)余額為107174.91億元，其中，政府負(fù)有償責(zé)任的債務(wù)為67109.51億元，而當(dāng)年地方財(cái)政收入總額只有40613.04億元。不僅債務(wù)規(guī)模巨大，從1997年以來，我國(guó)地方政府性債務(wù)余額同比增長(zhǎng)速度十分驚人，如圖1所示?！　∝?cái)權(quán)與事權(quán)的不匹配造成了因此，地方財(cái)政需要另外的穩(wěn)定資金的注入。房產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，房產(chǎn)稅屬于地方稅，對(duì)房產(chǎn)稅的改革可以為地方財(cái)政創(chuàng)造新的收入?！　?政策評(píng)估　　2.1政策內(nèi)容分析　　從政策內(nèi)容看，上海和重慶兩市的政策的側(cè)重點(diǎn)不一樣，具有各自的特色。上海市的政策較為溫和，沒有將存量房納入征稅范圍，減少了政策實(shí)施階段的阻力，并且調(diào)控面廣，稅率較低，具有較強(qiáng)的可操

5、作性，只需核實(shí)房屋面積，再根據(jù)價(jià)格確定征稅的稅率即可。上海的政策在滿足了市民對(duì)普通商品住房的消費(fèi)需求的同時(shí)又照顧了一部分市民對(duì)于房屋的改善需求，可以說是比較人性化的。不過上海市對(duì)首套不征稅的做法會(huì)讓無房族陷入要買就買大房的怪圈，另外，兩地的政策都對(duì)外來打工者不利。重慶市的特點(diǎn)是開征高檔房房產(chǎn)稅，主要針對(duì)高端住房，以此來抑制高端住房奢侈品的消費(fèi)和投機(jī)行為，對(duì)普通住房是完全開放的，目的是形成低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束的住房體系。其征稅面沒有上海的廣泛，但是稅率較高。不過高端住房的消費(fèi)畢竟在于少數(shù)，重慶政策可能會(huì)讓房地產(chǎn)商加大對(duì)普通住宅的建設(shè)，對(duì)廣大民眾來說沒有什么實(shí)際的效力，對(duì)于本

6、地人而言相當(dāng)于沒有任何限定?！　】偠灾?，從政策內(nèi)容本身來看，對(duì)于打壓房?jī)r(jià)并沒有多大的效力。上海市征收0.6%的稅率對(duì)投機(jī)者來說并不算高，重慶市高檔住房的消費(fèi)者對(duì)征稅額也不會(huì)很在意。造成房?jī)r(jià)上漲之一的投機(jī)因素依然存在。　　2.2政策效果分析　　2.2.1對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效果　　從2011年房產(chǎn)稅試點(diǎn)至今，已經(jīng)將近三年，房?jī)r(jià)依然維持著上漲的勢(shì)頭，如圖2所示?！　D中，縱坐標(biāo)表示新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)（上月=100）。　　如圖2可知，從2012年9月份起，兩地的新建住宅銷售價(jià)格已經(jīng)開始上漲。2011年5月～2012年8月間，兩地房?jī)r(jià)的漲幅有所緩和，房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，可以認(rèn)為房產(chǎn)稅對(duì)兩地的房?jī)r(jià)還是產(chǎn)生

7、了一定的影響，有一定的調(diào)控作用，但是作用有限。而事實(shí)上，2011年以來，國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也沒有中斷：限購、提高首付、提高利率、收緊貸款等政策相繼發(fā)揮作用，房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的作用很難被剝離出來。房地產(chǎn)的投資性主要來源于預(yù)期房?jī)r(jià)的上漲。房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)速度堅(jiān)定了消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，投資性需求依然健在，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲成為必然。因此，房產(chǎn)稅改革的推廣還有待商榷?！　?.2.2對(duì)收入分配的影響　　房產(chǎn)稅改革的目的之一是調(diào)整收入分配。首先，需要界定何