武漢光谷商圈商鋪投資可行性分析

《武漢光谷商圈商鋪投資可行性分析》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、光谷步行街二期臨街商鋪投資可行性分析一、光谷步行街二期-西班牙風(fēng)情街項目簡介世界城光谷步行街全長1350米，串起58層武昌最高酒店、80萬方高檔住宅及寫字樓。項目占地約600畝、總建筑規(guī)模120萬方，是牽動城市商業(yè)乃至城市中心東移的政府重點配套工程。其中，“五大風(fēng)情、十大廣場”規(guī)劃設(shè)置。光谷步行街2期西班牙風(fēng)情街是光谷步行街五大異域風(fēng)情主題街區(qū)之一，全長329米。由6棟3~5層高的極具西班牙特色的建筑組成，擬全部引入國內(nèi)外一線品牌，打造武漢首條旗艦店街。西班牙風(fēng)情街除了內(nèi)街之外，步行街兩側(cè)分別為利嘉北路、利嘉南路，從而形成“兩條道路中間夾著一條步行街”，使得每個店面

2、均臨街。街區(qū)還貫穿連接畢加索、棕櫚泉、加州海岸三大廣場，由迪斯尼商業(yè)景觀團隊打造逛街風(fēng)情。概況：開發(fā)商利嘉置業(yè)（武漢）公司建筑面積68，000平方米產(chǎn)權(quán)年限40年容積率4.96綠化率42.5%總戶數(shù)627物業(yè)費10元/月/平方米車位數(shù)447銷售許可證武開管預(yù)售[2009]252號配套：公交/地鐵周邊樓盤銀行702、703、536、518、540、581、728等20余條公交線路通達武漢三鎮(zhèn)；地鐵2號線江南起點站在步行街下，中環(huán)線通車后，從光谷直達漢陽漢口，到天河機場50分鐘左右。龍安港匯城商業(yè)世界城米蘭印象新都匯匯豐銀行建設(shè)銀行（2家）招商銀行中信銀行東亞銀行二、S

3、WOT分析優(yōu)勢與機會點分析劣勢與威脅點分析光谷步行街項目的組成部分，該項目是牽動城市商業(yè)乃至城市中心東移的政府重點配套工程。上下班高峰期交通擁擠。交通便利，人流密集。市場定位不夠明確，管理不規(guī)范?！爸髁Φ辍毙?yīng)，臨近一期工程有大洋百貨、家樂福等知名商業(yè)物業(yè)，有極強的帶動作用。商鋪的通用性好，水電等配套完備。三、成本收益分析（一）光谷步行街一期可參考數(shù)據(jù)據(jù)調(diào)查，一期工程一樓有部分區(qū)域可以做餐飲，星光大道就是A區(qū)B區(qū)中間的大道，每平米每月的價格差不多800-1000元，回報率比較高的。時尚廣場價格400到600元每平方米每月。流行旋風(fēng)外圍的差不多在500到700元每平米

4、每月，是被珠軒投資公司買了使用權(quán)。光谷步行街一期目前在售樓盤參考：光谷步行街一期：C10XX40.1平方米一樓，帶裝修295萬單價71951元/平米.光谷步行街一期：B20XX59平方米二樓帶裝修240萬單價40677元/平米.光谷步行街一期：B10XX71平方米3樓帶裝修177.5萬，單價25000元/平米.光谷步行街一期目前在租樓盤參考：光谷步行街一期：C10XX51平方米空轉(zhuǎn)月租金2.6萬單價509.8元/平米.光谷步行街一期：B20XX55平方米月租金1.4萬單價254元/平米.光谷步行街一期：C21XX48.81平方米月租金9600單價196元/平米.（二

5、）擬購入商鋪成本-收益分析擬購入商鋪概況：商鋪區(qū)域洪山區(qū)所屬商圈光谷商圈所在樓層一層（臨街）格局詳情精裝修，市政供水供電剩余產(chǎn)權(quán)年限35年（所在項目原始產(chǎn)權(quán)年限40年）入住時間2010年12月面積58平方米售價310萬返租規(guī)定返租期5年，租金17.4萬/年（稅前）物業(yè)費10元/月/平方米基于前述分析，光谷步行街二期工程-西班牙風(fēng)情街一層臨街商鋪的成本收益分析如下：成本：購入房款310萬；營業(yè)稅：5.5%（前三年：174000元*5.5%/年=9570元，三年后：）；物業(yè)費：10元/月/平方米*58平方米*12月（合計：6960元）收益：前三年返租期：17.4萬元/年

6、三年后：依據(jù)前述分析，保守估計600元/平方米，年租金收入：41.76萬；使用年限：35年考察一處房產(chǎn)是否值得投資，最重要的就是評估其投資價值，即考慮房產(chǎn)的價格與期望的收入關(guān)系是否合理。主要方法有，租金乘數(shù)法，投資回收期法。這里我們選用投資回收期法。因為該方法綜合考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。一般來說，我國目前商鋪投資合理的投資回收期為8-12年。本項目的投資回收期為：3+[（310萬-17.4萬*3）/41.76萬]≈9.1年。該數(shù)據(jù)的得出，為綜合考慮相關(guān)因素的保守估計，沒有考慮租金收益遞增等因素。現(xiàn)將類似商

7、鋪出租情況列舉如下：再從租金回報率來看，業(yè)內(nèi)普遍的算法為：租金回報率=月租金*12/購入價。那么，我們投資該商鋪的租金回報率（以返租期計）約為12.5%，而商鋪的收租、增值綜合回報率基本在年8％以上。