對(duì)國(guó)內(nèi)發(fā)展reits的幾點(diǎn)思考

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1、對(duì)國(guó)內(nèi)發(fā)展REITs的幾點(diǎn)思考張傳勇2008年10月初，相關(guān)部門開(kāi)始征求我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（簡(jiǎn)稱REITs）方案的意見(jiàn)稿，目前已經(jīng)在央行、證監(jiān)會(huì)及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等各大部委會(huì)簽完畢后送呈國(guó)務(wù)院并取得批復(fù)，只待確立REITs實(shí)施細(xì)則便可正式出臺(tái)，預(yù)計(jì)明年將推向市場(chǎng)。這是繼中央政府4萬(wàn)億刺激經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大內(nèi)需措施出臺(tái)后的又一融資支持政策。REITs的推出，將在很大程度上解決部分開(kāi)發(fā)商融資難的困境，但隨之而產(chǎn)生的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)更不容忽視。如何有效地監(jiān)管REITs并制定相應(yīng)的監(jiān)管制度，是保障REITs在我國(guó)健康發(fā)展的必要條件。本文從政府管制經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，對(duì)國(guó)外REITS的監(jiān)

2、管制度進(jìn)行比較分析，再結(jié)合國(guó)內(nèi)推行REITs可能出現(xiàn)的問(wèn)題，給出對(duì)REITs管制的具體建議。一、REITs的定義及其與次級(jí)債的差異性REITs即房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts），它是指通過(guò)發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，基金資產(chǎn)專門投資于房地產(chǎn)或項(xiàng)目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。REITs是專門用于房地產(chǎn)投資、租賃開(kāi)發(fā)、銷售和消費(fèi)等方面的投資資金，投資范圍限于房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。其設(shè)立的目的是集聚資金、分散風(fēng)險(xiǎn)、獲得較高的規(guī)模收益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。REITs和房地產(chǎn)次級(jí)抵押貸款債券（Su

3、bprimeMortgage）不同之處在于：房地產(chǎn)次級(jí)抵押貸款債券，屬于資信程度不高的房地產(chǎn)次級(jí)抵押貸款的證券化產(chǎn)品。房地產(chǎn)次級(jí)抵押貸款是由貸款公司針對(duì)資信和還款能力低下的人群設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)抵押貸款品種，和房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)抵押貸款相比，它風(fēng)險(xiǎn)較大、壞賬率較高。為了分散風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)又在其金融市場(chǎng)創(chuàng)新過(guò)程中以房地產(chǎn)次級(jí)抵押貸款為標(biāo)的設(shè)計(jì)了房地產(chǎn)次級(jí)抵押貸款證券化產(chǎn)品，也就是房地產(chǎn)次級(jí)抵押貸款債券。相反，REITs主要是一種在交易所市場(chǎng)公開(kāi)上市的、面向公眾投資者的公開(kāi)交易的證券品種，信息披露的高度透明，甚至受到比上市公司更嚴(yán)格的監(jiān)管，投資REITs的風(fēng)險(xiǎn)比房地產(chǎn)次級(jí)抵押貸款債

4、券也要小得多。因此REITs憑借其長(zhǎng)期穩(wěn)定的高收益和低風(fēng)險(xiǎn)成為公眾投資者參與并分享房地產(chǎn)發(fā)展收益的有效金融創(chuàng)新品種。二、國(guó)外REITs的政府管制政策REITs最早出現(xiàn)在美國(guó)，上世紀(jì)末在全球迅速發(fā)展。這與其所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)緊密相關(guān)。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，其長(zhǎng)期收益由其所投資的房地產(chǎn)價(jià)值決定，受通貨膨脹影響較小，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低；而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，REITs的出現(xiàn)為他們提供了更靈活更高效的融資渠道，也為他們提供了良好的投資機(jī)會(huì)。雖然REITs對(duì)投資者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都有其明顯的優(yōu)勢(shì)，但其作為一種房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，在全球發(fā)展的過(guò)程中，仍出現(xiàn)了一定的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題，如推行過(guò)程中存

5、在房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、基金管理者的道德風(fēng)險(xiǎn)、投資策略的失誤風(fēng)險(xiǎn)等。任何一個(gè)環(huán)節(jié)的管理不善，都將給市場(chǎng)和投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。5基于REITs可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)、歐洲、亞洲和南美洲的一些國(guó)家均針對(duì)REITs制定了專門的立法，加強(qiáng)了政府對(duì)REITs的管制。截止2003年底，已有18個(gè)國(guó)家和地區(qū)制定了REITs的法規(guī)，近期內(nèi)預(yù)計(jì)會(huì)有更多的國(guó)家加入該行列。鑒于美國(guó)是當(dāng)今世界上最大的REITs市場(chǎng)以及亞洲近年來(lái)REITs發(fā)展的突出表現(xiàn)，在分析國(guó)外政府對(duì)REITs的管制行為主要以這兩個(gè)區(qū)域?yàn)橹?。政府?duì)REITs的管制主要體現(xiàn)在成立REITs相關(guān)的法律體系、內(nèi)部機(jī)構(gòu)和監(jiān)管機(jī)

6、制。美國(guó)國(guó)會(huì)于1960年通過(guò)了《房地產(chǎn)投資信托法案》，這項(xiàng)立法給予那些專門經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的公司一項(xiàng)優(yōu)惠，即只要它們符合特定的標(biāo)準(zhǔn)，就可免除公司所得稅。1963年，第一家REITs在美國(guó)成立。1999年，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)了《房地產(chǎn)投資信托基金現(xiàn)代化法案》，該法案允許REITs成立納稅子公司，為承租人提供專門服務(wù)，而這類服務(wù)通常會(huì)超出房地產(chǎn)投資的范圍。在美國(guó)，公司若要取得REITs資格，必須符合美國(guó)《國(guó)內(nèi)收入法》中的某些條款。亞洲主要以日本和新加坡為代表。日本最初的兩家REITs，是根據(jù)日本投資信托法修正案和東京股票交易所上市規(guī)則，于2001年9月10日在東京股票交易所上

7、市的。根據(jù)日本投資信托法，日本REITs既可以是一家投資公司，也可以是一家投資信托公司；既可以是開(kāi)放的，投資者可在預(yù)定價(jià)格及固定時(shí)段要求贖回，也可以是封閉的，投資者不能要求贖回，但可在東京股票交易所上市。日本REITs的主要投資限制是必須將至少75%的資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)。新加坡目前已有7家REITs在新加坡上市。新加坡有關(guān)REITs的管理規(guī)定散見(jiàn)于《證券與期貨法》（2001年）及《新加坡金管局條例》。新加坡REITs既可以公司結(jié)構(gòu)設(shè)立，亦可以信托結(jié)構(gòu)設(shè)立。迄今設(shè)立的幾家新加坡REITs大都為單位信托結(jié)構(gòu)，因?yàn)閱挝恍磐薪Y(jié)構(gòu)在稅務(wù)方面更具優(yōu)勢(shì)。新加坡REITs在投資

8、方面有許多限制。比如必須將至少70%的