論無效房屋轉(zhuǎn)租合同的處理

論無效房屋轉(zhuǎn)租合同的處理

ID:10436927

大?。?4.00 KB

頁數(shù):5頁

時間:2018-07-06

論無效房屋轉(zhuǎn)租合同的處理_第1頁
論無效房屋轉(zhuǎn)租合同的處理_第2頁
論無效房屋轉(zhuǎn)租合同的處理_第3頁
論無效房屋轉(zhuǎn)租合同的處理_第4頁
論無效房屋轉(zhuǎn)租合同的處理_第5頁
資源描述:

《論無效房屋轉(zhuǎn)租合同的處理》由會員上傳分享,免費在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、論無效房屋轉(zhuǎn)租合同的處理

2、第1...  房屋轉(zhuǎn)租,是房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。在通常的情況下,承租人將承租房屋的全部或一部分,租給第三者使用而從中收取超過原租金或等額租金的金錢。無效房屋轉(zhuǎn)租合同,是指房屋承租人未經(jīng)出租人的同意,擅自將承租房屋進行轉(zhuǎn)租的行為。房屋轉(zhuǎn)租是一種廣泛應(yīng)用的房屋租賃制度,在我國的有關(guān)房地產(chǎn)法律中均有規(guī)定。但對于房屋轉(zhuǎn)租合同被確認無效后的處理,卻一直沒有明確具體的規(guī)定。  《城市私有房屋管理條例》規(guī)定,承租人將房屋擅自轉(zhuǎn)租,出租人有權(quán)解除租賃合同。《城市房地產(chǎn)管理法》則沒有規(guī)定非法轉(zhuǎn)租房屋的法律責(zé)

3、任?!冻鞘泄蟹课莨芾硪?guī)定》規(guī)定承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的,出租人有權(quán)終止合同,并可索賠損失。盡管《城市房屋租賃管理辦法》在第五章專門對房屋轉(zhuǎn)租進行了規(guī)定,但在無效轉(zhuǎn)租房屋的法律責(zé)任上,只規(guī)定了行政處罰和刑事責(zé)任,并沒有無效房屋轉(zhuǎn)租的民事責(zé)任,或是民事制裁的規(guī)定?!逗贤ā芬仓灰?guī)定,承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。因此,房屋承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租房屋,出租人有權(quán)解除房屋租賃合同,這是法律的一致性規(guī)定。因為承租人的擅自轉(zhuǎn)租行為,直接違反租賃合同的約定,破壞了出租人對承租人的信任,損害了出租人對房屋的所有權(quán)或處

4、分權(quán),造成房屋在客觀上形成多層次占有,從而使得房屋的毀損程度的可能性加重,增加了出租人請求返還租賃物的困難。但是,如果該無效的房屋轉(zhuǎn)租合同事實上已經(jīng)履行完畢或部分履行。在這種情況下,已交付的租金或者尚未交付的租金約定也屬于無效約定,是否也應(yīng)該返還。而房屋租賃的一個特點,就是承租人對他人房屋的使用收益,這種使用收益乃是基于承租人對房屋的實際占有狀態(tài)下發(fā)生的,這種使用收益如果是基于無效合同而取得,也應(yīng)該屬于返還的標的。  無效合同是不具有法律約束力和不發(fā)生履行效力的合同。作為無效合同來說,其具有兩個特征:一是無效合同具有違法性,即合

5、同違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定,損害了公共利益和他人的合法權(quán)益;二是無效合同具有無效性,就是合同從訂立時起,就沒有法律約束力。對于已經(jīng)履行的,應(yīng)當(dāng)通過返還財產(chǎn)、賠償損失等方式使當(dāng)事人的財產(chǎn)恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)。對于房屋轉(zhuǎn)租行為而言,《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定了合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租兩種情形。合法轉(zhuǎn)租是承租人經(jīng)過出租人同意,將承租的房屋轉(zhuǎn)租他人。非法轉(zhuǎn)租是承租在沒有取得出租人同意或者違反租賃合同中不得轉(zhuǎn)租約定的情況下,擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人的行為。《合同法》第52條規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效,非法轉(zhuǎn)租的租賃合同屬

6、于無效后同。根據(jù)《民法通則》第引條的規(guī)定,民事行為被確認為無效后,當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn),應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失。雙方都有過錯的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?! 【蜔o效房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人來說,承租人在訂立房屋轉(zhuǎn)租合同時,應(yīng)該了解轉(zhuǎn)租人是有轉(zhuǎn)租房屋的權(quán)利,訂立合同時應(yīng)辦理法律規(guī)定的登記備案手續(xù)。因此,轉(zhuǎn)租合同中的承租人一方主觀上有過錯是明顯的。對轉(zhuǎn)租人一方,其轉(zhuǎn)租行為往往具有兩種主觀心理狀態(tài),其一是明知未經(jīng)出租人同意或者是故意違反租賃合同擅自轉(zhuǎn)租,二是因為疏忽大意的過失原因而造成擅自轉(zhuǎn)租房屋

7、的情況。轉(zhuǎn)租人也是具有過錯的當(dāng)事人。所以,無效房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人雙方都依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無效合同的法律后果?! ”憩F(xiàn)在對有關(guān)無效合同規(guī)定法律精神的不同理解上,在處理無效房屋轉(zhuǎn)租合同所引起的法律后果時出現(xiàn)了不同的處理意見。  第一種主張認為,由于法律規(guī)定無效合同的后果之一是返還財產(chǎn),因此,房屋轉(zhuǎn)租合同一旦被確認無效以后,承租人應(yīng)該歸還占用的房屋,對于實際使用房屋期間的收益-租金,也應(yīng)該支付給轉(zhuǎn)租人。已經(jīng)支付租金的、租金不再退還。①問題在于,如果依照這樣的處理方法,無效房屋轉(zhuǎn)租合同和有效房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人都可以達到相同的目的-收取租金

8、。無效房屋轉(zhuǎn)租合同的承租人一方如果不按實際使用期限交付租金,則轉(zhuǎn)租人也可以基于無效轉(zhuǎn)租合同要求對方支付房屋租金。顯然,非法的行為人是不能享有任何民事權(quán)利。就無效民事行為進行分析,無效民事行為是指因為欠缺民事法律行為的有效要件而不能產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期法律后果的行為。無效民事行為之所以自始不具有任何法律約束力,就是因為行為本身不能產(chǎn)生行為人預(yù)期的后果。所以,如果無效房屋轉(zhuǎn)租合同的轉(zhuǎn)租人有權(quán)收取因轉(zhuǎn)租而約定的租金,則使其基于無效合同達到了預(yù)期的目的。從財產(chǎn)所有權(quán)取得的角度分析,無效房屋轉(zhuǎn)租合同的出租人取得租金也沒有法律上的根據(jù),《民法通則

9、》第72條規(guī)定,財產(chǎn)所有權(quán)的取得,不得違反法律規(guī)定。這種所有權(quán)取得的法律規(guī)定包括兩個方面,其一是取得財產(chǎn)的法律事實必須合法,即設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的行為或者事件要符合法律的規(guī)定。取得財產(chǎn)的法律事實只有原始取得和繼受取得。原始取得是因為一定的法律事實,法律

當(dāng)前文檔最多預(yù)覽五頁,下載文檔查看全文

此文檔下載收益歸作者所有

當(dāng)前文檔最多預(yù)覽五頁,下載文檔查看全文
溫馨提示:
1. 部分包含數(shù)學(xué)公式或PPT動畫的文件,查看預(yù)覽時可能會顯示錯亂或異常,文件下載后無此問題,請放心下載。
2. 本文檔由用戶上傳,版權(quán)歸屬用戶,天天文庫負責(zé)整理代發(fā)布。如果您對本文檔版權(quán)有爭議請及時聯(lián)系客服。
3. 下載前請仔細閱讀文檔內(nèi)容,確認文檔內(nèi)容符合您的需求后進行下載,若出現(xiàn)內(nèi)容與標題不符可向本站投訴處理。
4. 下載文檔時可能由于網(wǎng)絡(luò)波動等原因無法下載或下載錯誤,付費完成后未能成功下載的用戶請聯(lián)系客服處理。