深圳市城市更新辦法拆除重建解析

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1、《深圳市城市更新辦法》拆除重建類政策解讀自市政府頒布《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》（深府〔2004〕177號(hào)，下稱“城中村改造暫行規(guī)定”）和《深圳市人民政府關(guān)于工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的若干意見》（深府〔2007〕75號(hào)）以來(lái)，我市相繼開展了城中村和工業(yè)區(qū)升級(jí)改造工作。廣東省政府于2009年8月出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號(hào)，下稱“省三舊改造意見”），進(jìn)一步明確了廣東省三舊改造的相關(guān)政策，市政府按其相關(guān)規(guī)定制定頒布了《深圳市城市更新辦法》（市政府令第211號(hào)，下稱“更新辦法”

2、），該辦法自2009年12月1日起施行。一、從“舊城改造”到“城市更新”更新辦法中不再沿用以前的“城中村改造”、“舊村改造”、“舊城改造”等表述,而采用了更具綜合性、更注重城市品質(zhì)和內(nèi)涵提升的“城市更新”概念。所謂“城市更新”是指對(duì)特定城市建成區(qū)內(nèi)(包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等),根據(jù)城市規(guī)劃和規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的三類更新活動(dòng)。更新辦法將城市更新的目標(biāo)明確為進(jìn)一步完善城市功能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、挖掘用地潛力、拓展發(fā)展空間、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，改變了舊城改造只是簡(jiǎn)

3、單的拆除重建或穿衣戴帽物質(zhì)形態(tài)改變的觀念，更注重城市功能提升和舊城區(qū)活化的內(nèi)涵。更新辦法為不同現(xiàn)狀和不同改造需求的區(qū)域提供了相應(yīng)的選擇,未來(lái)深圳的城市更新將實(shí)行多種形式有機(jī)結(jié)合,而且盡可能以綜合整治為主。二、兩個(gè)新概念（一）城市更新實(shí)行年度計(jì)劃管理制度更新辦法規(guī)定“城市更新實(shí)行城市更新單元規(guī)劃和年度計(jì)劃管理制度”。我市的城市更新年度計(jì)劃包括城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃和年度實(shí)施計(jì)劃兩部分，將每一年度的城市更新單元規(guī)劃編制和將要實(shí)施的拆除重建類及綜合整治類更新項(xiàng)目做出計(jì)劃安排,強(qiáng)化城市更新的計(jì)劃管理,保障城市更新工作的有序進(jìn)行

4、。在已經(jīng)完成的2010年年度計(jì)劃申報(bào)工作基礎(chǔ)上，市更新辦調(diào)整了更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃管理模式，年度計(jì)劃不再采用一年一報(bào)的形式，而是常態(tài)申報(bào)的形式。（二）城市更新單元在更新辦法中首次提出城市更新實(shí)行城市更新單元規(guī)劃制度,并對(duì)城市更新單元的劃定原則和城市更新單元規(guī)劃的制定程序進(jìn)行了規(guī)定。城市更新單元要按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素,劃定相對(duì)成片的區(qū)域作為城市更新單元,制定城市更新單元規(guī)劃。城市更新不再以項(xiàng)目為單位,而是更新單元為單位進(jìn)行規(guī)劃，可綜合考慮單元內(nèi)的規(guī)劃和配套設(shè)施安排，尤其是對(duì)單元內(nèi)存

5、在多個(gè)更新項(xiàng)目的，可以平衡各項(xiàng)目利益，保證配套設(shè)施落地，有效避免了以前按項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃的弊端。按照以前做法，舊改規(guī)劃按項(xiàng)目進(jìn)行，如某一片區(qū)內(nèi)有兩個(gè)更新項(xiàng)目，按規(guī)劃需安排一所學(xué)校時(shí)，由于無(wú)法平衡項(xiàng)目間利益，往往兩個(gè)項(xiàng)目都不愿意接收學(xué)校落地，造成公共設(shè)施建設(shè)困難，無(wú)法實(shí)現(xiàn)完善城市功能的改造目標(biāo)。三、三方面突破更新辦法主要明確了城市更新項(xiàng)目的工作程序、地價(jià)繳納標(biāo)準(zhǔn)、城市更新計(jì)劃管理等內(nèi)容，在保持與原城中村用地改造地價(jià)政策延續(xù)的基礎(chǔ)上，對(duì)特區(qū)內(nèi)外的城中村地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了統(tǒng)一，并主要是在以下三個(gè)方面進(jìn)行了較大的突破：（一）改造對(duì)象從城

6、中村（舊村）擴(kuò)大到所有符合改造條件的建成區(qū)按照城中村改造暫行規(guī)定，“城中村”僅覆蓋規(guī)劃國(guó)土部門已劃定的原農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地、農(nóng)村住宅建成區(qū)、老屋村三類，我區(qū)大量原農(nóng)村工業(yè)建成區(qū)域和舊城未納入改造范圍；而且從我區(qū)城市建設(shè)的現(xiàn)狀來(lái)看，原農(nóng)村建成區(qū)域并未形成獨(dú)立街區(qū)，大多數(shù)地區(qū)是舊村和舊城犬牙交錯(cuò)，村中有城，城中有村，城和村的界線根本就難以劃分，人為地劃分舊城舊村分別改造，不符合城市建設(shè)的規(guī)律。因此，更新辦法把符合改造條件的全部建成區(qū)納入更新對(duì)象，并按照城市規(guī)劃和城市建設(shè)的規(guī)律進(jìn)行改造，其突破意義是非常重大的。（二）在改造主體產(chǎn)

7、生方面充分發(fā)揮市場(chǎng)的配置作用，變事先確定為事后確認(rèn)更新辦法出臺(tái)前，根據(jù)城中村改造暫行規(guī)定和我區(qū)相關(guān)文件精神，舊城舊村改造主要由社區(qū)集體股份公司引入合作開發(fā)商、或街道選擇開發(fā)商報(bào)區(qū)政府備案確定。確定后，改造主體方可開展拆遷談判工作，拆遷補(bǔ)償完成后辦理相關(guān)行政許可手續(xù)。更新辦法在改造主體產(chǎn)生方面充分發(fā)揮了市場(chǎng)的配置作用，改造主體主要通過(guò)“收購(gòu)”、“協(xié)議”等民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，由企業(yè)或個(gè)人完成補(bǔ)償收購(gòu)后報(bào)區(qū)政府確認(rèn)的方式產(chǎn)生。這種做法執(zhí)行了廣東省“三舊”改造文件的相關(guān)規(guī)定。（三）協(xié)議出讓作為一種可選的方式重新明確下來(lái)按照市政府城

8、中村改造暫行規(guī)定，我市在城市更新項(xiàng)目上一開始采取的就是協(xié)議出讓方式。但由于國(guó)家規(guī)定經(jīng)營(yíng)性土地須通過(guò)招標(biāo)、拍賣和掛牌等形式公開市場(chǎng)出讓，而舊改用地該采用何種方式出讓卻規(guī)定不明確。2008年底開始市國(guó)土部門要求包括舊城、舊村在內(nèi)的所有城市更新項(xiàng)目都要統(tǒng)一以招拍掛方式出讓土地使用權(quán)。隨后，南山光大木材廠地塊、我區(qū)的回龍埔舊