房屋租賃合同糾紛是否屬于專(zhuān)屬管轄

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1、[內(nèi)容摘要]因不動(dòng)產(chǎn)牽連發(fā)生的訴訟，不應(yīng)一概劃為專(zhuān)屬管轄，應(yīng)有所區(qū)分。如房屋租賃合同糾紛，原則上應(yīng)按一般地域管轄對(duì)待，應(yīng)允許當(dāng)事人按《民事訴訟法》第25條規(guī)定，對(duì)訴訟管轄自主作出安排。?A公司在B地設(shè)有工程項(xiàng)目部，項(xiàng)目部租用B地某單位的房屋若干間作為辦公之用。后履約當(dāng)中因房屋瑕疵與租金給付發(fā)生糾紛，某單位訴至B地出租房屋所在地人民法院尋求解決。A公司提出管轄異議，理由是根據(jù)雙方簽訂的房屋租賃合同，所有因房屋租賃產(chǎn)生的糾紛應(yīng)由A公司企業(yè)法人住所地有管轄權(quán)的人民法院管轄。但B地一審法院裁定雙方約定管轄無(wú)效，此案屬專(zhuān)屬管轄；A公司不服裁定，上訴至B地

2、上一級(jí)人民法院，B地上一級(jí)法院裁定維持原判。這樣B地初審法院就獲得了該案的管轄權(quán)，A公司希望通過(guò)約定管轄方法避開(kāi)地方保護(hù)的目的落空。問(wèn)題：B地兩級(jí)人民法院的裁定是否妥當(dāng)？《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第34條規(guī)定：“下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專(zhuān)屬管轄：（一）因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄?！边@就是不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄的由來(lái)。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄的司法實(shí)踐，存在兩種觀(guān)點(diǎn)，一種觀(guān)點(diǎn)是所有不動(dòng)產(chǎn)涉及到的糾紛，全部歸不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄，理由就是《民事訴訟法》第345.1-9,,services,andmakethecitymorea

3、ttractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve條的規(guī)定；另一種觀(guān)點(diǎn)是并非所全不動(dòng)產(chǎn)糾紛皆屬專(zhuān)屬管轄，其中僅就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之訴專(zhuān)屬于不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄，而其他因不動(dòng)產(chǎn)牽連發(fā)生的糾紛，應(yīng)賦予當(dāng)事人選擇的權(quán)利，即按《民事訴訟

4、法》第25條的規(guī)定（合同的雙方當(dāng)事人可以在書(shū)面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專(zhuān)屬管轄的規(guī)定），由當(dāng)事人自主作出安排。筆者同意第二種觀(guān)點(diǎn)，理由如下：首先，不動(dòng)產(chǎn)糾紛是個(gè)大的概念，不動(dòng)產(chǎn)作為《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第2條規(guī)定的三種物（動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、特定權(quán)利）的形態(tài)之一，在現(xiàn)實(shí)生活中因其歸屬利用產(chǎn)生的糾紛形形色色，大量存在，其中既有可能涉及物權(quán)之訴，也有可能涉及債權(quán)之訴，而債權(quán)訴訟并不直接以不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)歸屬為訴訟標(biāo)的，因此不能因糾紛涉及到不動(dòng)產(chǎn)，就不問(wèn)理由地全部劃歸

5、不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。如果這樣處理，那么許多案件就會(huì)成為專(zhuān)屬管轄，這與《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第22條規(guī)定的優(yōu)先實(shí)施一般地域管轄會(huì)形成沖突，不符合立法的本意；其次，涉外不動(dòng)產(chǎn)糾紛因不動(dòng)產(chǎn)涉及到國(guó)家主權(quán)和領(lǐng)土問(wèn)題，因此一般都行使專(zhuān)屬管轄權(quán)，但在國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)糾紛中，并不涉及這個(gè)因素；第三，國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄設(shè)置的主要目的是為了體現(xiàn)“兩便原則”，即便于當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)、快速地進(jìn)行訴訟，便于法院更好地審判、合理配置資源。但有些時(shí)候因不動(dòng)產(chǎn)糾紛產(chǎn)生的訴訟，原告或被告并不一定與不動(dòng)產(chǎn)所在地同屬一地，由法院行使專(zhuān)屬管轄權(quán)不一定符合該目的；第四，最高人民法院《

6、關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛適用法律問(wèn)題的解釋》第245.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve條規(guī)定：建設(shè)工程施工合同糾紛以施工行為地為合同履行地

7、。這說(shuō)明最高人民法院并未將建設(shè)工程施工合同涉及到的不動(dòng)產(chǎn)作為專(zhuān)屬管轄對(duì)待；第五，最高人民法院在１９８６年作出的《關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問(wèn)題的批復(fù)》（法（研）復(fù)〔１９８６〕２號(hào)）指出：“凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶(hù)籍地或居所地法院管轄”。可見(jiàn)該批復(fù)并未明確表示房屋租賃糾紛必須由不動(dòng)產(chǎn)所在地管轄，其他有管轄的法院不能涉足，況且該批復(fù)至今有效。具體到房屋租賃合同糾紛，我們認(rèn)為其本質(zhì)是一種債權(quán)糾紛，不應(yīng)按專(zhuān)屬管轄處理。最高人民法院《民事

8、案件案由規(guī)定》(法發(fā)〔2008〕11號(hào))總共規(guī)定了361種案由，房屋租賃合同糾紛作為其中的一種，明確地將其放在債權(quán)糾紛一節(jié)當(dāng)中，這表明最高人民法院并未