商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)布局

商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)布局

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1、專業(yè)資料精心整理商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)布局任何建筑都一樣,設(shè)計(jì)首先需要解決的是功能布局和交通組織。而對(duì)于商業(yè)綜合體而言,業(yè)態(tài)布局和動(dòng)線規(guī)劃就更為重要,這是商業(yè)設(shè)計(jì)的核心,也是難點(diǎn),是空間組織的提綱和線索。業(yè)態(tài)布局和動(dòng)線規(guī)劃是緊密聯(lián)系在一起的,我們不能拋開業(yè)態(tài)談動(dòng)線,也不能不考慮動(dòng)線來布置業(yè)態(tài)。一、商業(yè)業(yè)態(tài)歸類分析規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一步,是梳理建筑的各種功能空間的關(guān)系,繪出功能關(guān)系圖。商業(yè)項(xiàng)目之不同,在于各種業(yè)態(tài)之間并無直觀的工藝流程關(guān)系,甚至項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初,根本就沒有確定業(yè)態(tài)設(shè)置,僅僅只是限定了規(guī)模,這就要求建筑師必須對(duì)各種業(yè)態(tài)做到心中有數(shù),了解各種業(yè)態(tài)的功能、檔次以及價(jià)值貢獻(xiàn),如此才能得心

2、應(yīng)手地進(jìn)行布局。1.按功能性質(zhì)分類商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨、超市、精品區(qū)(服裝、箱包、珠寶、飾品、食品、化妝品、文體用品等)、專業(yè)賣場(家居、家電、建材、配件等)、生活配套服務(wù)(美容、美發(fā)、美甲,藥店、花店、雜貨店、干洗店、寵物店等)、餐飲、娛樂、體育、教育、休閑、文化……我們常把這些繽紛多彩的業(yè)態(tài)大體分為零售、休閑娛樂和餐飲三大類,這三大類業(yè)態(tài)的面積比例在商業(yè)綜合體中往往各占約三分之一,依據(jù)項(xiàng)目定位和經(jīng)營情況略有調(diào)整。2.按消費(fèi)方式分類我們一般把顧客的消費(fèi)行為分為目的性消費(fèi)和隨機(jī)性消費(fèi)。對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài),可視零售百貨、生活配套、小型餐飲等為隨機(jī)性消費(fèi)業(yè)態(tài),其余業(yè)態(tài)如超市、酒樓、娛樂、健身、

3、教育等為目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)。3.按消費(fèi)層次分類可劃分為從日常必須性消費(fèi)到奢侈性消費(fèi)的若干檔次,商品可劃分為民生商品、生活消費(fèi)品、中檔時(shí)尚消費(fèi)、奢侈品等,對(duì)應(yīng)百貨的定位可以有大眾百貨、時(shí)尚百貨,精品百貨等,餐飲可以分為日常性快餐、地方風(fēng)味小吃、追求文化情調(diào)高附加值的西餐以及高端商務(wù)宴請(qǐng)為主的大酒樓。4.按對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值貢獻(xiàn)WORD文檔下載可編輯專業(yè)資料精心整理按業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值貢獻(xiàn)分析,可分為主題營造價(jià)值、品牌價(jià)值、租金價(jià)值及聚客價(jià)值。如國際一線品牌的引入能給項(xiàng)目帶來品牌價(jià)值的提升,而大型超市更看重的則是其聚客能力。一般而言,業(yè)態(tài)的規(guī)模和品牌知名度與租金是成反比的:品牌知名度越高

4、、規(guī)模越大,單位面積的租金就越低。二、業(yè)態(tài)布局原則與所有類型的建筑設(shè)計(jì)一樣,規(guī)劃要挖掘項(xiàng)目用地的環(huán)境特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì),業(yè)態(tài)布局應(yīng)與交通、環(huán)境對(duì)應(yīng)。比如,將體現(xiàn)項(xiàng)目定位的主題性主力店放在比較醒目的區(qū)位,臨主入口、主干道布置。餐飲則面朝景觀,追求環(huán)境效果等。除了這些基本規(guī)律之外,購物中心的業(yè)態(tài)布局還要注意以下幾個(gè)原則:1.合理分區(qū)把復(fù)雜的商業(yè)綜合體功能進(jìn)行分解歸類,做到分區(qū)明確,達(dá)到易于消費(fèi)者識(shí)別和方便引導(dǎo)的目的。1)按性質(zhì)分區(qū)物以類聚,人以群分,商業(yè)也是一樣。我們發(fā)現(xiàn),自然形成的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)往往是同類業(yè)態(tài)聚集到一起——自行車一條街、五金配件一條街、酒吧一條街等,因?yàn)榫奂?yīng)能提供顧客

5、同類商品多品牌的比較和選擇,從而實(shí)現(xiàn)整體競爭力,達(dá)到共贏。商業(yè)綜合體內(nèi)不同業(yè)態(tài)類型對(duì)環(huán)境氣氛的要求或者說影響是完全不同的,并置則顯得格格不入雜亂無章。較容易理解的是動(dòng)靜分區(qū),避免沖突干擾。所謂動(dòng),就是那些追求活力和動(dòng)感的運(yùn)動(dòng)、娛樂的業(yè)態(tài),如滑冰場、電玩、歌舞廳等,所謂靜,就是追求舒適、安靜和優(yōu)雅氣氛的精品服裝服飾、珠寶等。規(guī)劃首先將業(yè)態(tài)性質(zhì)歸大類,比如萬達(dá)廣場的模式,一般會(huì)分成百貨樓、娛樂樓,另外有些休閑配套類的歸入時(shí)尚樓,或者叫綜合樓,有的專門設(shè)個(gè)超市樓,如圖1。WORD文檔下載可編輯專業(yè)資料精心整理圖1萬達(dá)商業(yè)綜合體基本模型2)按管理要求分區(qū)業(yè)態(tài)的經(jīng)營時(shí)間不同是更為客觀的

6、分區(qū)要求:如有的超市開門較早,而餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)關(guān)門則較晚,甚至24小時(shí)營業(yè),應(yīng)按管理要求相對(duì)集中,最好設(shè)有獨(dú)立的退場流線。如圖2,美國JERDE事務(wù)所設(shè)計(jì)的北京藍(lán)色港灣,將酒吧集中到外圍圓弧形的街道,餐廳則集中在另一個(gè)方向朝向公園布置。同為JERDE事務(wù)所設(shè)計(jì)的石家莊勒泰中心將特色餐飲、酒吧集中在項(xiàng)目一側(cè)形成“莊里街”,娛樂業(yè)態(tài)的入口與之呼應(yīng),特別地設(shè)了一個(gè)室外的飛梯從莊里街地面直達(dá)位于五層的影城,如圖3。圖2北京SOLANA藍(lán)色港灣平面圖WORD文檔下載可編輯專業(yè)資料精心整理圖3石家莊勒泰中心總平面圖3)按檔次分區(qū)一般規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目大體應(yīng)該有一個(gè)目標(biāo)消費(fèi)群,該消費(fèi)主體的消

7、費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣以及對(duì)應(yīng)的品牌檔次相對(duì)明確,在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)并存高檔和中低檔消費(fèi)業(yè)態(tài)的并不多見,有些項(xiàng)目則因?yàn)橐?guī)模較大,或者服務(wù)半徑內(nèi)客源不足等原因,安排了不同檔次的業(yè)態(tài)。這就必須注意加以分區(qū),否則低端業(yè)態(tài)拉低了高端業(yè)態(tài)的環(huán)境品質(zhì),帶來的無效客流也是對(duì)高端業(yè)態(tài)的干擾。如精品百貨,不希望距離超市入口太近,特別是國際奢侈品牌,一定要獨(dú)立一個(gè)區(qū)域,不受其他業(yè)態(tài)干擾。例如合肥包河萬達(dá)廣場是萬達(dá)首次引入國際一線奢侈品牌,都集中在首層獨(dú)立的區(qū)域。4)按租金水平分區(qū)不同業(yè)態(tài)可接受的租金水平是不同的。通過研究一些項(xiàng)目的

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