商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)布局

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1、專(zhuān)業(yè)資料精心整理商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)布局任何建筑都一樣，設(shè)計(jì)首先需要解決的是功能布局和交通組織。而對(duì)于商業(yè)綜合體而言，業(yè)態(tài)布局和動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃就更為重要，這是商業(yè)設(shè)計(jì)的核心，也是難點(diǎn)，是空間組織的提綱和線(xiàn)索。業(yè)態(tài)布局和動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃是緊密聯(lián)系在一起的，我們不能拋開(kāi)業(yè)態(tài)談動(dòng)線(xiàn)，也不能不考慮動(dòng)線(xiàn)來(lái)布置業(yè)態(tài)。一、商業(yè)業(yè)態(tài)歸類(lèi)分析規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一步，是梳理建筑的各種功能空間的關(guān)系，繪出功能關(guān)系圖。商業(yè)項(xiàng)目之不同，在于各種業(yè)態(tài)之間并無(wú)直觀的工藝流程關(guān)系，甚至項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初，根本就沒(méi)有確定業(yè)態(tài)設(shè)置，僅僅只是限定了規(guī)模，這就要求建筑師必須對(duì)各種業(yè)態(tài)做到心中有數(shù)，了解各種業(yè)態(tài)的功能、檔次以及價(jià)值貢獻(xiàn)，如此才能得心

2、應(yīng)手地進(jìn)行布局。1.按功能性質(zhì)分類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨、超市、精品區(qū)（服裝、箱包、珠寶、飾品、食品、化妝品、文體用品等）、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)（家居、家電、建材、配件等）、生活配套服務(wù)（美容、美發(fā)、美甲，藥店、花店、雜貨店、干洗店、寵物店等）、餐飲、娛樂(lè)、體育、教育、休閑、文化……我們常把這些繽紛多彩的業(yè)態(tài)大體分為零售、休閑娛樂(lè)和餐飲三大類(lèi)，這三大類(lèi)業(yè)態(tài)的面積比例在商業(yè)綜合體中往往各占約三分之一，依據(jù)項(xiàng)目定位和經(jīng)營(yíng)情況略有調(diào)整。2.按消費(fèi)方式分類(lèi)我們一般把顧客的消費(fèi)行為分為目的性消費(fèi)和隨機(jī)性消費(fèi)。對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)，可視零售百貨、生活配套、小型餐飲等為隨機(jī)性消費(fèi)業(yè)態(tài)，其余業(yè)態(tài)如超市、酒樓、娛樂(lè)、健身、

3、教育等為目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)。3.按消費(fèi)層次分類(lèi)可劃分為從日常必須性消費(fèi)到奢侈性消費(fèi)的若干檔次，商品可劃分為民生商品、生活消費(fèi)品、中檔時(shí)尚消費(fèi)、奢侈品等，對(duì)應(yīng)百貨的定位可以有大眾百貨、時(shí)尚百貨，精品百貨等，餐飲可以分為日常性快餐、地方風(fēng)味小吃、追求文化情調(diào)高附加值的西餐以及高端商務(wù)宴請(qǐng)為主的大酒樓。4.按對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值貢獻(xiàn)WORD文檔下載可編輯專(zhuān)業(yè)資料精心整理按業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值貢獻(xiàn)分析，可分為主題營(yíng)造價(jià)值、品牌價(jià)值、租金價(jià)值及聚客價(jià)值。如國(guó)際一線(xiàn)品牌的引入能給項(xiàng)目帶來(lái)品牌價(jià)值的提升，而大型超市更看重的則是其聚客能力。一般而言，業(yè)態(tài)的規(guī)模和品牌知名度與租金是成反比的：品牌知名度越高

4、、規(guī)模越大，單位面積的租金就越低。二、業(yè)態(tài)布局原則與所有類(lèi)型的建筑設(shè)計(jì)一樣，規(guī)劃要挖掘項(xiàng)目用地的環(huán)境特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，業(yè)態(tài)布局應(yīng)與交通、環(huán)境對(duì)應(yīng)。比如，將體現(xiàn)項(xiàng)目定位的主題性主力店放在比較醒目的區(qū)位，臨主入口、主干道布置。餐飲則面朝景觀，追求環(huán)境效果等。除了這些基本規(guī)律之外，購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)布局還要注意以下幾個(gè)原則：1.合理分區(qū)把復(fù)雜的商業(yè)綜合體功能進(jìn)行分解歸類(lèi)，做到分區(qū)明確，達(dá)到易于消費(fèi)者識(shí)別和方便引導(dǎo)的目的。1）按性質(zhì)分區(qū)物以類(lèi)聚，人以群分，商業(yè)也是一樣。我們發(fā)現(xiàn)，自然形成的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)往往是同類(lèi)業(yè)態(tài)聚集到一起——自行車(chē)一條街、五金配件一條街、酒吧一條街等，因?yàn)榫奂?yīng)能提供顧客

5、同類(lèi)商品多品牌的比較和選擇，從而實(shí)現(xiàn)整體競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到共贏。商業(yè)綜合體內(nèi)不同業(yè)態(tài)類(lèi)型對(duì)環(huán)境氣氛的要求或者說(shuō)影響是完全不同的，并置則顯得格格不入雜亂無(wú)章。較容易理解的是動(dòng)靜分區(qū)，避免沖突干擾。所謂動(dòng)，就是那些追求活力和動(dòng)感的運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)的業(yè)態(tài)，如滑冰場(chǎng)、電玩、歌舞廳等，所謂靜，就是追求舒適、安靜和優(yōu)雅氣氛的精品服裝服飾、珠寶等。規(guī)劃首先將業(yè)態(tài)性質(zhì)歸大類(lèi)，比如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的模式，一般會(huì)分成百貨樓、娛樂(lè)樓，另外有些休閑配套類(lèi)的歸入時(shí)尚樓，或者叫綜合樓，有的專(zhuān)門(mén)設(shè)個(gè)超市樓，如圖1。WORD文檔下載可編輯專(zhuān)業(yè)資料精心整理圖1萬(wàn)達(dá)商業(yè)綜合體基本模型2）按管理要求分區(qū)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間不同是更為客觀的

6、分區(qū)要求：如有的超市開(kāi)門(mén)較早，而餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)關(guān)門(mén)則較晚，甚至24小時(shí)營(yíng)業(yè)，應(yīng)按管理要求相對(duì)集中，最好設(shè)有獨(dú)立的退場(chǎng)流線(xiàn)。如圖2，美國(guó)JERDE事務(wù)所設(shè)計(jì)的北京藍(lán)色港灣，將酒吧集中到外圍圓弧形的街道，餐廳則集中在另一個(gè)方向朝向公園布置。同為JERDE事務(wù)所設(shè)計(jì)的石家莊勒泰中心將特色餐飲、酒吧集中在項(xiàng)目一側(cè)形成“莊里街”，娛樂(lè)業(yè)態(tài)的入口與之呼應(yīng)，特別地設(shè)了一個(gè)室外的飛梯從莊里街地面直達(dá)位于五層的影城，如圖3。圖2北京SOLANA藍(lán)色港灣平面圖WORD文檔下載可編輯專(zhuān)業(yè)資料精心整理圖3石家莊勒泰中心總平面圖3）按檔次分區(qū)一般規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目大體應(yīng)該有一個(gè)目標(biāo)消費(fèi)群，該消費(fèi)主體的消

7、費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣以及對(duì)應(yīng)的品牌檔次相對(duì)明確，在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)并存高檔和中低檔消費(fèi)業(yè)態(tài)的并不多見(jiàn)，有些項(xiàng)目則因?yàn)橐?guī)模較大，或者服務(wù)半徑內(nèi)客源不足等原因，安排了不同檔次的業(yè)態(tài)。這就必須注意加以分區(qū)，否則低端業(yè)態(tài)拉低了高端業(yè)態(tài)的環(huán)境品質(zhì)，帶來(lái)的無(wú)效客流也是對(duì)高端業(yè)態(tài)的干擾。如精品百貨，不希望距離超市入口太近，特別是國(guó)際奢侈品牌，一定要獨(dú)立一個(gè)區(qū)域，不受其他業(yè)態(tài)干擾。例如合肥包河萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)首次引入國(guó)際一線(xiàn)奢侈品牌，都集中在首層獨(dú)立的區(qū)域。4）按租金水平分區(qū)不同業(yè)態(tài)可接受的租金水平是不同的。通過(guò)研究一些項(xiàng)目的