關(guān)于商業(yè)項目市場調(diào)研和定位策劃提綱和內(nèi)容

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1、第一部分市場調(diào)研分析及定位2一、市調(diào)工作，市場調(diào)查與分析21.1、目標(biāo)區(qū)域市總體商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查與分析21.2、周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項目調(diào)查與分析21.3、競爭性（對手）商業(yè)項目的調(diào)查與分析21.4、商圈調(diào)查與分析31.5、購物方式的調(diào)查與分析31.6、外部環(huán)境的調(diào)查與分析31.7、商鋪投資人調(diào)查41.8、商鋪租賃人(或經(jīng)營者)調(diào)查41.9、項目位置調(diào)查51.10、商業(yè)物業(yè)分析5二、市場定位工作62.1、項目總體市場定位62.2、經(jīng)營定位62.3、業(yè)態(tài)功能分區(qū)62.4、內(nèi)外部導(dǎo)線規(guī)劃72.5．商鋪租賃人(經(jīng)

2、營者)定位72.6．商鋪投資人定位72.7、建筑物定位建議8第二部分概念設(shè)計咨詢9一、設(shè)計咨詢91．承租戶的設(shè)計與規(guī)劃91.1、交通組織91.2、平面布局與平面結(jié)構(gòu)91.3、剖面設(shè)計91.4、外立面與入口91.5、特色設(shè)計理念91.6、步行街101.7、中庭101.8、吃喝庭院101.9．停車場與停車庫101.10．照明設(shè)計101.11．景觀101.12．無障礙規(guī)劃111.13．廣告與標(biāo)識11二、項目風(fēng)險評估112.1、該市經(jīng)營狀況分析112.2、未來區(qū)域市場分析112.3、風(fēng)險與競爭優(yōu)勢分析11三、管理方

3、式建議11113.1、管理方式113.2、經(jīng)營方式113.3、團隊組合113.4、人才獵頭服務(wù)11第一部分市場調(diào)研分析及定位一、市調(diào)工作，市場調(diào)查與分析目標(biāo)：主要通過市場調(diào)查確立項目的商業(yè)定位、概念定位、經(jīng)營定位、管理定位、商業(yè)布局、商鋪面積、商鋪銷售價格、租賃價格。1.1、目標(biāo)區(qū)域市總體商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查與分析（1）目標(biāo)區(qū)域商業(yè)中心分析（2）目標(biāo)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)布局（3）目標(biāo)區(qū)域商業(yè)發(fā)展方向（4）目標(biāo)區(qū)域商業(yè)的風(fēng)險以此確定目標(biāo)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)的機會與風(fēng)險1.2、周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項目調(diào)查與分析（5）已建成的項

4、目（6）正在建設(shè)的項目（7）未來規(guī)劃的項目（8）本區(qū)域總體商業(yè)策劃1.3、競爭性（對手）商業(yè)項目的調(diào)查與分析（9）業(yè)態(tài)形式（10）建筑規(guī)模（11）經(jīng)營狀態(tài)（12）管理方式（13）租金水平（14）優(yōu)勢與劣勢111.4、商圈調(diào)查與分析（1）主要區(qū)域商圈（2）次要區(qū)域商圈（3）邊緣區(qū)域商圈（4）人口因素(人口數(shù)、家庭戶數(shù)、人口密度、年齡構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成、教育程度構(gòu)成等)（5）收入狀況（6）購物規(guī)律l城市性質(zhì)l交通設(shè)施l商業(yè)建筑特點l居住分布特點l居民生活狀況l消費特點l品牌偏好l流動范圍l人口規(guī)律分析1.5、購物方

5、式的調(diào)查與分析（7）顧客來源（8）附加顧客來源（9）汽車購物人的狀況（10）自行車購物人的狀況（11）公交車購物人的狀況（12）步行購物人的狀況（13）正常工作購物狀況（14）節(jié)假日購物的狀況（15）購物觀念的變化情況1.6、外部環(huán)境的調(diào)查與分析商業(yè)街的規(guī)模調(diào)研（16）商業(yè)街的長度、寬度（17）商業(yè)街的構(gòu)成與層數(shù)（18）地勢與氣候特點（19）當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向（20）擬建項目的朝向（21）比鄰項目的衛(wèi)生狀況、照明狀況（22）廣告位置公共設(shè)施的調(diào)研與分析（1）公交車?？空?1（1）街道指示牌（2）廣告牌（3）電話亭

6、（4）綠化（5）噴泉（6）小品（7）消防（8）垃圾箱城市文脈的調(diào)研與分析（1）商業(yè)街名稱（2）歷史文化特點（3）地域特色（4）周邊人口特色（5）家庭特征（6）環(huán)境狀況1.7、商鋪投資人調(diào)查(1)投資類型(2)收入(3)投資方向(4)投資經(jīng)驗(5)職業(yè)(6)教育狀況(7)社會階層(8)投資能力(9)價格認知度(10)區(qū)域投資狀況分析1.8、商鋪租賃人(或經(jīng)營者)調(diào)查(1)單位、個人(2)面積(3)租金(4)類型(5)經(jīng)營品類(6)經(jīng)營經(jīng)驗(7)周邊商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營分布與狀況調(diào)查分析(8)各租賃人支付能力與方式(

7、9)租賃需求分析111.9、項目位置調(diào)查(1)人流量、人流分布(2)人流、車流、物流的方向(3)未來人流分布(4)人流類別(5)交通狀況(6)進出口狀況(7)停車狀況1.10、商業(yè)物業(yè)分析目標(biāo)區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析（1）大型購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）（2）區(qū)域購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）（3）社區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）（4）郊區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）（5）購物中心的分類（6）出租率（7）租金水平目標(biāo)區(qū)域商業(yè)物業(yè)需求分析（1）百貨店（2）超市（3）專業(yè)店（4）專賣店

8、（5）便利店（6）餐飲店（7）美容店（8）特色店（9）折扣店（10）直銷點（11）影劇院（12）娛樂中心（13）酒吧、茶館（14）汽車店（15）書店等（16）飽和度（17）租金水平市場調(diào)查工作要圍繞以下幾個重點予以透徹展開：其一，商業(yè)街所在區(qū)域的居民收入狀況、購物習(xí)慣、文化教育背景?！ň幼∪巳汉土鲃尤巳海┢涠?，商業(yè)街所在區(qū)域的歷史、文化、社會、政治背景與環(huán)境?！?1（人文環(huán)境和歷史沉淀）其三，商業(yè)街所在區(qū)域