關于投資性房地產公允價值后續(xù)計量模式探討

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1、關于投資性房地產公允價值后續(xù)計量模式探討論文關鍵詞：投資性房地產；歷史成本模式；公允價值模式　　論文提要：根據最新會計準則的規(guī)定，投資性房地產的后續(xù)計量可采用成本模式和公允價值模式，不同模式對企業(yè)利潤等方面產生不同影響。本文從投資性房地產后續(xù)計量模式選擇出發(fā)，分析投資性房地產后續(xù)計量模式選擇現(xiàn)狀，并提出相應的建議。　　　　一、投資性房地產后續(xù)計量模式選擇現(xiàn)狀　　　　與我國原準則體系中歷史成本計量占主導地位相比，新準則體系引入了公允價值模式，《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產》鮮明地體現(xiàn)了新準則體系這一重要特點，即允許

2、采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，而不是單一地采用歷史成本模式。采用兩種不同的計量模式對企業(yè)投資性房地產進行會計處理，必然對企業(yè)財務狀況等方面產生不同的結果。在房地產大幅增值的背景下，采用公允價值計量方式對投資性房地產進行后續(xù)計量能夠對財務報表產生有利的影響。然而，大多數(shù)公司仍決定采用歷史成本模式，究其原因，有以下幾種：　　（一）條件嚴格。采取公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量應同時滿足兩個嚴格條件：首先，投資性房地產“所在地”一般是指投資性房地產所在的大中型城市的城區(qū)，這意味著企業(yè)只有在大中城市的投資性房

3、地產才有按照公允價值進行會計計量。其次，同類或類似的房地產（如建筑物），是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物。土地使用權是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產的活躍市場，其實很不容易。可見，在投資性房地產準則中，禁止含有較多假設的估值技術的應用，并不是所有投資性房地產都可以采用公允價值?！　。ǘ├麧櫜▌臃燃哟?。在成本模式下，如果存在減值跡象的，應當按

4、照《企業(yè)會計準則第8號—資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。同時，《企業(yè)會計準則第8號—資產減值》中也規(guī)定：“資產減值損失一經確認，在以后期間不得轉回?！边@項規(guī)定明確了企業(yè)不得調整利潤；而采用公允價值模式計量，應當以資產負債日投資性房產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當期損益。會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動。隨此投資性房地產公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導投資者、債權人等眾多利益相關者，間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格?！　。ㄈ┘觿衾麧櫯c現(xiàn)金流背離程

5、度。凈利潤作為權責發(fā)生制的“產成品”，只要在權責發(fā)生制的會計模式下，就存在凈利潤與現(xiàn)金流的相互背離。而公允價值計量方式的引入，使收益確定模式由偏重收入費用觀轉為偏重資產負債觀，從而進一步弱化凈利潤與現(xiàn)金流之間的關系。在資產負債日，將投資性房地產的公允價值變動計入當期損益，對于增加的當期損益，在沒有對投資性房地產處置前是沒有相應現(xiàn)金流入的，故在沒有現(xiàn)金流入或流出的情況下報告利潤或損益的增減，無疑加大了公司利潤分配的難度?！　。ㄋ模┬畔⒊杀据^高。公允價值的確定是否合理是投資性房地產后續(xù)計量是否合理的關鍵。公允價值的取得，

6、首選是活躍的公開市場報價，鑒于我國房地產市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此對于采用公允價值進行會計計量的房地產開發(fā)上市公司，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。與歷史成本相比，這個過程將會增大企業(yè)的信息成本。在企業(yè)無法直接衡量采用公允價值計量模式的收益時，積極性肯定會受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業(yè)極有可能放棄公允價值計量方式?！　。ㄎ澹┢髽I(yè)所得稅可能增加的風險。新會計準則規(guī)定，采用公允價值

7、計量的，在資產負債日公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。那么，企業(yè)在首次采用公允價值計量后調增的當期收益是否需要征收所得稅，國家稅務總局未及時發(fā)布相關文件?！　“茨壳岸惙▉矸治?，在成本模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致。但在公允價值模式下，二者存在明顯的差異。若稅法按實際成本確定投資性房地產的賬面價值，不確認公允價值變化所產生的所得，并在對投資性房地產在計算所得稅時，仍按計提折舊或攤銷處理，這樣，在公允價值模式下對稅負沒有影響。但如果對公允價值計量后調增的當期收益征收所得稅，無疑增加了公司的稅負，公司就會權衡

8、公允價值模式下給公司帶來的收益與增加的稅負之間的利益關系，作出是否采用公允價值模式的選擇。故這種稅負的影響是投資性房地產采用公允價值后續(xù)計量方式的一個不確定變量?！　　　《?、對投資性房地產運用公允價值后續(xù)計量的幾點建議　　　?。ㄒ唬┘訌姽蕛r值理論研究，制定我國公允價值計量準則。公允價值在我國還是一個有待深入研究的領域，理論界對公允價值大多是零