易居培訓商業(yè)地產定位與策劃

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1、商業(yè)地產的策劃與定位陳仁科老師2010.41商業(yè)地產，是現(xiàn)在開發(fā)的熱門！為什么？因為開發(fā)周期短、利潤率高！當然大家也知道風險高。從全國來看，人人都在往商業(yè)開發(fā)這條路上擠，但有多少項目是真正成功的呢？原因可能很多……與陳仁科一起探尋……2不成功的原因可能是——因為地段不好因為消費者消費實力低因為商業(yè)環(huán)境差因為競爭激烈，對手太強因為招商難度大……與陳仁科一起探尋……3為什么等項目做出來了才發(fā)現(xiàn)這些問題？為什么直到最后才知道是這些問題造成了項目的不成功？這些問題難道是不能避免的嗎？這些問題難道是無法解決的嗎？這些問題是不是最核心的問題？究竟什么才是最

2、核心的問題與陳仁科一起探尋……4我認為，關鍵是——沒有賦予項目準確的定位怎樣做到準確定位呢？與陳仁科一起探尋……5定位需要解決的幾個基本問題——市場缺什么？地塊最適合做什么？地理位置最適合做什么？你，想做什么？與陳仁科一起探尋……6第一層剖析:與陳仁科一起探尋……從商業(yè)形態(tài)來看……從商業(yè)業(yè)態(tài)來看……從商業(yè)層次來看……從消費潛在需求來看……從商業(yè)格局來看……市場缺什么7從商業(yè)形態(tài)看，看什么？——有哪些商業(yè)形態(tài)——各類商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例——各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀——各類商業(yè)形態(tài)運作模式——各類商業(yè)形態(tài)的相互關系——各類商業(yè)形態(tài)的建筑特色——各類商

3、業(yè)形態(tài)的配套組成——各類商業(yè)形態(tài)的發(fā)展前景……步行街主題商場MALL專業(yè)市場住宅底商與陳仁科一起探尋……8從商業(yè)業(yè)態(tài)看，看什么？——有哪些商業(yè)業(yè)態(tài)——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模、比例——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的價格水平——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的進貨渠道——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的相互關系——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢……餐飲娛樂休閑數(shù)碼精品與陳仁科一起探尋……9從商業(yè)層次看，看什么？——市場上是否各個層次的商業(yè)都有——市場以哪一個或哪幾個的商業(yè)層次為主——各個層次的規(guī)模、比例——各層次商業(yè)的發(fā)展趨勢怎樣……與陳仁科一起探尋……10從消費潛在需求看，看什么？—

4、—消費者的需求真的都被滿足了？——為什么有的消費者去外地購物？——這部分消費者對現(xiàn)有商品不滿意在哪里？——這部分消費者對現(xiàn)有購物場所不滿意在哪里？——這部分消費者對現(xiàn)有的商業(yè)服務不滿意在哪里？……與陳仁科一起探尋……11從商業(yè)格局看，看什么？——有多少個商圈？各個商圈怎樣的規(guī)模？——各個商圈的相對位置、距離——各個商圈功能、關系——商圈是自然形成的嗎——政府層面對商業(yè)的布局規(guī)劃——項目在一個成熟商圈內，競爭激烈，該怎么定位？——項目不在成熟商圈內，配套不全、設施不完善，又該怎樣定位？……與陳仁科一起探尋……12案例一：江西新余新鋼項目新余市地處

5、江西省中西部，被譽為江西的“鋼城”。全市總面積3178平方公里，中心城區(qū)面積30平方公里，總人口111.59萬人（截止2005年底）,城區(qū)人口超過40萬。新余市房地產行業(yè)正處在快速發(fā)展的起跑階段，雖然各項指標的基數(shù)較小，但增長速度飛快！與陳仁科一起探尋……13與陳仁科一起探尋……14以洪客隆百貨為代表的大型購物中心，以洪客隆商業(yè)街、抱石步行街為代表的商業(yè)步行街，以東方巴黎家居廣場為代表的大型專業(yè)市場，以國美電器為代表的主題式商城和以新一佳為代表的超市……表明新余市商業(yè)物業(yè)多業(yè)態(tài)并存、競爭慘烈。幾個主要項目商業(yè)面積之和竟達36.8萬㎡，加上規(guī)模較

6、小的商場及零散分布的街鋪，估計新余市的商業(yè)面積將達到50萬㎡之巨，而新余市區(qū)人口僅為40萬，市區(qū)人口與商業(yè)面積之比為1：1.25，世界上最繁華的商業(yè)城市——東京，這個比例才為1：1.7，香港為1：1.3，供應嚴重飽和！市調發(fā)現(xiàn)與陳仁科一起探尋……15面對如此激烈競爭的市場、面對如此飽和的市場，本項目該如何突圍？與陳仁科一起探尋……16在對勝利北路東面和西面兩個方向的人流量進行不同季節(jié)、不同時段的多次實地測量后，我們發(fā)現(xiàn)，18～28歲年齡段的人流占據(jù)人流總量的比例平均高達6成。即使把對人群年齡估算的誤差因素考慮在內，我們仍然可以得出結論：勝利北路

7、南來北往的人流中，年輕人占據(jù)了大部分。相對高端消費的群體，這一群體單次消費能力可能不是最強，但他們卻是消費頻次最高(一有閑暇時間就會逛街購物)、消費欲望最強烈(每次逛街都會花點錢出去)的。他們的購買力是不容被忽視的。另外一組市調數(shù)據(jù)指出了定位方向與陳仁科一起探尋……17于是，我們?yōu)轫椖慷ㄎ粸橹苯又赶蚰贻p消費群體的——核心商圈最時尚的潮流基地潮樓與陳仁科一起探尋……18地塊與城市的關系地塊與區(qū)域的關系地塊與市場的關系地塊與周邊環(huán)境的關系地塊地形與技術指標第二層剖析：地塊最適合做什么？與陳仁科一起探尋……19城市的戰(zhàn)略定位城市的總體規(guī)劃城市的經(jīng)濟結

8、構城市的歷史文化地塊與城市的關系與陳仁科一起探尋……20地塊與區(qū)域的關系區(qū)域在城市中的地位區(qū)域的總體規(guī)劃區(qū)域的市政配套區(qū)域的交通網(wǎng)絡區(qū)域的經(jīng)濟特點區(qū)域