住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的存在問(wèn)題及對(duì)策畢

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1、西安廣播電視大學(xué)開(kāi)放教育物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)畢業(yè)論文題目：住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的存在問(wèn)題及對(duì)策專(zhuān)業(yè)層次：專(zhuān)科級(jí)別：2011春學(xué)號(hào)：姓名：王平分校：直屬四分校指導(dǎo)教師：楊春海2013年4月14日19目錄中文摘要3引言41.我國(guó)物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成及我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策51.1我國(guó)物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成51.2我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策52.住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與費(fèi)用收繳的現(xiàn)狀及分析62.1住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與費(fèi)用收繳的現(xiàn)狀62.2導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題的因素分析72.2.1業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)觀念還未完全樹(shù)立,短期內(nèi)難以和盤(pán)接受72.2.2物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)

2、不符72.2.3物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間的地位、關(guān)系不對(duì)稱(chēng)82.2.4開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司之間缺乏相互制約及協(xié)調(diào)的機(jī)制82.2.5不斷上漲的房?jī)r(jià)提升了購(gòu)房者的住房消費(fèi)期望值83.造成住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的原因93.1物業(yè)管理公司自身的原因93.1.1物業(yè)管理公司沒(méi)有擺正服務(wù)業(yè)主與管理物業(yè)的位置，以管理者自居93.1.2物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量不能滿(mǎn)足業(yè)主的要求93.1.3物業(yè)管理公司收費(fèi)與服務(wù)不匹配93.1.4物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目、方式等不合理、不公開(kāi)、不規(guī)范103.1.5綜合服務(wù)收費(fèi)與個(gè)體特約服務(wù)收費(fèi)并存103.2業(yè)主自身原因103.2.1業(yè)主消費(fèi)觀念

3、滯后103.2.2業(yè)主經(jīng)濟(jì)困難103.2.3業(yè)主與物業(yè)公司或開(kāi)發(fā)商之間的糾紛而拒交物業(yè)管理費(fèi)113.2.4業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司職責(zé)的錯(cuò)誤定位113.3業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)監(jiān)督難113.3.1業(yè)主委員會(huì)覆蓋面、代表性有待提高113.3.2業(yè)主委員會(huì)維權(quán)意識(shí)差113.3.3業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司之間的協(xié)調(diào)溝通不夠123.4法律、法規(guī)不健全或政府指導(dǎo)不力123.4.1物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制不健全123.4.2服務(wù)收費(fèi)定價(jià)方式不當(dāng)123.4.3政府行政監(jiān)管薄弱，有時(shí)又與物業(yè)管理公司管理內(nèi)容出現(xiàn)重合123.4.4社會(huì)信用體系缺乏、司法低效123.4.5物業(yè)管理服務(wù)具有全體性，

4、其服務(wù)的對(duì)象是全體業(yè)主，不可能因少數(shù)業(yè)主不交管理費(fèi)而停止服務(wù)123.4.6由于歷史原因，老住宅小區(qū)存在著基礎(chǔ)設(shè)施、居住環(huán)境差、人員復(fù)雜、投入不足的情況134.有效解決小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題的可行性對(duì)策134.1增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)意識(shí)134.2提高物業(yè)服務(wù)公司的自身素質(zhì)和工作質(zhì)量144.3加快制定和完善物業(yè)管理收費(fèi)方面的法律法規(guī)14194.4建立有效機(jī)制，切實(shí)解決收費(fèi)難問(wèn)題154.4.1規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加收費(fèi)透明度154.4.2建立物業(yè)管理費(fèi)工資卡扣收制度，有效解決收費(fèi)難問(wèn)題154.4.3推行資金賬目公開(kāi)，爭(zhēng)取更多居民的理解支持154.4.4于

5、經(jīng)濟(jì)實(shí)在有困難的低保戶(hù)，實(shí)行費(fèi)用減免或補(bǔ)貼164.5確業(yè)主管理委員會(huì)的地位，充分發(fā)揮其職能作用165.結(jié)束語(yǔ)17參考文獻(xiàn)18致謝1919住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的存在問(wèn)題及對(duì)策中文摘要隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，物業(yè)管理已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要的新興行業(yè)，但伴隨著物業(yè)管理企業(yè)成長(zhǎng)而來(lái)的一個(gè)突出問(wèn)題，就是收取物業(yè)管理費(fèi)難。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)既是保證物業(yè)管理活動(dòng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的血液，也是涉及業(yè)主和物業(yè)使用人切身利益的大事，因此備受業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理公司的高度關(guān)注。而且物業(yè)管理費(fèi)難收取已是此行業(yè)中一種很常見(jiàn)的現(xiàn)象，直接關(guān)系到物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展，影響到小區(qū)業(yè)

6、主的安居和小區(qū)建設(shè)的穩(wěn)定。所以多角度地分析住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的存在問(wèn)題及對(duì)策有重要意義。關(guān)鍵字：住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難存在問(wèn)題對(duì)策19引言我國(guó)的物業(yè)管理是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的住房制度改革、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及住宅的商品化逐步產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的,被視為現(xiàn)代化城市建設(shè)的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”?？茖W(xué)、規(guī)范、專(zhuān)業(yè)和現(xiàn)代化的物業(yè)管理與服務(wù)可以給住宅小區(qū)帶來(lái)良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主提供有償服務(wù),理應(yīng)收取相應(yīng)的報(bào)酬。但在實(shí)際操作中,許多公司由于種種原因?qū)е率召M(fèi)不足,影響了自身的正常經(jīng)營(yíng)和運(yùn)轉(zhuǎn),不少公司收不抵支，甚至嚴(yán)重虧損；而與此同時(shí),物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題

7、也成為老百姓新的投訴熱點(diǎn),并有逐年升溫的趨勢(shì)。物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題已成為制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的“瓶頸”之一。191.我國(guó)物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成及我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策1.1我國(guó)物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成根據(jù)2003年11月13日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部，發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)發(fā)布。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)

8、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；8、法定稅費(fèi)；9、企業(yè)利潤(rùn)；10、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)